Ощущения дома в чистом поле быть не должно

Многие участники рынка прогнозируют смещение предложения на первичном рынке в Ленинградскую область. Это связано с серьезными задержками в согласовании проектов планировок, с высокой ценой петербургских земель и отказом города финансировать строительство ряда социальных объектов. О том, к чему может привести такой вариант развития событий и с какими сложностями сталкиваются застройщики в области, рассказывает генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь. (Ее проект «Новый Оккервиль» — первый пример комплексного освоения территории на границе с Петербургом.)

– Как начинался «Новый Оккервиль»?

– Это проект «Отделстроя» и «Строительного треста». Участок площадью 50 га мы купили в 2007 году. Сложнее всего было решить проблемы с обеспечением проекта инженерией. В Ленобласти мощностей просто нет. Сети приходится строить самостоятельно, подключаться к городским источникам.

Вопросы взаимодействия между городом и областью в этой сфере не урегулированы, поэтому возникли проблемы, в том числе и с монополистами. Город просто не давал возможности подключить к своим сетям проект, расположенный в Ленобласти. Мы учредили компанию «Кудрово‑Град», которая стала строить внешние сети и дороги. И два участника проекта пополам финансировали инженерную подготовку, которая полностью завершена. На это понадобилось много времени и сил.

– С тех пор ситуация изменилась?

– Ничего не изменилось. Инженерных мощностей в области нет. Кроме того, добавился серьезный дефицит объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов и т. д. Государство по-прежнему не готово брать на себя затраты на их строительство.

– Можно ли решить эти проблемы, не привлекая бюджетные средства?

– Да. Например, мы за свои деньги построили детский сад. Теперь это коммерческое учреждение, которое обошлось нам в 300 млн рублей. Другого варианта не было.

– Переговоры о выкупе детского сада областью велись?

– На начальном этапе велись, но позиция областных властей — не строить социальные объекты в новых жилых комплексах. Никто ничего выкупать не собирался.

– А схема ГЧП?

– Соответствующий закон в Ленобласти принят. Мы уже обсуждали возможность нашего участия в такой схеме — просто у региона пока нет такого опыта. Не оставляю мысли, что нам это удастся, хотя идет все непросто.

– В результате все социальные объекты в вашем комплексе будут коммерческими?

– Мы пытаемся договориться с властями. Всего в проекте две школы и четыре детских сада. Один детсад мы уже построили. Надеемся, что затраты на одну школу удастся разделить с Ленобластью. Посмотрим, как дело пойдет. Без федерального участия это маловероятно, поскольку областной бюджет скромнее, чем петербургский. Сегодня даже город эти объекты в полном объеме строить не собирается, а у области просто физически нет средств.

– Как строятся взаимоотношения с муниципалитетами и достаточно ли профессиональны их руководители?

– В нашем случае отношения складываются неплохо. Здесь все зависит от конкретных людей. В Заневском сельском поселении, где мы строим, абсолютно адекватные люди в руководстве. Они понимают необходимость таких проектов и, когда могут, всегда помогают, участвуют в процессе — грех жаловаться. Есть специальная служба, которая решает вопросы с архитектурой, землеустройством и т.д.

Все грамотно организовано, прозрачно и понятно. Но это не значит, что так везде. В других муниципалитетах, насколько мне известно, есть проблемы. Чем дальше от города, тем менее квалифицированны чиновники.

– Насколько серьезно за последние годы обострилась конкуренция на рынке жилья во Всеволожском районе?

– Мы почувствовали ее усиление около года назад. Многие проекты, в том числе и комплексного освоения, уже давно готовились, но вышли на рынок недавно, после кризиса. Но если сделать правильный товар, то занимаешь свою нишу, и нет необходимости демпинговать, продавая ниже себестоимости.

– Что такое правильный товар для Всеволожского района?

– У нас довольно удачно все сложилось. Во‑первых, место: доступность к городской инфраструктуре, до метро 10 минут пешком. Плюс парковая зона, которую мы полностью обустроили, река. Достраиваем физкультурный комплекс с бассейном. Уже работает аптека, различные магазины, появятся кабинеты врачей. Все это привлекает покупателей, у которых не должно быть ощущения «дома в чистом поле».

