Что внутри красивой «обёртки»?

Большинство застройщиков, рекламируя проекты, заявляют, что продают не квадратные метры, а «комфортную среду». То есть много рассуждают не только об эргономичных планировках, но и об отделке мест общего пользования, элементах благоустройства двора и т.д. А вот инженерным системам уделяется гораздо меньше внимания. Хотя какой без них комфорт?

Генеральный директор компании «Конфидент» Пётр Кузнецов уверен, что максимальную комфортность проживания дают не скамейки во дворе, не объекты благоустройства, а качество строительства, и в первую очередь уровень инженерных систем: «Что ещё оказывает влияние на комфорт больше, чем качество воды, её напор и температура, когда не надо ждать, пока из крана пойдёт горячая. Важно, чтобы электросистема работала без сбоев, чтобы свет «не моргал», а из-за скачков напряжения не «сгорало» домашней техники на сотни тысяч. В квартире должно быть тепло, а не жарко и не душно, так что помимо грамотной системы отопления должна быть организована и вентиляция. А лучше – кондиционирование и система увлажнения воздуха. И я молчу про слаботочные сети – Интернет и телевидение, системы видеонаблюдения, диспетчеризации. Ведь будет очень неудобно, например, из-за неработающего домофона спускаться из квартиры, чтобы открыть дверь гостям».

Инвестиции не напоказ

Пётр Кузнецов приводит в пример другие страны, в том числе соседнюю Финляндию, где в новостройках упор сделан именно на инженерию. По его наблюдениям, отечественные застройщики вопросы современных инженерных систем зачастую обходят стороной. Причина в том числе и в их стоимости. «Мы можем обеспечить проект грамотными инженерными сетями, которые обойдутся примерно в 8000 рублей на «квадрат», а в элитном секторе – 10 000 рублей. Но если себестоимость квадратного метра примерно 30 000-40 000 рублей, то, конечно, в эту сумму уместить такую инженерию нельзя. Поэтому к нам в основном обращаются за какими-то отдельными решениями, за тем, что можно красиво расписать в рекламном буклете. И настоящий комфорт подменяется другими понятиями», – сетует г-н Кузнецов.
Генеральный директор АО «Бюро техники» Вера Бурцева уверена, что здесь всё закономерно: «Это логично. Планировки, благоустройство, архитектура – визуальная составляющая объекта. Она воспринимается клиентом и поэтому хорошо продаётся. А понятие комфорта достаточно субъективное». Бюро техники консультирует застройщиков в области устойчивого развития по системе Green Zoom. Это и комфорт, и качество внутренней среды, и энергоэффективность (в том числе как способ снижения коммунальных платежей), и экологическая составляющая. По словам г-жи Бурцевой, самые популярные решения, которые начинают внедрять большинство застройщиков, это поквартирная система вентиляции с рекуперацией, водяной тёплый пол в ванных комнатах и зонирование территории для организации досуга разных возрастных групп жильцов. 

Надо «умнеть»

Поквартирная система вентиляции позволяет создавать свой микроклимат, без обязательного проветривания и неминуемых сквозняков. Тёплый водяной пол в ванной комнате – недорогое (в отличие от электрического) и очень комфортное решение, иначе, выходя из душа, легко простудиться. «Мы видим изменения на рынке, и нам они нравятся. На днях к нам обратился застройщик, достаточно известный, но мало что реально делающий в области создания «продукта», наполнения его интересными для жильцов решениями. Честно говоря, я даже не поверила, когда они позвонили, от удивления спросила – зачем им устойчивое развитие, Green Zoom. Оказалось, это запрос рынка – люди не хотят жить в типовых бетонных коробках, разбираются, изучают предложения», – радуется Вера Бурцева.
Однако она признаёт, что о системах «умный дом» много говорят, но на самом деле даже лидеры рынка в этой сфере ничего не делают. «Давайте не будем считать «умным решением» домофон и камеры наблюдения во дворе. Здесь явно требуется перезагрузить рынок. Девелопер не готов тратиться на проектную документацию, а именно в ней закладываются интересные решения!» – поясняет Вера Бурцева. Да и толковых инженеров, по её словам, очень мало. Бюро техники проектирует и монтирует инженерные сети в основном для сложных, уникальных объектов. Но всё чаще в компанию обращаются девелоперы из жилищного сегмента.
Самих застройщиков мы расспросили, насколько, на их взгляд, важна инженерная начинка в новых проектах и много ли внимания этой теме уделяют покупатели. 
А также об инженерных новинках, которые применяют девелоперы.

