НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объема сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счет активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

25 октября, 13:12

Погрешность при кадастровой оценке не превышает 15–20%

20 января 2014 в 04:00
4 532

Погрешность при кадастровой оценке не превышает 15–20%

ГУП «ГУИОН» в прошлом году оказалось в эпицентре ожесточенных споров вокруг кадастровой стоимости земли и строений. О тонкостях оценки и особенностях судебных процедур мы беседуем с генеральным директором предприятия Александром Зленко.

ГУП «ГУИОН» в прошлом году оказалось в эпицентре ожесточенных споров вокруг кадастровой стоимости земли и строений. О тонкостях оценки и особенностях судебных процедур мы беседуем с генеральным директором предприятия Александром Зленко.

– Чем запомнился ушедший год?

– Год получился переломный. Если говорить о кадастровых работах и инвентаризации, то мы вышли на рынок конкурентных услуг. Кто бы нас заставил улучшаться? Только конкуренция…

– Чему научил опыт кадастровых споров?

– В 2013 году мы участвовали в 128 делах по оспариванию кадастровой стоимости. Это немного: в 2012‑м было оценено 117 000 участков, в 2013‑м — около 128 000. То есть споры возникли менее чем в 0,1% случаев!

При этом суды отказывают в удовлетворении требований тех, кто не является собственником. Это правильно: формально интересы арендатора не затронуты. Сначала подай заявление о выкупе — потом судись…

– И какую сумму указать в заявлении? Ту, которую определило государство, или выведенную независимым оценщиком?

– На рынке всегда есть конфликт интересов покупателя и продавца. В данном случае государство выступает в роли продавца. Никогда не будут довольны все покупатели сразу. Давайте рассуждать с точки зрения поступлений в бюджет. Поддерживать бизнес, снижая, например, суммы выкупа, — это противоречит законодательству РФ и может создать основу для коррупции…

– А по мировому соглашению разве не чиновник устанавливает сумму?

– До соглашений мы еще дойдем. Что же касается мер поддержки бизнеса — они определены в законодательстве. Преференции, льготы, субсидии и т. д. Но не за счет прямого снижения налогооблагаемой базы.

– Есть рыночная стоимость, с которой положено брать налоги. И она почему-то при индивидуальной оценке каждый раз получается ниже кадастровой…

– По закону кадастровая стоимость — это и есть рыночная. Когда мы ее определяем, мы исходим из объективных параметров, а не из соображений, что кого-то надо поддержать. Давайте посмотрим на судебную практику. Из 128 дел с нашим участием по 15 требования истцов удовлетворены, по 48 — отказ и по 41 заключены мировые соглашения.

Во многих регионах удовлетворяются две трети исков. И снижение не до 20%, а в разы. Это говорит о низком качестве кадастровой оценки. Не надо принимать за абсолют ни оценку, ни аукцион. Если есть расхождение в позициях сторон — пусть суд определяет, была ошибка ГУИОН или нет.

– Вряд ли можно рассматривать суд как инстанцию, способную определить справедливую стоимость. Или найти ошибки в отчете об оценке…

– А какой инстанции вы бы доверяли?

– Цифрам, которые получаются на открытом и конкурентном рынке…

– Процедура оспаривания для того и введена, чтобы в тех случаях, когда недостатки массовой оценки искажают картину, можно было поправить ситуацию. По нашим расчетам, погрешность при кадастровой оценке не превышает 15–20%, а по новым (актуализированным) расчетам она еще ниже. Тем не менее возможны расхождения — тогда суд. Какая из сторон в условиях гарантированно равных прав сможет обосновать свою позицию лучше, та и победит.

– Если суд отказал в иске, значит, отчет, представленный независимым оценщиком, неправильный?

– Это означает только одно: что суд отказал в иске. Чтобы признать отчет недостоверным, нужно совершить соответствующие процессуальные действия. Можно говорить, что это бюрократия, что это противоречит принципам справедливости, каким-то жизненным понятиям. Но давайте не забывать: в развитых странах права сторон обеспечиваются именно через процессуальную форму.

