В России обновили классификацию бизнес-центров
Эксперты Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) совместно с «Альянсом экспертов рынка недвижимости» (АЭРН) обновили методологию, по которой определяется класс бизнес-центра.
Эксперты РГУД и АЭРН обновили методологию, по которой определяется класс бизнес-центров. Нововведения касаются не только объектов в Москве, но учитывают и весь российский рынок.
По новой методологии продукт и локация здания разделяются. Следовательно, бизнес-центр, расположенный на окраине города, все равно может относиться к классу А. Фокус новой методологии сместился на характеристики зданий: конструктивные особенности (вес – 45%), инженерные системы (30%), ESG-статус (10%), управление и инфраструктуру (15%) и т.д.
Общий перечень содержит 70 позиций, включая архитектурно-планировочные особенности, качество строительных материалов, надежность коммуникаций (электроснабжение, вентиляция, кондиционирование, IT-инфраструктура), энергоэффективность здания, уровень управления объектом (property-менеджмент), наличие дополнительных услуг для арендаторов и пр.
Результат прохождения классификации – определение класса и общего инвестиционного рейтинга, который включает локацию и добавляет статус – «платиновый», «золотой», «серебряный» и «бронзовый».
Общий уровень востребованности и ставок аренды здания оцифрован через инвестиционный рейтинг, который рассчитывается с учетом локации объекта. Однако пока рейтинг просчитан только для районов Москвы на сегодняшний день.
РГУД занимается классификацией бизнес-центров с 2009 года. За весь период были оценены более тысячи офисных объектов. Тестирование и балансировку по новой системе уже прошли более ста бизнес-центров по всей России, и работы продолжаются.
Мнение экспертов
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG и сопредседатель комитета по офисной недвижимости НП РГУД:
– Важно, что в данной системе ключевым фактором является именно качество объекта. Класс бизнес-центра определяется совокупностью его характеристик — уровнем инженерных систем, техническим оснащением, конструктивными параметрами и другими объективными показателями. Поэтому здание может получить класс A+, A или B независимо от местоположения. Результаты классификации оформляются официальным документом. Такой документ может использоваться при взаимодействии с государственными структурами и принимается, в том числе, судами и налоговыми органами.
Андрей Бойко, руководитель подразделения в Петербурге НОУ ДПО "ИПО":
– Планируется дальнейшее развитие классификатора, учитывающее особенности исторической застройки и приспособления таких объектов под офисную функцию, что крайне актуально для Петербурга. Унификация сведений также крайне востребована в оценке, включая кадастровую оценку.
Антон Вовк, руководитель комитета по оценочной деятельности НП РГУД и председатель правления Ассоциации АЭРН:
– Ключевое преимущество совместной классификации РГУД и АЭРН — ее независимость, она создана при участии не только консультантов, управляющих компаний, но и профессиональных объединений оценщиков.
Руслан Кубрава, генеральный директор Kubrava project management™:
– Классификация RE-Digest, разработанная АЭРН и РГУД, представляет собой более рыночно-ориентированный инструмент так как напрямую привязывает качество здания к его инвестиционной стоимости через балльную систему оценки, что делает ранжирование прозрачнее и объективнее.