Чем злее депутат, тем больше шансов, что его выберут

Программу развития застроенных территорий (РЗТ) много ругают и редко хвалят. Критиковать есть за что. Беда в другом: никто из тех, кто обрушивается на программу с разных трибун или в печати, не предложил ничего другого. Никто не объяснил, а что, собственно, нужно делать с ветшающими домами первых массовых серий? Может, капитально ремонтировать, отвлекая сотни миллиардов из дефицитного бюджета? Или выпрашивать в Москве деньги, сопоставимые с «олимпийскими»?

О том, как идет замещение устаревшего и ветхого жилья, с какими проблемами сталкивается инвестор, мы беседуем с исполнительным директором компании «СПб Реновация» Андреем Репиным.

- Андрей Владимирович, мы с вами встречаемся накануне депутатских слушаний. (Слушания по реновации в последний момент перенесли – «НП».) Вам примерно известно, о чем пойдет речь?

- Нас не пригласили… Но понятно заранее: ничего хорошего не скажут. Депутатские слушания означают одно: программа РЗТ служит разменной монетой в разговоре депутата с избирателями. Чем злее депутат, тем больше шансов, что его выберут.

Существует три основных мифа про реновацию. Первый: реновацию начали в 2008 году. Это неправда. В 2008-м всего лишь приняли постановление о развитии застроенных территорий. Далее нужно было пройти несколько стандартных этапов. Первый – подготовка проектов планировки территории (ППТ) и проектов межевания (ПМ). На это обычно уходит 2-2,5 года. Никаких преференций программа не получила. Мы оформляли документы, как и все прочие застройщики. Только в 2012 году у нас появились юридические основания для того, чтобы работать в городе. Затем – получение остальной необходимой документации (градпланов, а сейчас к ним еще добавили согласование внешнего облика) и, собственно, разрешения на строительство.

А дальше начинаются вот такие фантастические цифры. Если мы в 2011-2012 гг. получили ППТ и ПМ, начали проектирование, то с 2012-го по 2018-й при веерном расселении мы должны были построить и сдать 8,5 млн кв.м жилья. По 1,2 млн в год. Это нереально при любых обстоятельствах.

- Но ведь эти цифры и были заложены в инвестиционном договоре?

- Да, к сожалению.

- И компания его подписала?

- Да.

- А зачем?

- Хороший вопрос. Я бы мог сказать, что я в компании с 2014 года и его стоит адресовать прежнему руководству. Но мы с себя ответственности не снимаем. Могу предполагать: до предыдущего кризиса, до конца 2008-го, многое выглядело иначе. И рынок рос год от года, и спрос не отставал, и все выглядело вполне радужно.

Да, руководители фирмы при подписании договора допустили ошибку, неверно оценили ситуацию. Но если у Смольного цель – не наказать компанию (за избыточный оптимизм), а все же добиться расселения проблемных кварталов, надо вместе искать выход.

Сейчас уже всем понятно, что сроки нереальны. Мы пытаемся донести до городской администрации мысль: мы оставляем в договоре те же цены, но меняем сроки.

Это первая проблема.

Второй миф – расселение. Возможно, на стадии заключения договора на этот счет были какие-то (устные, скорее всего) договоренности с руководством города. На сегодня механизм расселения в программе никак не прописан и не раскрыт. Сейчас городские чиновники предпочитают говорить так: «Расселение – это коммерческий риск «СПб Реновации». Я считаю, что расселение – это социальный фактор, а социальные проблемы не могут быть полностью в компетенции инвестора, это ответственность действующей власти.

- Да, есть фактор «последнего жильца» - об этом много и говорили, и писали. Но если в расселенном доме осталась одна упрямая семья, которая хочет получить за свое жилье неадекватно много, отчего бы не оставить именно этот дом в покое? Потом провести экспертизу, установить аварийность. И разделить ответственность за восстановление с упорными собственниками.

