Главное, что нам разрешили защищать интересы пайщиков

Вступили в силу изменения в несколько федеральных законов и кодексов, касающиеся в том числе деятельности жилищно-строительных кооперативов. О том, какие нововведения наиболее важны и как изменятся правила игры на первичном рынке, мы попросили рассказать вице-губернатора Ленобласти Михаила Москвина.

– Поправки затрагивают многие аспекты деятельности на первичном рынке. Какие нововведения вы считаете самыми важными?

– Очень важно и правильно, что органы власти, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства, теперь могут контролировать работу ЖСК. В свою очередь, на кооперативы, строящие многоквартирные дома с использованием денег граждан, возлагаются дополнительные обязанности.

Мы уже три года стараемся всеми способами донести до потенциальных покупателей информацию о законных схемах привлечения денег. Это заключение договоров долевого участия в рамках 214‑ФЗ и привлечение пайщиков по схеме ЖСК. Более надежный для покупателей вариант — ДДУ с застройщиком. Сегодня он достаточно защищен законодательно. Например, все договоры регистрируются в Управлении Росреестра, что дает защиту от двойных продаж. Все контракты должны быть обязательно застрахованы, кроме того, органы госвласти имеют право осуществлять надзор за такими строительными организациями, проверять целевое использование средств.

А ЖСК — своеобразная и более закрытая схема привлечения денег. Проверять деятельность кооперативов органы власти не имели права, как и оценивать целевое использование средств пайщиков. А если строились дома высотой до трех этажей, то и государственный строительный надзор был невозможен. Кроме того, органы власти не могли защищать интересы граждан, вложивших деньги в новостройки, в судах: для этого просто не было законных оснований.

– О каких дополнительных полномочиях властей и обязанностях ЖСК идет речь?

– Теперь кооперативы обязаны размещать в информационной системе ЖКХ сведения о количестве членов, о правах на участок, о наличии разрешения на строительство. Должен вестись подробный и полный реестр членов. По многим проблемным адресам не было четкой информации о числе проданных квартир и суммах, перечисленных гражданами. Теперь с этим станет проще.

Кроме того, теперь один кооператив сможет строить не более одного многоквартирного дома. У него должно быть право собственности или аренды на землю, на которой возводится объект, и он сам должен получать разрешение на строительство, то есть быть застройщиком. В принципе, такое требование появилось в законодательстве еще в 2011 году, однако теперь оно более четко сформулировано.

Органы надзора получили право проверять, размещает ли ЖСК перечисленные сведения, выдавать кооперативам обязательные к исполнению предписания с требованием устранить нарушения. Особенно важно, что надзорные органы получили право обращаться в суд с заявлениями о ликвидации кооператива, если тот не исполняет предписания. А также с заявлениями в защиту прав и законных интересов граждан — пайщиков ЖСК. Мне кажется, это самое важное, ведь наша основная задача — обезопасить средства, вложенные гражданами в будущее жилье.

Появилась возможность предписывать ЖСК устранять административные нарушения: предусмотрены штрафы как для председателя, так и для правления кооператива.

– Много ли таких кооперативов сегодня работает в регионе?

– Мы не один год потратили, чтобы довести до граждан информацию о несовершенстве схемы ЖСК. Многие осознали, что ДДУ более надежен. Граждане начали чаще выбирать эту схему, серьезные застройщики отказались от ЖСК. Даже несколько крупных компаний, которые принципиально работали по кооперативной схеме, постепенно переходят на договоры долевого участия.

Сегодня на новостройках Ленобласти 75% сделок заключаются с помощью ДДУ и только 25% относятся к кооперативной схеме. А в среднем по России это соотношение примерно 50 на 50.

– Ленобласть сама выступала инициатором поправок. Все ли ваши предложения учла Госдума?

– Предложения по корректировке законодательства разрабатывала юридическая служба Комитета государственного строительного надзора и контроля. Нас поддержали губернатор Ленобласти и депутаты Законодательного собрания. Депутат Госдумы Александр Хинштейн приложил немало усилий, чтобы эти поправки приняли. Многие из наших предложений учтены, но исходный вариант был более жестким с точки зрения работы ЖСК и надзора за ними: мы предлагали фактически уравнять надзор за застройщиками и ЖСК.

Сейчас закон говорит в основном об открытости кооперативов: реестр членов, разрешения на строительство и т. д. Но финансовую отчетность мы можем проверять не в таком полном объеме, как делаем это при проверке застройщиков, работающих по ДДУ. Однако повторюсь, что основные проблемы коррективы в законодательство все же решают. Например, теперь есть четкое указание, что вариант, когда деньги привлекает кооператив, а застройщиком является другое юридическое лицо, незаконен. Таких случаев было немало.

Также мы предлагали распространить обязательную экспертизу проектной документации и строительный надзор на все многоквартирные дома более двух квартир), но эти предложения на федеральном уровне поддержки не получили.

– Комитет государственного строительного надзора будет расширять штат? Ведь появится много новых подконтрольных объектов.

– Штата и так не хватает, увеличить его вряд ли нам позволят — будем справляться своими силами. Несмотря на то что объекты ЖСК были нам не подконтрольны, о большинстве из них мы знаем, как и о проблемах на них. Мы и раньше находили способы наблюдать за их деятельностью, например, опираясь на обращения граждан.