Стройка из-за кризиса не остановилась.

На инвестиционную выставку MIPIM в Каннах Фонд РЖС традиционно приехал со своим стендом и презентовал участки в разных регионах общей площадью 2000 га, которые в 2015‑м планируют выставить на торги под жилищное и промышленное строительство. О том, что происходит со спросом на землю в условиях кризиса, зачем нужны проекты по созданию специализированных кластеров и где в России строят жилье по 30 000 руб./кв.м, рассказывает заместитель генерального директора Фонда Светлана Кузнецова.

– На петербургском рынке участков сейчас затишье. Девелоперы выжидают, когда частные собственники территорий снизят цены или просто не решаются входить в новые проекты. Что происходит с продажами у Фонда РЖС? Вы придерживаете сейчас земельные активы?

– Нет, идет плановая работа. В конце 2014‑го были заключены договоры по итогам практически всех объявленных аукционов. Для нас это стало приятной неожиданностью. В основном участки продавались в собственность, хотя были и сделки по аренде земли. Состоялось несколько так называемых голландских аукционов.

Приведу несколько примеров по Северо-Западу. В Сестрорецке одним лотом было продано право аренды двух участков общей площадью 79 га на Авиационной улице (бывший аэродром Горская) под комплексное освоение. Договор заключен по начальной цене — 96 760 000 рублей.

В Тверской области (Эммаусское сельское поселение) на аукционе за 18 408 000 руб. реализовано право аренды шести участков (431,1 га) — также под жилищное строительство. В Великом Новгороде на ул. Советской Армии, 1 за 9,9 млн руб. продано здание вместе с землей (1,4 га).

На весну намечено много аукционов по разным участкам с широкой географией. Среди них немало лотов под жилищное строительство, в том числе по программе «Жилье для российской семьи»: в Тульской, Ульяновской, Костромской, Ростовской, Тюменской, Владимирской, Вологодской областях. В Челябинской области на торги будет выставлена промышленная территория.

Стройка не остановилась. Просто усиливается диверсификация бизнеса, меняются подходы к структурированию проектов.

– Иностранные компании исчезли с рынка?

– Напротив, мы видим их заинтересованность в приобретении активов, которые сильно подешевели в валюте. Большая часть участков, предназначенных для торгов, была оценена еще до скачка валютных курсов и, естественно, в рублях.

– Но ведь и риски колоссальные…

– Компании, у которых уже есть опыт работы на российском рынке, или те, кто готовился выйти на него, ощущают себя спокойно. Они, как и прежде, выбирают площадки green field, интересуются параметрами подключения к инженерным сетям, транспортной доступностью, потенциальным спросом. Их запросы тоже не изменились: нужны площадки для реализации торговых, логистических и гостиничных проектов. Жилье для зарубежных инвесторов не на первом месте.

В основном к нам обращаются игроки из Европы — от Турции до Швеции. Например, на MIPIM мы подписали меморандум о взаимопонимании с турецкой компанией «Ортексан». У проектов с иностранным участием очень длинная подготовительная стадия. Важно, чтобы, несмотря на внешние обстоятельства, не потерялась заинтересованность.

– Как обстоят дела с отечественными компаниями, которые приступили к реализации проектов в другой экономической реальности? Доступ к капиталам усложнился, спрос снижается. Обращаются ли они к вам по поводу реструктуризации обязательств? Фонд готов идти навстречу?

– Отдельные обращения есть. Однако неисполнение финансовых или инвестиционных обязательств по договорам всегда имело место. Так что причина не всегда кроется в общеэкономической ситуации.

Наша позиция остается твердой. Все контракты заключены по итогам аукционов, и постфактум пересматривать их условия невозможно. Ведь тогда и результаты торгов могли бы оказаться иными. Такой подход подтверждает и судебная практика.

– Сейчас федеральные и местные власти работают над пакетом антикризисных мер, нацеленных на поддержку застройщиков и предпринимателей в целом. Что изменилось во взаимодействии Фонда с инвесторами?

– Пожалуй, оно стало более плотным. По уже запущенным проектам мы продолжаем работу с банками, способными предоставить финансирование для застройщиков, участвуем вместе с ними в создании специальных ипотечных продуктов, которые могут поддержать спрос. Для реализации многофункциональных проектов комплексного освоения ведем переговоры с потенциальными партнерами — торговыми сетями или гостиничными цепочками. Просто занимаемся всем этим тщательнее.

Более взвешенно выбираем участки для предстоящих торгов. Например, акцент делается на формировании специализированных кластеров, технопарков, где представлены разные виды недвижимости. При этом мы анализируем, какие производства могут быть востребованы в том или ином регионе — с учетом нынешней ситуации на рынке труда.

– Какие из крупных кластерных проектов находятся в стадии реального освоения?

– В активной разработке три площадки — в Смоленске, Рязани и Петербурге. Все они рассматриваются как иностранными, так и российскими инвесторами. В Смоленске и Рязани часть территории уже задействована под жилищное строительство.