Эффективность российского правосудия, качество суда — не предмет нашего сегодняшнего разговора. Тalk is cheap — «слова ничего не стоят», как гласит английская поговорка. Важно определить, что надо делать, чтобы исправить ситуацию в тех местах, которые, как мы считаем, нуждаются в исправлении.

– Ну, допустим, суд велел считать индивидуальную оценку правильной. Все? Оказывается, нет! Уже принято решение о проведении переоценки, и весь процесс надо запускать снова. Участники рынка воспринимают такой ход как не вполне честный… Чем было мотивировано решение о переоценке участков?

– Решение принимал Комитет по земельным ресурсам. Мы — исполнители. Но если подумать, мотивы очевидны. Модели, по которым рассчитывается стоимость, не менялись. Изменились аналоги, увеличилось их количество, база обновилась более чем на 50%. Появилось много новой информации. Если говорить о мотивах, то у субъектов РФ и муниципальных образований есть потребность в обновлении кадастровой оценки — именно для того, чтобы она была максимально приближена к рыночной. В Петербурге средняя стоимость квадратного метра земли увеличилась на 2,2%, а в Москве, например, на 10%.

– Предприятие выиграло суд, получило сниженную налого-облагаемую базу, потом приходят КЗР и ГУИОН и говорят: «Нет, у вас новая цифра, и она снова выше «индивидуально-рыночной».

– Далеко не всегда. Компания «Хендай» пошла судиться, но заключила мировое соглашение с городом. Надо отдать должное ее юристам: в основе соглашения лежит отчет об оценке.

– То есть и в первом иске — отчет об оценке, и в мировом соглашении — тоже. Причем цифры в них разные?

– Да. С точки зрения юриста, ни одно из доказательств, предъявленных в ходе состязательного процесса, не имеет решающей силы. Их надо рассматривать в совокупности. Когда мы участвуем в судах, то понимаем, что ресурсы для доказательства правоты государства в таких спорах невелики. Мы помогаем защитить позицию заказчика. К слову, во многих регионах исполнители кадастровой оценки дистанцировались от судебных споров.

И почему мы заранее приняли, что переоценка — это плохо? Для тех, у кого в результате актуализации стоимость земли снизилась, это, наоборот, хорошо.

– Вряд ли это нравится инвестору, который пытается планировать издержки. Он уже потратился на судебные расходы, на юристов. Выиграл — тут ему сообщают, что предстоят новые затраты, потому что актуализация…

– В этой ситуации судиться выгодно. Издержки ложатся на проигравшую сторону. К тому же в большинстве случаев они не так уж велики по сравнению с разницей в сумме налога. И давайте не путать постоянство правил, в котором бизнес действительно нуждается, с постоянством цифр, полученных в результате оценки. Для стимулирования предприятий есть гораздо более эффективный инструмент — налоговая ставка. И различные льготы и преференции — для новых проектов, для крупных проектов и так далее.

– Цифры, которые были выведены независимыми оценщиками и приняты судом, совпадают с результатами новой актуализированной оценки?

– Методы массовой оценки не имеют прямой корреляции с индивидуальной. У «Хендай» — практически совпало.

– Какой статус имеют суммы, указанные в мировых соглашениях, под которые не было сделано индивидуального рыночного отчета?

– Суд, утверждая мировое соглашение, опирается на закон. Оснований сомневаться в этом у меня нет. Среднее снижение по мировым соглашениям — 20%. Это укладывается в параметры нашей корректировки. Есть решение суда. И законопослушный гражданин должен его уважать. Суд утвердил цену, определенную по соглашению сторон…

– Я уважаю решение суда. Но в законе сказано: рыночная стоимость для налогообложения может быть установлена или индивидуально, или методом массовой оценки. В мировых соглашениях (кроме «Хендай») эти методы не использовались. Получается, что суд в этих случаях выносит противозаконные решения? Которые к тому же открывают большие коррупционные возможности: о налоговой базе можно договариваться.

– Риски в таких решениях действительно есть. Но о том, чтобы кто-то их оспаривал в вышестоящих инстанциях, я пока не слышал.

– ГУИОН провел большую работу по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Также для целей налогообложения. Она не понадобилась?

– Да, пока эта оценка не востребована.

