Евгений Барановский: «КРТ — это не про привилегии, а про понятные правила игры»

— Как выглядит строительный сектор Ленинградской области в 2026 году? Насколько сказывается на темпах строительства экономическая ситуация? 

— Отрасль в 2026 году работает в условиях ограничений. Деньги стали дороже, покупатель внимательнее, поэтому девелоперы точнее считают проекты и осторожнее выходят на новые площадки. Но говорить о том, что рынок остановился, точно не приходится — Ленинградская область сохраняет высокий темп строительства. 

В 2025 году мы ввели 4,2 млн квадратных метров жилья. План на 2026 год — 3,55 млн, и к 1 июля уже введено 2,038 млн квадратных метров, или 57,4% годового объема. Основную часть по-прежнему дает ИЖС — 1,716 млн квадратных метров, еще 322 тысячи приходится на многоквартирное строительство. Лидируют Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский районы. 

Если честно, рынок сегодня уже совсем другой. Несколько лет назад главным вопросом было, сколько построить. Сейчас мы все чаще обсуждаем другое: каким станет новый район через десять лет и насколько комфортно в нем будет жить. Мне кажется, это очень здоровая эволюция. Потому что квадратные метры сами по себе давно перестали быть целью. Гораздо важнее, чтобы вместе с новым домом появлялись дороги, школы, инженерная инфраструктура и общественные пространства. Именно такой рост мы считаем качественным. 

— Какие социальные объекты предстоит сдать в текущем году? 

— В этом году по областной адресной инвестиционной программе мы планируем ввести 15 социально-культурных объектов. Среди них — детский сад в Коммунаре, ФАП в Яльгелево, Дом культуры в Терпилицах, спортивные объекты в Киришах, Луге и Подпорожье, спортивный комплекс Гатчинского государственного университета, учебный корпус детского центра «Россонь», а также центр развития предпринимательства для участников СВО и кластер «Народный ВПК» во Всеволожске. Уже введены в эксплуатацию детские сады в Агалатово и Тельмана, начал работу новый центр занятости в Сланцах. Отдельно развивается программа «Соцобъекты в обмен на налоги»: в этом году застройщики уже построили три детских сада в Кудрово и Мурино, а также школу на 1100 мест в Янино.  

Если посмотреть на эту программу шире, становится понятно, что сегодня социальная стройка — уже не только школы и детские сады. Например, новый учебный корпус центра «Россонь» — это современное образовательное пространство, где дети смогут заниматься робототехникой, 3D-моделированием и инженерным творчеством. По сути, мы создаем площадку, которая помогает школьникам определиться с будущей профессией. 

Не менее важны объекты, которые отвечают на новые запросы общества. Во Всеволожске создается кластер «Народный ВПК». Это не просто строительство зданий, а создание среды, которая помогает человеку получить новую профессию, открыть собственное дело и вернуться к активной жизни. Именно в этом, на мой взгляд, сегодня главный смысл социальной стройки: каждый объект должен решать конкретную задачу территории и работать на качество жизни людей, а не просто увеличивать статистику ввода. 

— Какова сейчас средняя стоимость одного школьного и детсадовского места? 

— Когда слышишь, что место в школе стоит несколько миллионов рублей, вопрос «почему так дорого?» вполне закономерен. Но современная школа — давно не просто учебные классы. Это спортивные залы, лаборатории, мастерские, актовый зал, пищеблок, инженерные системы, благоустроенная территория и современное оборудование. Детский сад — это безопасная среда, игровые пространства, медицинский блок и все, что необходимо для комфортного развития ребенка. 

Сегодня средняя стоимость одного школьного места составляет около 2 млн рублей, детсадовского — около 2,8 млн рублей. Но это скорее ориентир, чем универсальная цифра. Каждый объект индивидуален: многое зависит от инженерной подготовки площадки, оснащения, архитектурных решений и особенностей территории. 

Вообще, стоимость сама по себе — не самый показательный критерий. Мы строим эти объекты минимум на полвека вперед. И если сегодня сэкономить на конструкциях, инженерии или оснащении, завтра эти расходы все равно вернутся — только уже в виде ремонтов, модернизации или ограничений для детей. 

Знаете, родители почти никогда не спрашивают, сколько стоила школа. Их волнует совсем другое: тепло ли в классах, хватает ли мест, есть ли современное оборудование, удобно ли ребенку учиться. Мне кажется, именно этими вопросами в конечном счете и нужно измерять качество нашей работы. 

— Сколько социальных объектов, возведенных застройщиками, регион предполагает выкупить в текущем году? И сколько объектов строится за бюджетный счет? 

— Не стоит противопоставлять бюджетное строительство и участие девелоперов. Это две части одной системы. Там, где новые жилые кварталы растут особенно быстро, социальные объекты создают застройщики. Параллельно область реализует собственную адресную инвестиционную программу. Сегодня за счет бюджета строятся 50 социально-культурных объектов, еще 33 находятся в стадии проектирования. 