В составе промпарка в поселке Варские Рязанской области запланированы научно-коммерческий центр с выставочными помещениями и лабораторными корпусами, бизнес-инкубатор, центр обработки данных, бизнес-центр, торговый квартал с разноформатными объектами (супермаркет DIY, центр оптовой торговли пищевыми продуктами глубокой заморозки и т. п.), автосалоны, общепит и пр. В Смоленской области концепция технопарка предусматривает развитие электроэнергетики и машиностроения, химической и пищевой промышленности, металлургического и лесопромышленного производства, создание предприятия по выпуску стройматериалов и логистического центра.

Безусловно, в таких проектах необходима государственная поддержка. И здесь очень многое зависит от региональных властей.

В Петербурге (точнее — в Пушкине) речь идет о создании агропарка на землях Аграрного университета. Идея проекта — из области импортозамещения, соседство с СПбГАУ может оказаться полезным для организации инновационных производств, хотя в массовом сознании они обычно не связаны с сельским хозяйством. Между тем здесь можно заниматься биотехнологиями, приборостроением, разработками для пищевой и перерабатывающей промышленности. Плюс хранение, фасовка и производство пищевых продуктов, подготовка и переподготовка кадров для АПК и т. п. Такой кластер естественным образом обрастает жильем и общественными зонами.

В Европе подобных примеров немало. Один из ярких — София-Антиполис на юге Франции, созданный в 1970–1980‑е.

В этом году мы планируем выставить на аукцион семь участков в Пушкине — в общей сложности почти 360 гектаров. Концепция технопарка сейчас в стадии разработки. Ее должно утвердить правительство города.

– Будут ли в 2015‑м предоставляться в Петербурге участки под жилищное строительство?

– Как я уже говорила, в 2014‑м мы продали два крупных участка в Сестрорецке под малоэтажный проект. 26 гектаров по соседству (также под жилищное строительство) будет предоставлять администрация Петербурга. Часть этой площадки предназначена для организации ЖСК для работников культуры, образования и здравоохранения.

– Как развивается кооперативная схема?

– В 2014‑м введены в эксплуатацию первые дома в Казани и Владикавказе. В этом году должны завершиться стройки в Саратове и Воронеже. Продолжается работа в Приморье, на острове Русский.

В Петербурге реализуются пять проектов ЖСК. Участки площадью 47,64 га расположены в Пушкине и Павловске. Речь идет об индивидуальном жилищном строительстве. Кооперативы объединяют по совокупности 216 граждан. Это научные сотрудники, вузовские преподаватели, работники Росфиннадзора, медики.

Мы планируем ежегодно формировать минимум 20 ЖСК и пока выдерживаем этот темп.

У таких проектов своя специфика. Это совсем не то, что работать с профессиональными девелоперами. Очень важно, чтобы кооператив выбрал грамотного технического заказчика, который привлечет профессионального проектировщика, подрядчиков и т. п. Только в этом случае граждане могут получить то, на что рассчитывали, в оговоренные сроки и без повышения цены. Если же экономить на начальных этапах, прогноз будет негативным. Поэтому у нас целое подразделение занимается кооперативами. Работаем в ручном режиме.

– Насколько активно задействуются участки Фонда в реализации федеральной программы «Жилье для российской семьи»?

– Мы обеспечили свыше 1 млн кв.м жилья эконом-класса, которое соответствует требованиям, сформулированным федеральным правительством. Это проекты, которые реализуются на участках, предоставленных Фондом РЖС и отобранных региональными властями для реализации программы. Например, началось строительство в Саратовской и Нижегородской областях. В этом году в рамках программы планируется предоставить около тысячи гектаров земли.

– Получается ли у застройщиков договориться о выкупе созданных объектов инфраструктуры? В программе фигурировала сумма 4000 руб. на кв.м возведенного жилья эконом-класса.

– Схема нужная и интересная. Насколько мне известно, пока ни одного соглашения такого рода еще не подписано. Однако коллеги из АИЖК активно работают в этом направлении. Не стоит забывать, что и сама процедура получения такой компенсации растянута во времени.

– Какое направление, на ваш взгляд, является магистральным для Фонда на 2015‑й?

– Стратегии девелоперских компаний меняются. Одни воздерживаются сейчас от приобретения участков, другие, напротив, хотят активно формировать земельный банк. Наша задача — более тщательная «упаковка» проектов и их структурирование, выверенная работа по оценке рисков. Думаю, весьма перспективно формирование кластеров, о которых я уже говорила. Такие проекты могут быть интересны как частным застройщикам, так и региональным властям, а эта связка очень важна в нынешних экономических условиях.

«НП» Досье За 2010–2015 гг. на участках, предоставленных инвесторам Фондом РЖС, введено в эксплуатацию 4,144 млн кв.м жилья в 16 регионах. На разных стадиях реализации находятся проекты с объемом застройки 30,891 млн «квадратов». В 15 субъектах Федерации создаются 38 производств строительных материалов. В конце 2014‑го вице-премьер Игорь Шувалов одобрил идею слияния АИЖК, Фонда РЖС и Фонда ЖКХ. Проекты соответствующих нормативных документов можно найти на сайте www.regulation.gov.ru. В самом Фонде РЖС возможную реформу пока не комментируют.