Мы изначально потратились на строительство дорог, инженерной и социальной инфраструктуры, благоустройство. Чтобы догнать нас, придется вложить миллиарды рублей. Важны и правильная квартирография, цена, возможность получить ипотеку в разных банках, рассрочки, своевременный ввод в эксплуатацию.

Кто-то пытается выжать из проекта больше квадратных метров, характеристики квартир ухудшаются, а значит, они нам уже не конкуренты.

– Удаленные от города проекты могут привлечь покупателя только дополнительной инфраструктурой?

– Во‑первых, до них надо как-то добраться. В сегменте массового спроса далеко не у каждой семьи больше одного авто. Значит, надо не только создать дорогу, но и запустить общественный транспорт. И даже если есть дорога, это еще не значит, что по ней можно проехать.

Недалеко от нашего комплекса проходит Колтушское шоссе, вдоль которого реализуются несколько проектов. Но там серьезные пробки, а покупатели замеряют время, за которое доберутся до дома, а не километры.

В ближайшем окружении полно вариантов, где нет и не будет такой транспортной доступности. Эти застройщики обречены продавать квартиры по себестоимости, а это дополнительные риски, поскольку нет запаса для развития.

Во‑вторых, социальная инфраструктура. Магазины, детские сады и пр. Мы, например, не продаем, а сдаем встроенные помещения в аренду, чтобы сохранить нужную для проекта функцию.

– Каков потенциал Всеволожского района?

– Бесспорно, он достаточно высок. Район приближен к городу, хотя в нем есть территории получше, есть похуже. Кроме того, не везде можно строить жилье. В общем, там, где есть транспортная доступность, там есть и потенциал. Хотя сложностей очень много, и они серьезно влияют на привлекательность этой территории.

Когда мы пришли в район, многие просто не верили, что все эти проблемы можно преодолеть. Так что здесь никогда не будет такой массовой застройки, чтобы она, например, по объемам составила половину городской. Проекты будут реализовываться постепенно и не такими темпами, как заявляют застройщики.

– Какие территории Ленобласти наиболее интересны для застройки?

– По большому счету, все, что близко к КАД. Восточную часть Кудрово мы уже заняли. Возможно, были бы интересны земли в районе Уткиной заводи, между городом и КАД, Новосаратовка. Еще Бугры, областная часть у поселка Юкки. Территория южнее Петербурга менее привлекательна для покупателей, да и на городских землях здесь строится много. Так что наиболее перспективна восточная часть, примыкающая к границам города, и северо-восточная. Все решает транспорт.

– Как повлияют на проекты Региональные нормативы градостроительного проектирования, утвержденные в Ленобласти?

– Серьезно повлияют. Множество проектов так и не появится на рынке. Возможно, что целью создания этого документа и было сократить их число. Если на больших участках снижать этажность, то затраты на инженерию, дороги и т.д. лягут на меньшее количество продаваемых квадратных метров. Многие стройки станут убыточными.

Но это относится только к тем объектам, где еще не утверждены проекты планировок. Поэтому с серьезными проблемами столкнутся те, у кого этих документов еще нет. Наши основные конкуренты уже запустили свои проекты, будут строить по старым правилам, и лет пять-шесть мы будем работать вместе.

– Смещение девелоперской активности в Ленобласть из-за проблем с согласованием градостроительной документации в Петербурге будет существенным?

– Вот если бы не были приняты эти нормативы, многие стали бы «выскакивать» в область. Теперь этот процесс массовым не будет. Компании все равно ищут возможности строить в городе. Мне кажется, Петербург решит эти проблемы: может, не завтра, через год. Городу нужно развиваться, а решать жилищные проблемы, кроме застройщиков, некому. Если компаниям не дать возможности работать, этот нарыв рано или поздно лопнет.

– Тем не менее область готова к новым масштабным проектам?

– Многое зависит от нового губернатора. Ведь его позиция передается районам, муниципалитетам, а затем и инвесторам. Чисто теоретически: есть возможность, есть земля, есть участки, где можно решить проблемы с транспортом и инженерией. Если Ленобласть решит политические вопросы с подключением к городским коммуникациям и займется строительством школ, это будет огромная победа. Все остальное девелоперы сделают сами.