Мы можем позволить себе выставлять цены ниже рыночных

Крупнейший игрок на загородном рынке под Петербургом - группа компаний "ПулЭкспресс Групп" - за три года вывел на рынок восемь проектов. В начале 2008-го компания намерена открыть продажи еще как минимум в двух поселках. Одновременно девелопер осваивает почти 300 га и реализует около 1200 участков. О перспективах развития компании и загородного рынка рассуждает Андрей Бочков, генеральный директор "ПулЭкспресс Групп".

– Вы осваиваете в основном Всеволожский и Выборгский районы. Это связано с тем, что там проще получить землю?

– Дело не в этом. Немало земли к настоящему моменту накупили компании и частники, которые не имеют никакого отношения к девелоперской деятельности. Многие из них не знают, что с ней делать дальше. Они хотят превратить эту территорию во что-то ликвидное и не знают как. Поэтому они идут к нам. Мы предлагаем таким инвесторам сотрудничество. Большинство наших участков мы выкупили именно у подобных землевладельцев, а не у районных администраций.

В Ленобласти в собственности муниципалов осталось немного земли, на которой можно строить дома для постоянного проживания, и цена на нее постоянно растет. Если обратиться к московскому опыту, там "пояс" для постоянного проживания доходит до 60-70 км от городских кварталов, тогда как в Петербурге горожане с трудом едут на ПМЖ дальше 20-го километра. Мы уверены, что границы этой зоны со временем расширятся и у нас. Очень многие покупатели уже сегодня готовы жить в Ольшаниках круглый год. А это 60 км от Питера.

Нам больше нравится Карельский перешеек, а Всеволожский район интересен из-за близости к Ладоге. На юг идти пока не готовы. Там, как правило, требуется значительно больше вложений в инженерную подготовку, и покупатели гораздо меньше интересуются этим направлением. Пока по южным районам можно проехать чуть свободнее, чем по северным, но это ненадолго.

– Почему пул немецких инвесторов решил вкладывать немалые деньги в российский девелопмент?

– Россия - страна с развивающимся рынком. На этом этапе всегда больше риски, но выше и дивиденды. За несколько лет объекты успевают подорожать в разы.

Наши бизнесмены уже успели привыкнуть к огромной - по европейским меркам - доходности. Например, иностранцы закладывают в проект рентабельность 5%, что для них весьма прилично. По мере того как Россия движется к "цивилизованному" состоянию, девелоперский бизнес станет приносить меньше прибыли.

– Если сегодня компания-застройщик начинает продавать дома с минимальной прибылью, это вызывает легкий шок у коллег…

– Когда три года назад мы вышли на рынок с проектом "Борисово-2", то предложили покупателям дома из бревна площадью около 100 кв.м с участком 12 соток по $57 000. Тогда нам говорили, что другие застройщики вздрогнули. Мы выставили цену в два раза ниже рыночной.

Но этих домов было немного - 10% от общего числа в этом поселке. Должен сказать, что такой ценник был близок к себестоимости. Через год в проекте "Зеркальный" мы выставили готовый коттедж с землей за $79 000, а еще через полгода в "Ольшаниках" - за $98 000. Это почти по себестоимости.

– В частных беседах застройщики признаются, что рентабельность загородного строительства доходит до 200%...

– У нас нет такой накрутки. Я ответственно об этом говорю. У нас цифра гораздо меньше.

– Что, с вашей точки зрения, сегодня легче продавать: дома или землю?

– Компании, работающие на загородном рынке, довольно четко делятся на две категории: те, кто реализует только пустые участки под застройку (просто нарезав землю и подведя коммуникации), как компания "Евросиб", и те, кто продает наделы с подрядом либо с готовыми домами. Компания, избрав определенную стратегию, уже, как правило, не меняет ее.

Когда мы пришли на рынок в феврале 2005 года, это разделение уже существовало. С того момента изменений не произошло: "Евросиб" как занимался продажей участков, так и занимается, а, скажем, "Тимбер-Продукт" всегда реализовывал землю с подрядом.

А мы постарались взять лучшее из этих двух стратегий. Как правило, три четверти участков в проекте мы продаем без подряда, а четверть застраиваем сами. Получается, у наших клиентов возможности шире.

– Совсем недавно вы поменяли тактику - открыли продажи в поселке "Румболово", который целиком застраиваете самостоятельно. Сейчас такой подход выгоднее?

– Дело не только в прибыли. Мы считаем, что для элитного проекта это правильно. Никто не захочет купить дорогой участок в престижном поселке, построиться и ждать еще несколько лет, пока возведут дома все остальные.

– Но в вашем же поселке "Золотые пески" ценники отнюдь не маленькие - от $11 000 до $31 000 за сотку. И тем не менее там вы продаете только участки…

– Цены в "Золотых песках" высокие, но все равно это дачный поселок. Владельцы домов приезжают туда раз в неделю, и, в общем, то, что происходит за забором, их не очень волнует. В "Румболово" же сплошное двухметровое ограждение не поставишь, тут другая архитектура. Предусмотрены низкие ажурные заборчики, все очень стильно. И когда каждый вечер после трудового дня ты приезжаешь к себе домой, а тут шум от грузовиков, ходят рабочие - это неприятно.

– Многие застройщики заявляют о желании строить относительно недорогие объекты класса "стандарт". Ваши же проекты ориентированы на довольно состоятельных людей.