– А когда будет востребована, ее понадобится актуализировать, потому что рынок меняется?

– Решение принимает заказчик. Если будет принято решение о пересмотре, исполнитель получит возможность сделать работу более качественно, включить больше ценообразующих факторов. Хотя по квартирам их и так достаточно. Причем вторая и все последующие оценки существенно дешевле.

– Но по квартирам налог надо считать вместе с землей. А придомовые участки по большей части жилых зданий не сформированы.

– Да, и это проблема. По новым домам участки сформированы, по жилому фонду прежних лет — преимущественно там, где есть активные ТСЖ. Отчасти новый налог и не вводится из-за недостатков в формировании налогооблагаемой базы. Но я считаю, что государство правильно сделало, заказав оценку и сделав ее результаты публичными. Тем самым оно дало возможность обществу и специалистам высказать замечания к новой системе налогообложения, зачастую — вполне обоснованные.

– Сейчас в законодательстве о налогах на имущество предписано разделение домов на разные категории: бизнес-центры и торговые центры обложат по кадастровой, остальные объекты — по балансовой. Как получится разделить объекты?

– Это вопрос подзаконных правовых актов и правил игры. Думаю, каждый субъект самостоятельно определит методику и процедуры. Пока большинство регионов не  выйдет на нормальный уровень кадастровой оценки, нельзя запускать ее повсеместно. Надо обкатать методики, посмотреть, какие возникают проблемы с определением статуса.

Думаю, как раз в Петербурге ГУП «ГУИОН» может с этим помочь государству. Конечно, правила должны быть сформулированы заранее, их надо обсудить вместе с бизнесом, выявить недостатки и только потом применять.

– Как быть с налогом на имущество физических лиц? На этот год в основу положена ПИБовская (инвентаризационная) стоимость, умноженная на коэффициент-дефлятор. Кто утверждает эту стоимость?

– Информацию об инвентаризационной стоимости всех объектов, которая хранится в ПИБах, для расчета налога мы передали в прошлом году. Сейчас налог рассчитывают с учетом умножения инвентаризационной стоимости на коэффициент-дефлятор и ставку налогообложения. Этот порядок был установлен в конце прошлого года федеральным законом. Коэффициент удорожания инвентаризационной стоимости теперь не применяется при расчете налога — в прошлом году в Петербурге он уже не утверждался.

Что касается объектов, введенных в 2013‑м, насколько нам известно, по ним нет единой базы инвентаризационной стоимости, утвержденный порядок ее определения также отсутствует.

– У нас десятки тысяч объектов, зарегистрированных по дачной амнистии. Для них ПИБовская стоимость вообще не рассчитывалась! Около 80 000 новых квартир за два года — также без инвентаризационной стоимости. Были ли у вас поручения заняться расчетами по таким объектам?

– Мы предоставим налоговой службе те данные, которые есть у нас. Как ФНС ими воспользуется — это уже ее дело. Если граждане будут в законном порядке оспаривать неправильно (с их точки зрения) рассчитанную налоговую сумму, это только поспособствует формированию гражданского общества в стране. Но то, что сейчас утерян механизм формирования единой актуальной базы информации об объектах недвижимости в Петербурге, в том числе об их инвентаризационной стоимости, — это факт.

– Вам ПИБы жалко? Фактически упразднена система технической инвентаризации…

– Упразднена ее обязательность. Но существование такой системы обусловлено не столько нормой закона, сколько реальными потребностями. Сделки с недвижимостью, например. Или представьте себе чрезвычайную ситуацию…

– Ну да. Террористы захватили объект. А поэтажных планов нет, и взять их негде. Как планировать спецоперацию?

– Кроме того, покупатель и продавец хотят быть уверены, что они в сделке имеют в виду одно и то же. Мы развиваем и поддерживаем систему ПИБов, чтобы она сохранилась к моменту, когда необходимость этой информации будет подтверждена законодательно.

Информационный ресурс должен быть единым и государственным. У нас есть некий эрзац такого ресурса — ГКН, но объем содержащихся в нем сведений достаточен лишь для определенных задач. Актуализация не предусмотрена…

Мы продаем не техническую инвентаризацию, а уверенность в том, что сделка законна и данные правильны.