- В Колпино мы именно так и сделали. Можно по-разному это явление называть: «социальное иждивенчество», «потребительский экстремизм», «злоупотребление правом»… Но на самом деле из-за позиции отдельной конкретной семьи в одном из кварталов программа реновации просто остановилась. Они решили, что квадратный метр их квартиры стоит как апартаменты на углу Невского и Фонтанки.

И если диалог с собственниками ведет инвестор – его позиция заранее проигрышная. У него нет никаких рычагов и аргументов.  Другое дело, если одной из сторон диалога становится государство. В переговорах с властью гражданин ведет себя несколько иначе.

История в Колпино продолжалась полтора года.

Мы два раза обращались в МВК с предложением признать дом аварийным. Независимая экспертиза подтвердила аварийное состояние здания. Оба раза нам отказали. О причинах я могу лишь догадываться.

- Возможно, чиновники боятся лишиться федеральных субсидий?

- Может быть, не знаю.

На каком-то этапе к переговорам подключились районные власти, Жилищный комитет. Мы переселяем эту семью. Через несколько дней должны подписать договор. Коммерческие условия не разглашаем, могу лишь сказать: не на условиях собственников.

На переговоры они пошли только после того, как мы поставили забор, скорректировали проект и показали, что можем начать реновацию без них.

Еще раз хочу подчеркнуть: как бизнесмен я могу управлять коммерческими рисками. Мы можем повысить эффективность, закупать металл крупным оптом, снизить другие издержки. Но социальным фактором я управлять не могу! Здесь нужна действенная помощь города. В идеале на законодательном уровне нужно приравнять программу РЗТ хотя бы к строительству дорог. Чтобы появилась возможность – в рамках программы, строго в этих кварталах - отчуждения имущества «для государственных нужд». С компенсациями по рыночной цене, а не по произвольно назначенной собственником.

- Но ведь Москва как-то справляется с этой проблемой?

- Юрий Лужков в свое время добился признания нескольких серий домов (К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300) подлежащими сносу. Просто по конструктивным особенностям и в силу возраста. Это, например, пятиэтажки из каркасных панелей, с глухими торцами, без балконов… В Петербурге они назывались иначе. Затем мэр Москвы создал нормативную базу, которая позволяла по суду быстро отселять жителей, причем за пределы квартала, в любой район. Лужков действовал, как хирург, потому что понимал: иногда необходимо пожертвовать какой-то частью, чтобы организм не скончался.

В Петербурге в программу реновации попали 23 квартала, а всего их в городе около 100.

И чиновники понимают: если сейчас признать аварийной какую-то серию – жители оставшихся вне программы кварталов начнут требовать расселения!

Еще одно обстоятельство. Когда программа РЗТ проходила утверждение в городском парламенте, депутаты внесли в нее маленькое, но очень важное дополнение. Переселять жителей разрешили только в пределах того же квартала. И этим дополнительно связали инвестора по рукам и ногам. То есть сначала я должен построить новый дом под расселение именно в этом квартале.

Так возникает третий миф: мол, есть несколько площадок, где работы тормозятся, куда инвестор не хочет заходить. Да я хочу – я физически не могу зайти, у меня нет стартового пятна!

По замыслу и по факту программа РЗТ – социальная. Ни у городского, ни у федерального бюджета нет средств, чтобы расселять граждан из сотен приходящих в негодность домов. Однако никакой помощи мы не видим. Наоборот, депутаты и Смольный дополнительными требованиями и ограничениями задерживают запуск этой программы в некоторых кварталах. Людям фактически ухудшили жилищные условия навсегда.

Нас можно ругать, можно предъявлять претензии, но давайте хотя бы помнить: другого инвестора нет на горизонте. Если мы не реализуем эту программу – этого не сделает вообще никто. 

Для нас в программе нет существенного коммерческого интереса, нет каких-то мифических сверхприбылей. Но нельзя же инвестора превращать в спонсора социального проекта!

