НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

19 мая, 22:42
21 августа 2016 в 21:00

Количество работающих кранов меня пугает…

Есть компании, которые строят жилья намного больше, чем Navis Development Group. Но мало кто может сравниться с этой фирмой по темпам роста. В начале года компания запустила два малоэтажных проекта (в Агалатово и Романовке), готовится еще один, в Вартемягах. В августе начата сделка по приобретению еще одной крупной территории. Интересно, это стратегия или авантюра? Об особенностях рынка, об угрозах и мерах безопасности мы беседуем с генеральным директором NDG Александром Львовичем.

Львович Александр Владимирович
Львович
Александр Владимирович

генеральный директор Navis Development Group

– Ваша компания работает в разных сегментах рынка: «Дом БДТ» — городское жилье, «Созвездие» — многоэтажка в пригороде, «Щегловская усадьба», «Итальянский квартал» и «Шотландия» — малоэтажные проекты, «Прайд» — коттеджный поселок… Какие проблемы можно считать общими для всех этих форматов?

– Самая главная — отсутствие кадров. Не хватает хороших инженерно-технических работников, специалистов среднего звена. В дефиците прорабы, инженеры, понимающие проектировщики… Я считаю, что кадровый вопрос — один из основных в отрасли. Все остальные сложности преодолимы.

– Какие специфические трудности связаны именно с возведением и продажей малоэтажного жилья?

– В сегменте малоэтажки больше всего хлопот связано с инженерной подготовкой. Когда мы выводили проект в Щеглово, даже не понимали, с какими трудностями предстоит столкнуться. Мы ведь пришли из Петербурга, строили в сложившихся кварталах, там всегда понятно, где проходит канализационная труба, где водопроводная, подключение к электрическому кабелю всегда можно найти. А в области, особенно на большой территории, — это проблема.

– То есть аналитики Knight Frank правильно говорят, что главная проблема строительства в Ленобласти — это сети?

– Абсолютно точно. И правительство региона это тоже понимает. Создает региональный «Водоканал» и так далее. Приходится строить головные источники: в Щеглово мы соорудили станцию водоочистки, КОСы… В Романовке («Итальянский квартал») — то же самое придется делать. В Ленобласти, если ты занимаешься комплексным освоением территорий, без строительства инженерных сооружений не обойтись. А это ложится на себестоимость и нивелирует разницу в цене земли. Инженерия обходится дороже, чем в городе.

– Ленобласть и Петербург уже догнали и даже опережают Москву по вводу жилья. Не грозит ли нам кризис перепроизводства?

– Для меня это самое большое опасение. Когда едешь по городу и по ближайшим пригородам — пугает количество кранов, и все вертятся, подают кирпич или бетон. В периоды сомнений и разочарований трудно отделаться от вопроса: а кто все это купит? Эта опасность реальна.

– Какие проекты (в каких локациях и форматах) окажутся наиболее уязвимыми, если начнется существенный спад спроса?

– Дело не столько в локации, сколько в качестве проекта. Многие застройщики, ощутив падение покупательской способности, начали переформатировать свои объекты, вводить дополнительные преференции. На рынке останутся комплексы, которые понравятся покупателю. Нередко в одном и том же месте в разных проектах продажи идут по-разному. В зависимости от того, какие дополнительные опции есть, насколько грамотно продумана инфраструктура. Те, кто не смог адаптироваться к новым условиям, проиграют. Работать по-старому не получится.


– Но все дополнительные опции и «фишки» — это затраты. А платить больше покупатель не готов.

– Конечно, это «ножницы». Выйдешь за рамки приемлемой себестоимости — тоже проиграешь.

– Где проходит граница приемлемости? «Единичка» на массовом рынке не может стоить больше 2 млн рублей?

– В пригороде — да, примерно так. От 1,5 млн до 2 млн. Но это если говорить именно о массовом рынке. У каждой компании своя бизнес-модель. Можно продавать однокомнатные и по 3 млн, как это делает «ПулЭкспресс», но такого товара на рынке не может быть много. Смотря сколько тебе надо реализовать. Три штуки в месяц по три миллиона или тридцать — но по 1,5 млн.

– В каком сегменте конкуренция острее?

– В массовом, конечно. Такие проекты, как ЖК «Мелодия», в которых продают немного, но дорого, единичны. Компаний, которые строят дорогое жилье в ближнем пригороде, мало, а тех, у кого это получается, — еще меньше.

– И вот в такой неоднозначной ситуации, когда спрос может начать падать, вы планируете покупать большой участок под застройку. Какие резоны и основания побуждают вас это делать?

– Мы присматривались к участку в Курортном районе. Там практически нет предложения хорошей малоэтажки. Таун-хаузов много, но это все же другой формат. В Сестрорецке стараются строить многоэтажные дома. Мы считаем, что эта локация очень перспективна именно для развития нашей концепции «Европейские пригороды».
Но в последний момент отдали предпочтение другому предложению и покупаем участок на южном направлении, тоже в Петербурге. До завершения сделки — без подробностей.

– Закончился ли конфликт вокруг «Дома БДТ»?

– Да, мы выиграли 13 судов у Росимущества и отстояли свои позиции в Верховном суде. С момента подачи первого иска прошло три года. Нам это стоило изрядных денег. Сейчас пытаемся возместить судебные расходы.

– Чему научила вас эта история?

– Тому, что проекты с участием государства непредсказуемы.

– Будете ли рассматривать другие проекты с участием госструктур?

