Долгосрочные инвестиции требуют устойчивых правил!

- Владимир, мы с вами регулярно рассуждаем об опасностях и рисках, которые подстерегают покупателя апартаментов. Говорим о недостатках проектов, о непредсказуемом регулировании… У вас нет опасения, что мы просто оттолкнём часть потенциальных клиентов? Частный инвестор почитает-почитает и решит: а ну его. Лучше уж квартира, там всё проще… 

- Наоборот, это разумный подход. «Кто предупреждён — тот вооружён». Нам важно, чтобы клиенты приходили, осознавая особенности бизнеса, в который они вкладывают средства. И оставались с нами, понимая преимущества наших проектов. Мы рассказываем о технологиях, объясняем, почему мы принимаем те или иные решения. 

Сейчас доступны и совсем недорогие объекты. И по 75 000 рублей за квадратный метр, и просто метр купить. Это тоже риск — вложить большую сумму. 
У нас продукт недешёвый. Но он доходный и качественный.

Если говорить о рисках — конечно, привычнее вклады. Например, в Сбербанке. Но это рубли, а рубль волатилен. Как говорится, «валюта средней твёрдости». Свои 5% по вкладу вы получите. Другой вопрос — что на них можно будет купить? 

В недвижимости — свои риски. Сейчас на рынке возникает переизбыток предложения. Могут появиться дополнительные налоги, объект может устареть…

Квартиры привычнее, но они менее доходны. И там или высокие налоги на доход, или опасности ведения дел в «серой зоне».
У каждого формата есть «страшилки» относительно других (конкурирующих) сегментов. Это нормально. Бизнес без риска в принципе невозможен. Торговая недвижимость испытывает сильное давление со стороны интернет-магазинов, общепит — со стороны сервисов доставки. Офисные центры вынуждены делить клиентов с коворкингами и «удалёнкой», гостиницы переживают напасть коронавируса…

Апартаменты имеют прочную социально-коммерческую основу. Люди становятся мобильнее, это мировой процесс. Мы хотим, чтобы инвесторы чётко понимали, что они покупают и для чего покупают.
И нам важно, чтобы инвестор не терял голову от того, что у него в феврале доход минимальный, а в мае он вырос в три раза. Потому что за маем будет июнь — но будет и ноябрь. На июнь этого года в соседней с нами гостинице «Пулковская» номер стоит 26 000 рублей в сутки, от стойки. Будут и больше: и 40 000, и 50 000. А в «Хилтоне» на начало июня просто ничего нет. Можно показать клиентам эти красивые цифры.

Есть высокий сезон, есть очень высокий — белые ночи. А есть и очень-очень высокий — ПМЭФ. В Петербурге в этом году будут ещё саммиты ШОС и БРИКС. Но нельзя ориентироваться на пиковые показатели! Гостиничный бизнес — игра вдолгую. Инвестиции на много лет. Мы подписали договор с французами на 15 лет с возможностью продолжения ещё на 10. И мы хотим, чтобы наши инвесторы всё это время оставались с нами. И чтобы клиенты, которые к нам приходят, как можно больше знали — и о нас, и об особенностях сегмента, и о гостиничном рынке в целом.

- Но всё же большинство покупателей апартаментов — люди не очень богатые и не слишком осведомлённые. В этом году некоторые девелоперы начали продавать доли в апартах. Это тоже тянет за собой новые риски?

- В такой практике нет ничего страшного. На Западе достаточно клиентов, которым не под силу купить объект целиком. Они образуют REIT’ы (Real Estate Investment Trust), инвестиционные фонды недвижимости. У нас это сложнее, законодательная база отстаёт. Но покупатель доли обязательно должен задуматься: а если он захочет выйти из проекта — как он сможет это сделать? Можно ли продать долю в помещении без согласия остальных дольщиков? Опытный 
застройщик с хорошей репутацией найдёт механизм и для таких сделок. Например, обязательства обратного выкупа долей. Но риски есть, и пока они связаны с несовершенством регулирования. 
Кроме того, далеко не всякий крупный арендатор или серьёзный гостиничный оператор захочет иметь дело со множеством собственников. Значит, должно быть юридическое лицо — например, УК, которая, с одной стороны, решает все вопросы с собственниками, а с другой — заключает договор с оператором.

- Предприниматели («Деловая Россия») просят смягчить требования к классификации гостиниц. Вы их поддерживаете или нет?

