Максим Жабин
заместитель генерального директора Лиговский канал

Кризис перепроизводства жилья уже наступил

Чтобы построить город, надо сначала где-то поблизости возвести ДСК. Иначе замаешься возить материалы. А если наоборот? Если, чтобы загрузить мощности, чтобы обеспечить людей работой, найти применение накопленному опыту и компетенциям — нужно создать населенный пункт? Оказывается, такой подход тоже возможен. Хотя и редко встречается. Компания «Лиговский канал» (входит в группу «ЛенРусСтрой») строит ЖК «Новое Горелово» в областном поселке Новогорелово, которого пять лет назад на карте не было. О проекте и о состоянии рынка мы беседуем с заместителем генерального директора фирмы Максимом Жабиным.

– Спрос на областные объекты сокращается. По итогам девяти месяцев в городе у застройщиков получилось продать на 49% больше, чем год назад. А в области — всего на 19%. Покупатели вдруг стали предпочитать город?

– Совершенно верно. В городской черте: в Парголово, Шушарах, в Красносельском районе — появилось довольно много объектов, по цене близких к областным. При прочих равных покупатели, конечно, выберут город. В первую очередь — из-за близости метро и относительно развитой инфраструктуры.
Если, например, сравнивать Кудрово и Петергофское шоссе (ЖК «Балтийская жемчужина») — в первом случае метро, наверное, даже ближе, но во втором — лучше развит общественный транспорт. До «Ленинского проспекта», до «Проспекта Ветеранов» добираться просто. В городе практически всегда есть варианты, как попасть из точки А в точку Б. В области — не всегда.
А ситуация в экономике продолжает оставаться нестабильной. И покупатели (сознательно или инстинктивно) выбирают более понятные решения — они кажутся менее рискованными.
Кроме того, с середины 2016-го снова ведутся разговоры о том, что пора прекращать субсидирование ипотеки…

– Но это затронет оба региона, не так ли?

– Да, но эконом-сегмент более чувствителен к уровню ставок, более зависим от условий кредитования. А основная часть предложения эконом-класса сейчас именно в области.
И я не исключаю, что существенная часть городского прироста в 49% — это спешные сделки, под давлением обстоятельств, в том числе — под разговоры о прекращении господдержки.
В третьем квартале и в городских, и в областных проектах появились предложения с субсидиями от застройщика. Семь процентов годовых, девять процентов… Причем это реальные ставки. Например, по нашему проекту — предложение со ставкой 9,5%. Даже в лучшие времена такого не было!

– У вас так все плохо?

– Нет, конечно. Объемы продаж в новом проекте в пределах нормы. Мы старательно просчитываем мотивы покупателя. Одно дело — когда берешь кредит на 5–10 лет, тогда ставка не так важна. Если на 20–30 лет и переплата за это время составит еще полторы-две цены — есть смысл побороться за низкую ставку.

– Зачем вам понадобилась вся эта долгая история с регистрацией нового населенного пункта?

– Да, нам есть чем гордиться. Новогорелово — чуть ли не первый населенный пункт, появившийся в регионе за 35 лет. (На самом деле, второй: в 2007-м был зарегистрирован поселок Западная Лица с населением 450 человек. Но это совсем другая история. — «НП».) Чаще населенные пункты упраздняют, сливают, укрупняют, а мы создали новый, в составе Виллозского СП. Были проведены все слушания, соблюдены все регламенты. Не только для нас, но и для власти некоторые вещи были внове.
Мотивы как раз понятны. Строить еще один коттеджный поселок у границы города и области нам было неинтересно и экономически невыгодно. Мы рискнули сделать ставку на создание населенного пункта — и у нас получилось.
Через пятнадцать лет здесь будут жить 14 000–15 000 человек.

– Развивать территорию будете сами?

– Две трети площадки у нас, у компании «Лиговский канал» (дочерней структуры «ЛенРусСтроя»), треть — у партнеров из фирмы «Интер Альянс» («дочка» компании «Газпромбанк-Инвест». — «НП»). Точки соприкосновения — общие сети, социальные объекты, дороги.

– Затраты на социалку значительные?

– Параметры проекта закладывались до введения программы «Светофор». И в областной программе «Социалка в обмен на налоги» мы пока не участвуем: слишком быстро все меняется.
Построить детский сад или школу можно, это не сложно. Другой вопрос — кто там будет работать, кто пойдет учиться. Это же все затраты, это надо закладывать в бюджет. Для нас очевидно, что одновременно с продажами первых квартир действующая школа еще не нужна. Последовательность, на наш взгляд, должна быть такая: сначала медицина, потом детский сад, затем школа. На переходный период для «первопоселенцев» будут медицинские кабинеты и детские группы в помещениях на первых этажах.
Мы рассматриваем разные формы взаимодействия с государством: и ГЧП, и другие. Сегодня наличие нормальной «социалки» — это 50% успеха проекта. Человек не пойдет покупать квартиру в ЖК, если не будет понимать, когда появится все, что необходимо для комфортной жизни.