По объектам, построенным девелоперами, мы вместе с компаниями скорректировали график выкупа. При этом для жителей ничего не меняется: школы и детские сады передаются муниципальным образовательным организациям по договорам безвозмездного пользования и начинают работать сразу после ввода в эксплуатацию. Финансовые вопросы решаются по согласованному графику, не влияя на работу самих учреждений. 

Для меня здесь принципиально другое. Любое партнерство между регионом и бизнесом строится на доверии. Девелопер должен понимать, что область выполняет взятые на себя обязательства, а область должна быть уверена, что инвестор построит объект в срок и с тем качеством, о котором мы договорились. Только тогда такие проекты можно планировать на годы вперед. 

Что касается жителей, они вообще не должны замечать разницы между бюджетной стройкой и объектом, созданным инвестором. Для них важно, чтобы школа открылась вовремя, была хорошо оснащена и находилась рядом с домом. Именно этот результат и остается для нас главным. 

— Как вы оцениваете эффективность КРТ? Каковы основные плюсы и минусы механизма? 

— Многие воспринимают КРТ как механизм строительства жилья. На самом деле его главная задача — сделать так, чтобы вместе с жильем сразу планировалась вся необходимая инфраструктура. Школы, детские сады, дороги, инженерные сети и общественные пространства появляются в проекте не по остаточному принципу, а в гармонии с жилищной застройкой. 

Именно в этом, на мой взгляд, главное преимущество КРТ. Мы заранее представляем, как будет развиваться территория, у жителей есть понимание, какая инфраструктура появится рядом с домом, а инвестор еще до выхода на площадку знает объем своих обязательств. 

Конечно, такой механизм требует больше времени на подготовку. Нужно увязать интересы региона, муниципалитета, застройщика, ресурсоснабжающих организаций, решить земельные вопросы, просчитать транспорт и инженерную инфраструктуру. Иногда кажется, что проще приступить к стройке быстрее. 

Но практика показывает обратное. Все, что не удалось предусмотреть в самом начале, потом исправлять намного сложнее и дороже. Именно поэтому мы стараемся договориться обо всех ключевых вопросах до выхода на площадку, а не после того, как люди уже получили ключи от квартир. 

— Сколько проектов КРТ находится в стадии реализации и в каких районах области? Какие преференции получают строительные компании? 

— Сейчас в Ленинградской области действует 31 договор КРТ с общим потенциалом 5,18 млн квадратных метров жилья. В них предусмотрены 43 детских сада на 10 025 мест и 25 школ на 20 022 места. После передачи полномочий Комитету по строительству заключено восемь договоров, три из них — в этом году. Многие проекты уже переходят от соглашений к практической реализации: готовится градостроительная документация, начинается проектирование, привлекается финансирование. 

Основной объем таких проектов сосредоточен во Всеволожском, Ломоносовском и Тосненском районах. Масштабные стройки локализованы в Новосаратовке, Скотном, Кузьмолово, Троицкой Горе и Горбунках. И каждый из таких проектов наглядно демонстрирует: КРТ — это не типовая схема, а возможность собрать территорию под конкретные задачи. 

Часто спрашивают, какие преференции получает застройщик. Если коротко — никаких автоматических льгот нет. КРТ — это не про привилегии, а про понятные правила игры. Инвестор заранее понимает объем своих обязательств, получает сопровождение проекта, помощь в увязке инженерной и транспортной инфраструктуры, понятный маршрут согласований. Если проект предполагает серьезные вложения в развитие территории, могут обсуждаться дополнительные градостроительные возможности, но каждое такое решение должно быть обосновано. 

Есть еще один важный инструмент — архитектурные конкурсы. Мы постепенно уходим от практики, когда внешний облик большого района определяется исключительно внутри компании. Конкурс позволяет посмотреть на территорию шире, найти более сильные решения и задать высокую планку качества еще до начала проектирования. В выигрыше в итоге оказываются все: жители получают более комфортную среду, а девелопер — проект, который сохраняет ценность на протяжении многих лет. 

— Какие проекты развиваются за пределами петербургской агломерации? И как создавать там рабочие места? 

— Мне кажется, здесь вообще не стоит начинать разговор со стройки. Дом можно возвести довольно быстро. Но если рядом нет работы, удобного транспорта и понятных перспектив развития территории, новостройки не решают главную задачу. 

Поэтому за пределами петербургской агломерации мы сначала анализируем экономику. В Кингисеппе и Усть-Луге развитие идет вместе с портом, промышленностью и логистикой. В Волхове и Киришах — вместе с крупными предприятиями. В Выборге и Приозерском районе серьезный потенциал связан с туризмом. Гатчина становится административным, образовательным и научным центром Ленинградской области. 

Мы уже проходили этап, когда жилье появлялось быстрее, чем экономика территории. Сегодня стараемся действовать иначе. Сначала должно быть понимание, за счет чего будет развиваться город, какие рабочие места появятся, как будет работать транспорт, где пройдут инженерные сети. И уже вокруг этого формируется жилая застройка. 