- Деловое сообщество — слишком общее понятие. Есть компании, которые управляют «пятизвёздочными» отелями. И я от них таких предложений не слышал. Скорее речь идёт о малых средствах размещения, возможно — о хостелах, об апартаментах. 
Да, действующий порядок, утверждённый постановлением №158, — жёсткий. Апарт-отелем может называться средство размещения, в котором есть номера двух типов: студия — от 25 кв.м и апартамент — от 40 кв.м. Задан необходимый набор требований — от меблировки и отделки до МОП и персонала.

Откуда берутся такие требования — тоже понятно. Как только мы делаем апартаменты с мебелью и кухнями — сразу начинаются разговоры о том, что это псевдожильё и так далее. Хотя инициативу, например, депутата Александра Рассудова (создать рабочую группу по борьбе с псевдожильём) можно понять: есть комплексы, которые строятся в абсолютно не туристических местах, рассчитанные в основном на условно-постоянное проживание.

Апартаментам нужна «социалка» — возможно, не совсем такая, как для обычного жилья. Скорее всего, не в таком количестве. И отельеры об этом, конечно, думают: как люди будут добираться, где будут питаться и так далее. К перекосам в предложении приводит стремление застройщиков максимально удешевить продукт. 

Избыточное регулирование (или запреты) обусловлены трагическими ЧП (в Перми в хостеле погибли люди) или попытками части законодателей играть на интересах социальных групп. Защищая интересы жителей многоквартирных домов, власть нагружает бюджет (то есть тех же граждан) дополнительными расходами на ремонт. Потому что ТСЖ не на чем зарабатывать.

Правила несовершенны. Конечно, допустимы и возможны исключения. Закон — не Библия, в ближайшее время мы готовимся изменить Конституцию. Нужно вдумчиво и последовательно корректировать законы и правила, регламентирующие проживание, предоставление гостиничных услуг, улучшать их, адаптируя к современным условиям. В регулировании такого сложного рынка, как гостиничный, должна быть чёткость. 

Кроме того, необходимо учитывать потенциал. Сейчас город принимает 10 млн туристов в год, завтра — 12, а дальше речь идёт уже о 20-30 млн гостей. Готовы ли к этому городское хозяйство, транспорт, паспортно-визовые службы и так далее?

Но всё же главный принцип: долгосрочные инвестиции требуют долго действующих и минимально изменяемых правил. 
 
- На днях власти заявили о развитии социальной аренды и доходных домов. Это повлияет на рынок?

- Рынок — система сообщающихся сосудов. Если государство начнёт субсидировать доходные дома — это в первую очередь скажется на форматах, ориентированных на долгосрочное проживание.
Кроме того, как только такая программа будет запущена, многие застройщики, которые возводят сегодня жильё в явно избыточных количествах, задумаются: а не переформатировать ли отдельные корпуса? Не передать ли их под социальную аренду? Пусть доходность будет ниже, но это долгосрочный источник, генерирующий доход.

Есть главный тренд. Люди всё чаще арендуют, всё реже покупают. Расслоение усиливается, всё больше граждан, у которых меньше денег. Мы не говорим о том, справедливо это или нет, — просто это происходит. Шеринг рулит. Кстати: на рынке аренды ещё ни разу не было кризисов.
У нас идут те же процессы, что и во всём мире. Конечно, с поправкой на национальный колорит.

STATUS BY SALUT

Первый в Санкт-Петербурге комбо-отель с расширенным функционалом аэропорт-отеля.

Расположенный в 10 минутах от аэропорта Пулково и в 7 минутах от съезда с трассы М11, комбо-отель рассчитан на приём авиапассажиров и автотуристов.

Общая площадь разновысотного (8-17-22 этажа) здания — 44 000 кв.м.

• На нижних уровнях размещены объекты отельной инфраструктуры:
• Подземный паркинг на 83 машино-места.
• Фитнес-центр с бассейном.
• Лобби площадью 1000 кв.м с единой службой приёма и размещения.
• Ресторан на 170 мест и лаунж-бар.
• Конференц-зона с буфетом и залом для презентаций.
• 3 лаунжа для лётных экипажей.

Выше находятся 305 сервисных апартаментов категории 3*** и 253 номера гостиницы «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт» 4**** под управлением отельного оператора AccorHotels.