ГК «ПОЛИС ГРУПП»

Ольга Ульянова

директор департамента рекламы и маркетинга:

– Инженерные системы, наряду с архитектурой, это основная составляющая современного дома, его «начинка». Поэтому мы уделяем им соответствующее внимание, стараемся использовать современные решения и материалы от проверенных производителей – это важная часть нашего продукта.
Нынешние покупатели хорошо осведомлены и весьма избирательны. Сейчас, пожалуй, каждый третий интересуется не только оборудованием своей квартиры, но и общедомовым: хочет знать производителей, всё ли надёжно и отвечает ли всем требованиям. Практически всех интересуют системы отопления, электро- и водоснабжения, потому что от них напрямую зависят условия проживания и коммунальные платежи. Но доплачивать за современную инженерию готовы только покупатели жилья класса «комфорт» и выше. А наличие тех или иных систем, использование премиальных материалов в том числе и определяют класс жилья.
В наших текущих и перспективных объектах комфорт-класса мы, например, используем современные слаботочные системы. Переходим от аналогового видеонаблюдения и домофонии на IP, строим для них единую локальную сеть, в которую интегрируем систему контроля и управления доступом, приборы учёта. Это сделает проживание удобнее и, что немаловажно, безопаснее.
Вкладываться в инженерное насыщение проекта определённо стоит – это отразится пусть не на прямых продажах, но улучшит дальнейшую эксплуатацию жилья и уже скажется на репутации застройщика. Возможно, некоторые новшества, например система «умный дом» или IP-домофония, ещё не столь востребованы и не всем нужны, но иногда стоит немного подтолкнуть потребителя, чтобы помочь ему увидеть очевидные преимущества.

«ГЛАВСТРОЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ»

Дмитрий Ефремов
руководитель аналитического центра:

– Инженерная начинка, безусловно, важна. Как минимум надо обеспечить безопасность проживания, в том числе пожарную, а также бесперебойную подачу воды, тепла, электроэнергии. Это базовые требования, которые могут дополняться в зависимости от жилого комплекса и его класса. Как правило, основные критерии для выбора квартиры – стоимость квадратного метра, транспортная доступность, развитая инфраструктура района. При этом наличие дополнительных систем, которые повышают комфорт и безопасность, может выступать определённым конкурентным преимуществом.
Например, для квартир могут быть зарезервированы дополнительные мощности, чтобы подключить системы кондиционирования, вентиляции, сауны, тёплые полы. В доме можно организовать центральную систему кондиционирования, которая обслуживается управляющей компанией и создаёт в квартире комфортную атмосферу.
Возможна организация многоступенчатой очистки воды, подаваемой в квартиры. Эта современная опция, которая особенно привлекательна для покупателей с детьми. В то же время обслуживание таких фильтров, как и других опций комфорта и безопасности, стоит денег. Не все жители могут быть готовы к дополнительным расходам. А если системы обслуживать плохо или нерегулярно, возможно снижение комфорта проживания и недовольство жителей.

ГРУППА «ЭТАЛОН»

Ирина Соловьёва
коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ»:

– Покупатели всё больше внимания уделяют инженерной «начинке», позволяющей повышать энергоэффективность жилого комплекса и сокращать коммунальные платежи. Следуя этому тренду, мы проектируем в наших комплексах системы диспетчеризации и автоматизации. Они позволяют управлять и контролировать системы принудительной вентиляции, водопровода, канализации и теплоснабжения, системы хозяйственного и противопожарного водоснабжения, электроосвещения, силового и инженерного оборудования, в том числе лифтового. Это нужно, чтобы поддерживать комфортные климатические условия и предупреждать аварийные ситуации. 
В наших объектах установлены счётчики учёта тепла, воды и электричества, благодаря которым снимать показания можно автоматически, без участия человека. Это экономит время жильцов и управляющей компании. 
В некоторых комплексах подготовлены специальные места для кондиционеров, установку которых не потребуется согласовывать с городскими службами.

ГРУППА ЦДС

Пётр Буслов
руководитель группы маркетинга:

– Если при приобретении квартиры на вторичном рынке покупатели готовы закрыть глаза на отсутствие современных инженерных систем, то в новых проектах этот параметр становится всё более важным. Во-первых, с каждым годом в домах в принципе становится больше инженерных систем – добавляются кондиционеры, вентиляция, тёплые полы и т.д. Во-вторых, дорожают коммунальные услуги, и требуются решения, экономящие ресурсы.
Запрос на современную инженерию на рынке уже сформирован. Да, безусловно, есть клиенты, для которых этот параметр пока малозначим. Например, при покупке первого жилья, когда люди ещё не имеют чёткого представления о возможных затратах на эксплуатацию. Но при приобретении следующей квартиры покупатели всё чаще задают вопрос про инженерную «начинку». Появляются новые опции, которые делают нашу жизнь комфортнее и позволяют экономить. Застройщики учитывают тенденции и предлагают продукт. 
Инженерная «начинка» домов сильно отличается в зависимости от категории жилья. Как правило, все новинки тестируются в бизнес-классе. В них закладывается гораздо больший объём инженерных систем: центральное кондиционирование, системы механической вентиляции, продвинутые системы контроля доступа, в некоторых случаях общественные пространства, 
такие как бассейн и спортзал, для обслуживания которых нужны отдельные инженерные коммуникации. В ближайшие годы многие из этих разработок придут и в проекты массового сегмента.
Кроме того, на рынке могут появиться новые IT-решения, в частности системы удалённого доступа. Уйдут ключи, а идентификация будет происходить при помощи биометрии или синхронизации смартфона с системами контроля доступа. Проходить на территорию, в парадную и вызывать лифт можно будет без дополнительных действий.