- Да, при этом год от года увеличивается нагрузка на застройщиков: сначала социалка за счет девелоперов, теперь проектирование (а в некоторых случаях и строительство) дорог. Скоро строители медицину и полицию начнут оплачивать?

- К этому идет… В Песочном отделение полиции размещается в здании поликлиники. Администрация говорит: «Нам надо расширить поликлинику». А как? Давайте переведем оттуда полицию. И пусть инвестор – то есть «СПб Реновация» – построит для нее здание или предусмотрит помещение. Но даже если оставить в стороне вопрос о незапланированных затратах, это юридически нереально: полиция, МВД - это федеральное ведомство. Как я могу распоряжаться федеральным имуществом? Даже подарить не получится, они не смогут принять помещение на баланс. И такие разнообразные пожелания возникают на каждом шагу.

Иногда появляется ощущение, что инвестор для городских и районных властей – не партнер, вместе с которым власть пытается решить довольно сложную проблему, а дойная корова.

- Давайте о хорошем. Заметный сдвиг в программе начался примерно в 2014-м, после смены руководства компании. Сколько объектов сейчас в работе, в каких кварталах вы планируете начать в ближайшее время?

- В 2014 году у нас было два объекта – «Сандэй» в квартале Сосновая Поляна 7-17 и «Астрид» в Колпино. Общий объем – 48 000 кв.м. Летом 2014-го в компании поменялся менеджмент, произошло переосмысление нашей деятельности и миссии. В итоге за два года мы увеличили объем строительства до 212 000 кв.м. Добавились кварталы в Усть-Славянке («Живи! В Рыбацком»), в Колпинском районе («Новое Колпино»), на Лиговском проспекте («Новый Лиговский»), на Малой Охте, на Ржевке («Стереос»). Последний проект нам пришлось глубоко переработать, но 30 сентября мы получим акт ввода на 62 000 кв.м. Это первая очередь. Мы готовы строить вторую, но упираемся в закон 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия». 

Подождем, пока будут приняты поправки, они уже согласованы Министерством культуры. Если новое строительство здесь будет запрещено – 76 000 кв.м у нас фактически изымают. Это дома, которые мы по программе должны возвести, но пока не можем.

- Но, например, в Рыбацком таких проблем нет?

- Да, проект в Рыбацком продвигается, там меньше было хлопот с расселением, это позволяет хотя бы отчасти компенсировать убытки, полученные в других кварталах.

- Остальные кварталы – убыточны?

- Большая часть пока находится в стартовой стадии. По числу новых проектов мы в городе первые, но запуск каждого  – это прежде всего затраты, возвращение вложенных средств начинается позднее.

Мы получили разрешение на Лиговке, начали там работать, у нас есть все согласования. Но уже снова раздаются голоса: «Кто разрешил, кто допустил?». И так далее. Депутатские слушания будут проходить под лозунгом «Реновация – успех или провал?». На мой взгляд, то состояние, в котором оказались многие кварталы исторического центра – это и есть провал многолетней градостроительной политики депутатов и некоторых чиновников. Когда за криками о неприкосновенности центра совершенно не виден вопрос, а за чей счет все это сохранять и реставрировать. И как здесь жить, если не вкладывать средства?

Но вернемся к новым проектам. В Колпино мы запустили вторую очередь, в Песочном готовы начинать, как только будут утверждены поправки к ПЗЗ. Есть еще вопросы по Гражданскому проспекту и по Нарвской заставе.

Нам важно не просто строить там, где получается, важно делать это на четкой правовой основе и видеть перспективу.  Поэтому необходимо пересматривать договор. Изменить условия договора (в части сроков) можно только по суду. А ход и результат судебного процесса зависят от позиции, которую займет Смольный.

Прецеденты есть, и Верховный суд в свое время принимал решения о продлении сроков, именно в плане развития застроенных территорий. 

Если подходить к проблеме здраво, с учетом интересов жителей – продление сроков не должно даже обсуждаться. Обсуждать можно способ и форму, в которой это следует делать.