Апартаменты наступают, квартиры сдаются

На длинной дистанции квартиры как объект для инвестиций бесспорно проигрывают сервисным апарт-отелям, заточенным специально под извлечение дохода. Однако есть нюансы: иногда всё же выгоднее вложиться именно в квартиру. Но, конечно, не в любую – надо тщательно выбирать.

Апартаменты с их гарантированным пассивным доходом олицетворяют давнюю мечту многих россиян (да и не только их): ровным счётом ничего не делать, но регулярно получать деньги на банковскую карту. Есть ещё, конечно, депозиты, но на них много не заработаешь. К тому же настораживает регулярное лишение небольших банков лицензии, а ведь именно у них ставки самые высокие (до 7–7,5% годовых). В крупных же и 6% за год получить за счастье.

Без особого риска

Покупка апартаментов – мероприятие куда более выгодное. Конечно, верить некоторым застройщикам, сулящим возврат вложенных средств за 4–5 лет, явно не стоит – это не более чем рекламный трюк. Для получения 22–22% годовых необходима постоянная загрузка апарт-отеля на уровне, близком к 100%, и круглогодичными ставками аренды, как в высокий сезон. На практике это почти недостижимо.

Но если смотреть на вещи трезво, то и здесь можно увидеть, что доход от сдачи в аренду апартаментов всё же принесёт больше дохода, чем депозит. 

Здесь, понятно, многое зависит от программы доходности, которую выберет клиент, а их застройщики апарт-отелей придумали множество: можно получать фиксированный доход круглый год вне зависимости от того, сдан номер или нет (но получите относительно немного), можно рискнуть и зарабатывать только тогда, когда в юните кто-то живёт. Если локация удачная, а УК – высокопрофессиональная, то на этом получится порядочно выиграть. Впрочем, во время простоя номера можно даже немного уйти в минус – ведь надо оплачивать ЖКУ, а они в апартаментах выше, чем в квартирах.

Кроме того, сдавать номер можно в долгосрочную аренду или в краткосрочную – от этого тоже зависит стабильность и величина ежемесячных выплат. Отметим, что инвестировать в этот бизнес необязательно миллионы. Некоторые девелоперы предлагают программы коллективного инвестирования, то есть фактически вы покупаете не весь юнит, а лишь его часть. Входной билет – от 300 000 тыс. руб. 

Наконец, отметим, что покупка апартаментов – низкорисковый бизнес. Правда, сроки сдачи, бывает, срывают и здесь, зато нет никаких толп обманутых дольщиков. Замороженная стройка зафиксирована всего одна – это отель Vertical на Мужества, да и то произошло это не из-за банкротства девелопера, а по причине недовольства местных жителей, потребовавших через суд строительство остановить. Что в итоге у них и получилось. Видимо, у этой истории ещё будет продолжение.

И, кстати, с 1 июля нынешнего года апартаменты продаются по тем же правилам, что и квартиры: посредством эскроу-счетов или, если достигнута 30-процентная строительная готовность и продано более 10% площадей, без них, но с обязательным отчислением 1,2% стоимости ДДУ в Фонд защиты дольщиков. Продавать апартаменты теперь можно только по договорам долевого участия. Правда, в августе случилась заминка из-за проблем с регистрацией. Надеемся, что пауза не затянется.

А если всё же квартира?

Итак, в целом апартаменты окупаются быстрее: при более высоких арендных ставках они стоят дешевле. Но бывают ли случаи, когда вложиться всё же стоит в квартиру? Безусловно, бывают.
Например, нюанс первый: довольно распространена практика покупки жилья для детей. Пока они растут, квартира сдаётся в аренду, а по достижении определённого возраста повзрослевшие отпрыски переезжают в свою квартиру. Если купить её сразу после их рождения, то к этому времени можно и отбить все затраты.

Если ваша цель именно такова, то вряд ли в этом случае следует рассматривать инвестицию в апарт-отель – всё же для постоянного проживания даже не самых капризных 20-летних студентов он не очень подходит. К тому же, как правило, квартиру для детей родители покупают поблизости от своего жилья. А апартаментов в нужном районе может и не найтись – их пока гораздо меньше, чем «классических» новостроек (на апартаменты приходится примерно 8% первичного рынка).

