«Коттеджное рабство» в Ленобласти: районная администрация наложила сервитут в еще одном поселке

По данным комитета по управлению государственным имуществом Ленобласти, сервитут наложен на участок с автомобильной дорогой. На астрономическую стоимость проезда жители поселка ранее массово жаловались губернатору региона. 

В комитете подчеркивают: поселки, столкнувшиеся с коммунальным шантажом, должны подавать коллективные ходатайства об установлении публичного сервитута.

"Коттеджным рабством" называют ситуацию, когда необходимая инфраструктура (например, дороги или инженерные сети) оказывается в частных руках, а с жителей требуют крупные выплаты за ее использование. 

По данным администрации Ленобласти, сейчас эта проблема актуальна для 96 коттеджных поселков и садоводств. Хуже всего дела обстоят во Всеволожском районе (49 случаев), Выборгском (15) и Приозерском (14). 

Публичные сервитуты уже действуют в СНТ «Сосновая Поляна» и СНТ «Радужное». На рассмотрении находятся участки в поселках «Озерная долина», «Парковое 2», «Хиттолоярви» и «Солнечное».

Для системного решения проблемы потребуется изменение федерального законодательства, которое четко урегулирует статус инфраструктуры в поселках. 

Такие поправки уже разрабатываются. По замыслу авторов, в новых поселках общее имущество будет автоматически переходить в долевую собственность жителей с момента продажи первого участка. В уже существующих комплексах собственники получат право выкупить дороги и сети у застройщика, если за это решение проголосуют две трети владельцев домов. 

Комментарий эксперта

► «Закон есть, но суды отказывают»: почему новые правила ГК РФ пока не спасают от "коттеджного рабства"

Олег Лодянов, старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group:

— Пока единственным реальным выходом для жителей действительно остается установление публичного сервитута решением местной администрации. При этом закон требует, чтобы за такой сервитут обязательно предусматривалась плата собственнику земли.

Напомню, с 1 октября 2023 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс РФ, которые должны регулировать образование общей собственности владельцев домов на общее имущество (дороги, сети, котельные и т. д.).  Но на практике эти нормы пока не заработали, и на то есть несколько причин: 

Во-первых, новые правила не распространяются на коттеджные поселки, созданные до 1 октября 2023 года. Суды последовательно отказывают жителям «старых» поселков в исках, если объект был построен до этой даты. Инфраструктура в них может переходить в общую собственность только на основании отдельного закона, который до сих пор не принят.

Во-вторых, чтобы зарегистрировать общее имущество на собственников, закон требует соблюдения жестких условий: 

• необходимо четко определить границы общей территории в соответствии с законом;  
• должен существовать установленный порядок, который предусматривает «создание на общей территории общего имущества». 

Пока в юридической практике не удалось обнаружить, какой именно закон и порядок имеет в виду законодатель. Возможно, их еще только предстоит принять.

Вероятно, альтернативой может служить уже существующий порядок утверждения проектов планировки или межевания территории (ППТ и ПМТ) коттеджного поселка, на основании которых проектируется и строится объект. В этих документах действительно закладывается размещение проездов, мусоросборочных площадок или котельных, а в проектной документации — технические решения для тепло-, водо- и электроснабжения.

Однако и в этом случае затруднений не избежать. Каким образом должно быть закреплено, что то или иное имущество будет «общим»? Можно ли в этих документах предусмотреть, что, например, теплоснабжение будет осуществляться от частной котельной и будет ли это означать, что никаких прав на нее собственники коттеджей не получат? А если получат — кто и в каком размере будет выплачивать компенсацию за утрату собственником котельной прав на нее? 

Кроме того, составление этих документов обычно контролирует сам застройщик. Он, например, может указать, что, что общая территория будет крохотной. Можно ли в этом случае оспаривать такие решения и в каком порядке? 

Будем надеяться, что в скором времени вопрос это будет прояснен хотя бы на уровне высшей судебной инстанции, а лучше — в правовых актах.