Тогда новый квартал становится частью города, а не местом, из которого каждое утро люди уезжают на работу в Петербург. На мой взгляд, именно в этом сегодня и заключается главная задача регионального развития — чтобы у человека была возможность строить свою жизнь рядом с работой, а не тратить ее на дорогу. 

— Как развивается ИЖС? Есть ли снижение темпов ввода и какие меры поддержки нужны этому сегменту при дорогой ипотеке? 

— Посмотрите на структуру жилищного ввода: за первое полугодие в Ленинградской области построено 1,716 млн квадратных метров индивидуального жилья — это более 80% общего объема. Значит, интерес к собственному дому у людей сохраняется. И вопрос сегодня уже не в том, нужен ли рынку ИЖС новый импульс, а в том, каким должен быть этот рынок, чтобы семья не оставалась один на один с подрядчиком, участком и отсутствующей инфраструктурой. 

Первую задачу решает эскроу. Деньги покупателя защищены, подрядчик получает их только после выполнения обязательств. По сути, ИЖС начинает жить по тем же понятным правилам, которые уже давно работают для многоквартирного жилья. Это делает рынок более зрелым: остается меньше места для случайных подрядчиков и гораздо больше — для профессиональных компаний, которые готовы отвечать за результат. 

Но, на мой взгляд, было бы ошибкой сводить весь разговор только к ипотеке или эскроу. Человек выбирает не просто дом — он выбирает образ жизни. И если рядом нет дороги, школы, инженерной инфраструктуры или нормального транспорта, даже самый хороший дом не решает всех вопросов. 

Именно поэтому мы все активнее связываем ИЖС с комплексным развитием территорий. Хороший пример — проект в Скотном, где 285 гектаров индивидуальной застройки развиваются как единая территория: с дорогами, инженерными сетями, социальными объектами и участками для льготных категорий. Мне кажется, именно так и должен выглядеть следующий этап развития индивидуального жилищного строительства. Не отдельные дома в поле, а полноценные районы, где сразу предусмотрено все необходимое. 

— Какие меры принимаются, чтобы избежать излишней плотности застройки и высотности? 

— Когда люди рассуждают о чрезмерной плотности, они обычно имеют в виду вовсе не коэффициент в градостроительном документе. Они говорят о дворе без солнца, пробках на выезде, переполненной школе и зелени, которая осталась только на рендере. Именно поэтому мы оцениваем не только количество квадратных метров, а то, как будущий район будет жить. 

В 2026 году Ленинградская область обновила правила высотной застройки. Теперь в новых проектах не менее 70% жилья должны составлять дома до 12 этажей, а доля зданий высотой от 13 до 16 этажей и от 17 до 21 этажа ограничена 15% для каждой категории. Высотные акценты возможны, но только там, где они действительно продиктованы архитектурой и логикой развития территории. 

При этом мы смотрим дальше действующих нормативов. Фактически область уже взяла курс на формирование новой среды с преобладанием застройки высотой пять–восемь этажей. Именно такой подход мы поддержали при рассмотрении последних крупных проектов во Всеволожском и Ломоносовском районах на Градостроительном совете. 

Мы уже говорили о том, что для проектов КРТ могут рассматриваться дополнительные градостроительные возможности. Это касается и плотности застройки. Но здесь очень важен один принцип: дополнительные квадратные метры нельзя получить сами по себе. Они должны быть обеспечены дополнительной инфраструктурой — дорогами, инженерными сетями, школами, детскими садами, общественными пространствами. 

Хороший район начинается не с показателей этажности. Он начинается с вопроса: будет ли здесь человеку удобно жить каждый день? Хватает ли света во дворе, можно ли спокойно дойти до школы, справляется ли улица с транспортом, есть ли место, где вечером погулять с детьми. Если ответы положительные, значит, и градостроительные решения были приняты правильно. 

— Что пожелаете строителям к их профессиональному празднику? 

— Есть известная фраза, что врач видит результат своей работы сразу, а строитель — спустя годы. Наверное, в этом и есть особенность нашей профессии. Мы строим с расчетом на будущее, а настоящую ценность своей работы часто понимаем только тогда, когда в новый дом заселяются люди, в школе звучит первый звонок, а в парке появляются первые семьи с детьми. 

Поэтому хочу пожелать всем, кто работает в строительной отрасли, прежде всего уверенности в завтрашнем дне. Чтобы были интересные проекты, сильные команды, надежные партнеры и возможность спокойно делать свое дело. А еще — не терять чувство ответственности. Каждый построенный объект остается частью жизни людей на десятилетия, и именно это делает нашу профессию такой важной. 

Спасибо всем, кто сегодня трудится на стройке, проектирует, рассчитывает конструкции, управляет проектами и выпускает строительные материалы. У каждого из вас свой участок работы, но результат всегда общий. Именно так год за годом строится Ленинградская область.