Наталия Верёвкина: «Субарендатор должен учитывать риски досрочного прекращения договора аренды»
Вправе ли субарендатор продолжать использовать имущество после досрочного расторжения основного арендного договора? Как действовать собственнику объекта недвижимости в такой ситуации? Эти и другие вопросы разбирает Наталия Верёвкина, руководитель практики разрешения споров Rightmark Group.
Согласно законодательству РФ арендатор вправе сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя. Попутно оговоримся, что Гражданский кодекс РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем вышеуказанного согласия. Президиум ВАС РФ в Обзоре 2002 года № 66 разъяснил, что «…по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку».
В подавляющем большинстве случаев стороны как раз и ограничиваются указанием на отсутствие или наличие права арендатора сдавать имущество в субаренду и на порядок получения согласия при наличии соответствующего права.
Мы предлагаем обратить внимание еще на одно положение срочного договора аренды с правом арендатора на сдачу имущества в субаренду, а именно: на последствия прекращения договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.
Общее правило сформулировано в пункте 1 статьи 618 Гражданского кодекса РФ, согласно которому «если иное не предусмотрено договором аренды, его досрочное прекращение влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды».
Формулировка пункта неоднозначна и вызывает споры в юридическом сообществе.
Так, первое предложение пункта сформулировано как диспозитивная норма, то есть правило, которое стороны правоотношений могут изменить. Таким образом, в договоре аренды можно предусмотреть, что его досрочное прекращение не влечет прекращения договора субаренды. Арендодателю такое условие может быть выгодно, чтобы не искать нового арендатора.
С практической стороны, учитывая позицию судов, при такой формулировке договора для продолжения отношений между арендодателем и субарендатором необходимо согласие последнего, поскольку понудить к выполнению обязательств невозможно.
Сложности возникают с толкованием второго предложения пункта, диспозитивна норма или императивна. Предположим, в договоре аренды арендодатель исключил право субарендатора требовать заключения с ним договора при его досрочном прекращении. Среди юристов нет единства по указанному вопросу, релевантная судебная практика также отсутствует. Одни исследователи полагают, что если субарендатор при заключении договора субаренды не знал о таком условии договора аренды, то положение об исключении его права требовать заключения договора недействительно, так как затрагиваются права субарендатора как третьего лица, не участвовавшего в договоре аренды. Другие считают права арендодателя как лица, дающего согласие на субаренду, первичными, и ему следует оставить возможность исключения права субарендатора требовать заключения договора.
Те же рассуждения применимы и к определению условий, на которых субарендатор продолжит пользоваться имуществом. Если допустить, что норма, содержащаяся во втором предложении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса РФ, диспозитивна, то условия продолжения пользования субарендатором имущества после прекращения договора аренды могут быть изменены по сравнению с определенными в нем ранее.
Возвращаясь к праву субарендатора требовать заключения с ним договора, необходимо также отметить позицию Верховного суда РФ, изложенную в Определении от 20.12.2018 по делу № 305-ЭС18-13454. Главный вывод состоит в том, что пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса РФ не устанавливает преимущественное перед другими (третьими) лицами право субарендатора на заключение с ним договора. То есть если арендодатель после досрочного прекращения договора аренды продаст имущество третьему лицу, субарендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды от нового собственника данного объекта, в отношении которого на момент продажи отсутствовали какие-либо обременения. Суд также подчеркнул, что заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части.
Таким образом, при заключении срочного договора аренды с правом передачи имущества в субаренду собственнику имущества необходимо учитывать, что субарендатор может требовать заключения договора аренды с ним на условиях, указанных в статье 618 Гражданского кодекса РФ. В случае если собственник не распорядится имуществом, договор аренды может быть заключен по иску субарендатора в судебном порядке.
Кроме того, субарендатор, заключая договор субаренды, также должен учитывать риски досрочного прекращения договора аренды – от необходимости в судебном порядке защищать свои интересы до невозможности продолжить пользоваться имуществом, например, в случае его отчуждения третьему лицу.