Роман Корнышев: «Редевелопмент — важное направление развития Петербурга, но такие проекты редко бывают быстрыми»

Редевелопмент — важное направление развития Петербурга, но такие проекты редко бывают быстрыми. Преобразование бывшей промышленной территории требует не только строительства нового дома, но и большой подготовительной работы. При этом именно такие площадки позволяют создавать современное жилье в сложившихся районах, где возможности нового строительства ограничены.

Показательно, что, по данным «Петербургской Недвижимости», большинство запусков жилых проектов в бизнес- и элитном сегментах в Санкт-Петербурге в первом квартале 2026 года было связано именно с редевелопментом бывших промышленных территорий. 

• Главное преимущество редевелопмента — локация: транспортные связи, сложившееся окружение и возможность предложить покупателю современный дом без необходимости менять привычный район. История места также помогает создать продукт с собственным характером. 

Но наличие городской инфраструктуры не означает, что площадка полностью готова к строительству: инженерные и социальные вопросы все равно необходимо решать в рамках конкретного проекта.

Мы проходили это с ЖК «Знатный» в Московском районе, на территории бывшей макаронной фабрики. Подготовка площадки включала демонтаж существующих строений объемом 100 тыс. куб. м, устройство котлована глубиной в 8 метров и свайного поля из 1220 свай. При этом историческая проходная фабрики сохраняется: проектом предусмотрена ее реставрация и приспособление под современное коммерческое использование. 

• Я в целом считаю, что проекты редевелопмента должны хранить и отражать историю существовавших в месте застройки ранее предприятий и пространств — даже в оформлении общественных зон. Важно не просто построить на освободившемся участке, а связать новый проект с характером места. Особенно в таком городе, как Петербург. 

Если говорить об изменении стоимости редевелопмента за последний год, сложно назвать единый процент удорожания или универсальную сумму на квадратный метр. Для корректного сравнения нужно рассматривать одинаковый состав работ и сопоставимые площадки.

Где-то основные дополнительные расходы связаны с демонтажем и инженерной подготовкой, где-то — с сохранением исторических объектов и работой рядом с существующей застройкой. Стоимость подготовки территории также нельзя смешивать с полной себестоимостью строительства дома.

По окупаемости редевелопмент не имеет безусловного преимущества перед строительством в чистом поле. Более высокая цена продажи в востребованной локации сама по себе не означает более высокую доходность: ее могут компенсировать дополнительные затраты и более длительный подготовительный период. 

Но и чистое поле не означает автоматически дешевый проект — необходимо учитывать расходы на создание инфраструктуры. Поэтому сравнивать нужно всю экономику: стоимость входа, подготовку территории, строительство, финансирование и темп продаж.

В Северной столице редевелопмент оправдан там, где ценность места для покупателя позволяет реализовать качественный проект и покрыть сложность его подготовки. А для города результат стоит оценивать не только по новым квадратным метрам, но и по тому, что меняется в повседневной жизни района.