– Откуда в ваших проектах низкие цены?

– У нас фактически получился город в городе. Не пришлось выкладывать огромные деньги на внешние сети. Практически все внутри, сети внутриквартальные. Точки подключения предоставлены городскими компаниями («Водоканалом», «Ленэнерго»).
Еще один важный фактор снижения себестоимости — замкнутый цикл: 80% работ мы выполняем сами. За исключением специализированных, для которых нужны лицензии: лифты и пр. У нас своя сантехническая группа, сами делаем трубы — все там же в Новогорелово. Экономим на перевозке, минимизируем ущерб от того же «Платона». Если везем что-то из города — ищем встречные грузы…
И пока удается держать продажную цену квадратного метра (в больших квартирах) на отметке 47 000 рублей.
Но учитывая, что нерудные материалы и металлы подорожали в разы — себестоимость будет расти. Мы вовремя сделали запасы, по старым ценам. Хорошо еще, что решения в компании принимают три-четыре человека. Сказали копить — значит, копим. У нас в компании не демократия, а, скорее, просвещенная монархия.

– Потенциал северных проектов близок к исчерпанию. В Кудрово, например, свободные участки практически закончились. Стоит ожидать бума на южном направлении?

– Экспансия девелоперов на юг началась бы в любом случае. Еще два-три года назад ворота были широко открыты.

– Развитие в сторону Москвы было предусмотрено еще в советском Генплане…

– Мы изучали архивные материалы. Знаете, у тех людей, которые создавали Генплан Ленинграда и прилегающих территорий, есть чему поучиться. Три года фактически мы были одни в этой зоне. И с тех пор вокруг появились несколько крупных застройщиков: «УНИСТО-Петросталь», «Строительный трест», УК «Новоселье». В Лаголово есть большие подготовленные участки…
Будущая «НовоСаратовка» — областной ответ проекту города-спутника «Южный».
Помните, года два-три назад мы с вами обсуждали ту же тему и говорили, что в городе строить негде? Оказалось — есть: и точечная застройка в центре, и кварталы в «сером поясе». Потенциал Петербурга тоже далеко еще не исчерпан.
Конкуренция острейшая. Мы еженедельно мониторим ситуацию, изучаем предложения других застройщиков, учимся. В конкуренции выживет сильнейший, мы к ней готовы.
Кризис перепроизводства жилья уже наступил, только пока мы этого не осознали.

– Поправки в 214-ФЗ, вступающие в силу с нового года, сильно повлияют на рынок?

– Сколько бы законов ни придумывали — если они не соответствуют реальности, их либо не исполняют, либо изменяют, либо отменяют. В 214-ФЗ с 2005 года по 2017-й произошло громадное количество изменений. У меня на столе лежит этот том, новейшая редакция — я боюсь начинать его перелистывать.

– Что будет с ценами?

– Цены будут падать. Проектов много, компании большие, и каждую крупную фирму, как большую машину, надо кормить. Ей нужны объемы. А у нас пока спад. Может, в 2018–2019-м спад будет не такой большой. Только потом начнется стабилизация. То есть цены снизятся, а качество продукта улучшится из-за жесткой конкуренции.
Я не понимаю печальных воплей некоторых наших коллег. Если все плохо — закрывайте компанию, меняйте профессию. Для меня кризис — время перемен, не более того.
Конечно, и мы корректируем планы. Будем продавать и вводить 50 000–60 000 кв.м в год. Хотя для нас более привычные и комфортные темпы — около 100 000 «квадратов» ежегодно.
Архитектура будет интересная. Мы живем на Севере, и для нас более органичен скандинавский стиль. Мы проводили опрос среди наших потенциальных покупателей. Именно такие решения получили высокие оценки.

– А вам он тоже близок?

– Так ведь я и живу в тех районах, которые мы строим, вот — купил квартиру в Новогорелово. Все-так я 20 лет продаю квартиры, и понимать потребителя для меня очень важно.

 

«НП» Досье
Первый этап ЖК «Новое Горелово» — 16-этажный дом на 950 квартир.
Конструктив: технический и первый этажи — монолит, далее — трехслойная панель производства Киришского ДСК. В первой очереди (блок А) — 330 квартир: 75 студий, 105 «единичек», 75 «двушек» и 75 трехкомнатных.
Студии: от 29,8 до 30,7 кв.м (два варианта планировок), стоят от 1,609 млн до 1, 657 млн рублей. Однокомнатные (19 вариантов): от 39,25 до 48,50 кв.м, цены — от 1,962 млн до 2,245 млн. Двухкомнатные (15 вариантов): 61,80–73,20 кв.м, 2,863–3,212 млн рублей. «Трешки» представлены в 14 вариантах: 76,15–98,4 кв.м, 3,487–4,821 млн.
Ввод в эксплуатацию — в сентябре 2017-го.

 

 

Синочкин Дмитрий Юрьевич