– Эконом-класс не везде можно построить: очень много зависит от земли, инженерной подготовки. На хорошем участке, да еще и близко от города, разумнее сооружать дорогие объекты. Хотя в "Румболово" цена за квадратный метр не такая уж выcокая - $2500. Причем включая землю. Она сравнима с актуальными городскими ценниками типовых "квадратов".

Правда, у этих домов большая площадь, поэтому итоговая сумма, конечно, получается внушительной - около миллиона. Но купить на эти деньги квартиру примерно такого же метража в хорошем доме сегодня вряд ли удастся. Строить на этих землях поселок класса "стандарт" было бы просто невыгодно.

В дальнейшем мы планируем вывести на рынок еще несколько дорогих поселков для постоянного проживания. Какова будет их концепция, пока трудно сказать.

– На загородном рынке появился новый игрок - группа компаний Rodex Group. Они пришли в Петербург с московским опытом и считают, что составят вам серьезную конкуренцию. Какими ресурсами должна обладать для этого компания?

– Калькулятор с собой не взял, а то бы прикинул…

А если серьезно, то мы во многом выигрываем за счет скорости. На начальном этапе вкладываем собственные средства, чтобы не ждать, пока наберется достаточная сумма от сделок. А когда на участке уже что-то сделано: проложены дороги, разведены коммуникации - лишь тогда и открываем продажи.

В Rodex Group состоят небольшие фирмы различных специализаций, и это позволяет им заниматься всем: от нулевого цикла до благоустройства территорий, например, или отделки коттеджей. Они считают это большим преимуществом, однако это хорошо лишь для строительства небольших поселений.

Когда продаешь много, все самостоятельно застроить просто не успеваешь. Наша компания может поставить 150-200 домов год, а у нас больше 1000 участков. Мы должны заселять людей не через десять лет, а через год-полтора. Поэтому мы сотрудничаем с питерскими строительными фирмами. Они все делают хорошо и быстро. В любом случае на рынке найдется место для нескольких таких компаний, поэтому пусть приходят.

– Грозит ли загородному рынку "затоваривание" и как скоро его можно ждать?

– В Петербурге проживает 4,5 млн человек, и ныне существующих поселков явно недостаточно. Садоводства в своем прежнем виде изживают себя, у людей появляется больше денег, они хотят не только улучшить жилищные условия в городе, но и дачи купить поприличнее. По крайней мере, это относится к привлекательным землям.

Сроки насыщения загородного рынка предсказать трудно, все будет зависеть от финансового состояния граждан, политической ситуации в стране.

Ипотека еще на начальной стадии развития, а на загородном рынке так вообще в зачаточном состоянии. Банки согласны кредитовать считанные проекты. У финансистов огромный интерес к загородной недвижимости, но их смущают высокие - как им кажется - риски.

Наша компания ведет переговоры с банками о предоставлении ипотеки, но только для "Румболово", потому что это дорогой объект. По остальным проектам этого не требуется: их мы продаем в рассрочку. И часто для покупателей этого бывает достаточно.

– "ПулЭкспресс Групп" реализует крупные поселения, в каждом около 200 домовладений. На масштабные проекты переходят и другие застройщики. Как вы видите будущее загородного рынка - выживут ли на нем небольшие фирмы и проекты?

– На загородном рынке будет востребовано и то и другое. Есть крупные компании, которые отрабатывают большие объемы, строят масштабные поселки. В Москве, например, застройщики уже сегодня берут территории, на которых возводят тысячи домов (в несколько очередей). Иногда очереди застройки позиционируют как отдельные проекты, что не меняет сути. Отгораживают забором то, что завершено, чтобы стройка на соседнем участке не нервировала жильцов.

Когда поселение большое, там оправданно строить собственные детсады, школы, больницы, что делает жизнь его обитателей более комфортной. В Москве спрос на крупные поселения все растет. Как ни парадоксально это звучит, в таком поселке жить обособленно гораздо легче: в небольших поселениях все обо всех знают, скрыться от соседского взгляда сложнее. Вместе с тем остается и спрос на поселки из 5-10 домовладений.

– Ваша компания пропагандирует загородную жизнь, а сами вы живете в мегаполисе?

– Пока живу в городе, но скоро планирую переехать в ближний пригород. Дом хочется сделать "под себя", поэтому я не буду покупать готовый коттедж, а построю его сам со своими же подрядчиками. У меня уже есть примерный проект. Дом больше 300 кв.м мне не нужен. Это, в общем, немного для коттеджа: примерно соответствует квартире в 100 "квадратов".

Непременно в доме должен быть камин. Да, и крытый бассейн - обязательно.

Все остальное - весьма скромно.

С материалами не определился: либо каркасный коттедж заводского производства, либо дом-шале. Хотелось бы жить обособленно. Мне хватает общения на работе, а дома хочется покоя.

"НП" досье Группа компаний "ПулЭкспресс Групп" основана в 2005 году пулом немецких инвесторов. Фирма продает участки с инженерией, а также готовые дома по спецпредложению (их цена, как правило, ниже среднерыночной на 30-40%). Первый поселок "Борисово-2" вышел на рынок в феврале 2005-го (он уже полностью заселен). Второй проект - "Зеркальный" - появился через год. Затем примерно каждые три месяца компания стала выводить на рынок новые поселки. В декабре выходит на рынок следующий проект - "Солнечный берег".