Конечно, окупается такая квартира медленно. В среднем по городу она принесёт около 7,5% годовых, но если отбросить популярный у туристов центр (там купить жильё по карману очень немногим, к тому же наблюдается дефицит малогабаритных вариантов), то останется максимум 5–6% в год. И это ещё без учёта амортизации. 

По-настоящему конкурентоспособны только: а) новостройки или новая «вторичка» и б) дома в пешей доступности от метро. Оба эти фактора вместе встречаются не так уж часто, но тут ничего не поделаешь. Старая советская «панель» с годами только дешевеет, так что об инвестиционной составляющей здесь и говорить не стоит. А рынок аренды перегрет: предложение больше спроса, и потому на варианты вдали от метро приходится делать большой дисконт. 

Кстати, типичный пример такого перегрева рынка – Мурино. Метро здесь вроде бы есть, но и конкуренция огромная – за счёт множества инвестиционных квартир, купленных в 2012–2014 гг. А вот Кудрово, пожалуй, можно рассмотреть. Метро здесь к 2025 году, возможно, всё-таки построят. Новостроек на стадии котлована, правда, уже нет, но ещё один крупный проект (судя по всему, последний) здесь в ближайшие годы реализуют. Большим спросом в последний год пользуется и Приморский район – благодаря «Лахта-центру» и метро «Беговая». Но и здесь уже почти ничего не строят, а цены постоянно растут. 

Нюанс второй: застройщикам апартаментов совсем невыгодно, чтобы вы занимались поиском арендаторов самостоятельно. А потому они, скорее всего, такой возможности вам и не дадут: либо договор с УК обяжут заключать ещё на стадии заключения ДДУ, либо пропишут такие условия, когда делать это самому будет не слишком рентабельно. Да и вообще: какой же это тогда пассивный доход?! Настоящие рантье так не делают!

В случае с квартирой свобода действий шире. Её можно сдавать на короткие сроки с помощью сервисов AirBNB, Booking.com и многих других – и зарабатывать больше, чем на апартаментах. Но – опять-таки – конкурентоспособно только жильё не на городских окраинах и рядом с метро. И, разумеется, придётся побегать: гостей же надо встретить, за ними прибраться, постирать, а саму квартиру при таком раскладе придётся часто ремонтировать, ведь износ будет очень высок. По сути, это такая дополнительная работа, которая будет отнимать довольно много времени.

Есть и ещё одна причина, по которой квартира может иметь преимущество перед апартаментами, – налоги. Не секрет, что арендодатели платят их очень неохотно, и в основном этот рынок находится в тени. Тогда как с апартаментами – наоборот: все на виду, и платить явно придётся. 

Ещё одна деталь: при покупке инвестиционной квартиры можно не тратиться на чистовую отделку. Если есть такая возможность, лучше взять предчистовую, а затем довершить ремонт по самому бюджетному варианту. Как правило, арендаторы, особенно приехавшие ненадолго, на качество отделки смотрят в последнюю очередь.

Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO 
– Например, клиент приобретает студию-апартамент в третьем корпусе комплекса апарт-отелей VALO за 3 586 152 рубля – это цена за юнит с полным пакетом оснащения и меблировки. Возьмём при этом небольшую заполняемость (49% в несезон) и предположим, что юнит идёт под краткосрочную аренду. Чистый годовой доход составит 324 476 рублей. Это сумма уже за вычетом «коммуналки», услуг управляющей компании, всех платежей и комиссий. Итого в месяц получится порядка 27 000 рублей, или 9% годовых. Соответственно, если заполняемость будет выше (а к 2023 году мы планируем выйти на заполняемость от 60%), увеличится и доходность. В 2027 году при заполняемости 61,9% ежемесячная доходность составит уже 51 197 рублей (17% в год от суммы инвестиций). Годовая доходность инвестиций с учётом срока строительства составит 10,8% годовых.