– Если будет интересный проект — да. Мы накопили полезный опыт.

– У вас есть и другие проекты, участники которых предъявляют претензии. Дольщики выражали неудовольствие (в том числе публично) и переносом сроков по вводу ЖК «Созвездие», и трудностями с регистрацией собственности в «Щегловской усадьбе». Разрешены ли эти конфликты?

– В «Созвездии» часть вины лежит на энергетиках, которые подключили объект на год позже, чем полагалось по договору. Конфликты по этим адресам связаны еще и с тем, что мы их начинали реализовывать по схеме ЖСК. На первом этапе это давало определенные преимущества. Но затем мы получили проблемы, связанные с регистрацией собственности. Мы не разделили участки, не обособили очереди и теперь не можем этого сделать до завершения всего комплекса.
Мы находимся в постоянном диалоге, трехсторонние совещания (мы, пайщики и госстройнадзор) проводятся регулярно, в этом году мы стройку завершим и эти проблемы снимем. Сейчас перешли на работу только по ДДУ.

– Такие ошибки отражаются на репутации?

– Конечно. Поэтому мы работаем с группами в социальных сетях, приглашаем пайщиков в офис.

– Кто доставляет больше хлопот — обиженные дольщики или профессионалы, которые используют негативные настроения, чтобы заработать?

– С пайщиками разговаривать можно и нужно. Их цель — получить квартиру, желательно побыстрее. А вот с профессиональными юристами, которые приходят на конфликтную ситуацию исключительно чтобы заработать, разговаривать не о чем. Они не идут ни на какие уступки. У них позиция одна: «Вы платите деньги, и мы от вас отстаем». Такие споры решаются только через суд. Но и у нас неплохой юридический отдел… Мы тоже учимся, исправляем ошибки.

– В области недавно госстройнадзор признал потерпевшего пайщика дольщиком и включил в реестр одного из покупателей жилья в ЖК «Черничная поляна»…

– Ну, «Черничная поляна» — это отдельная история, совсем не похожая на нашу. Про них уже книгу можно писать. И госстройндзор — все-таки не судебная инстанция. И у нас не прецедентное право.

– Считаете ли вы (как многие другие аналитики и застройщики), что мы и впрямь вступили в период «информационных войн»?

– Я бы не назвал это войнами. Слишком сильный термин. Есть негативный информационный фон, его приходится сглаживать, с ним надо работать. В век социальных сетей и электронных каналов распространения информации это важно не только для строителей, но и для любого крупного бизнеса.

– Готовы ли вы к введению программы «Светофор» (с 1 сентября)? Чего от нее можно ожидать, как новые ограничения повлияют на сложившийся баланс спроса и предложения?

– Конечно, нас это напрямую коснется: наши основные проекты — в Ленобласти. У нас большие планы развития, новые очереди намечаются и в Агалатово, и в Романовке. А квартал в Вартемягах целиком попадает под «Светофор». Какие ограничения будут наиболее значимы, придется проверять на практике. В Щеглово себестоимость строительства не позволяла нам возводить объекты инфраструктуры. Сейчас мы, еще до введения социальной нагрузки на нормативном уровне, планируем социальные объекты — и в «Итальянском квартале», и в «Шотландии». В Вартемягах проектируем два садика, школу, амбулаторию, здание для отделения полиции. Мы только на практике сможем увидеть, как это скажется на цене и готовы ли к этому наши покупатели. Понятно, что государство в нужном объеме «социалку» строить не может; понятно, что развитая инфраструктура — это преимущество, и оно стоит денег. Ну а дальше — рынок.

– Что вы планируете строить в Вартемягах? По этому проекту пока не было подробностей.

– Там у нас будет 184 000 кв.м жилья. Рассчитываем строить и продавать примерно по 40 000 в год.

– В Вартемягах исторически сложившаяся коттеджная застройка. Не опасаетесь конфликтов вроде того, что случился в Юкках?

– У нас четыре этажа, низкая плотность, очень приличные планировки. Не думаю, что у местных жителей это вызовет какое-то неприятие. Сети в поселке мы перекладываем, ситуация даже улучшится. И в дорожное строительство тоже будем вкладываться. Никакого негатива пока не ощущаем.
Хотя по условиям могли бы строить и выше, но не будем. Мы считаем, что пятый этаж людям меньше нравится. На четвертый ходят с удовольствием, на пятый — уже с одышкой.

– Были разговоры и слухи о том, что всю малоэтажку обяжут строить только с лифтами — для маломобильных групп населения…

– Мы это обсуждали. Очень неоднозначный был бы шаг. Это сильно увеличит себестоимость. Требование строить дома с лифтами автоматически изменит условия по конструктиву, нельзя будет использовать ячеистые бетоны, придется обеспечивать объект электричеством по первой категории. Возникает целый комплекс дополнительных сложностей. В итоге такое решение убьет малоэтажку: дома будут более доступными для инвалидов, но совершенно недоступными по цене для массового покупателя.

– Вернемся к началу разговора… Надолго ли сохранится в нашем регионе высокий спрос?

– Нам всем хотелось бы, чтобы спрос только рос. Но объективно угроза перепроизводства есть, и при спаде это может привести к демпингу. Увеличивается доля ипотечных сделок, это тоже не вселяет оптимизма.

– И в этих условиях вы все же планируете бизнес на 10–12 лет вперед?

– У нас небольшие дома. В любой ситуации мы можем за свой счет довести стройку до логического завершения. Если, не дай бог, продажи остановятся (стучит по дереву) или сильно упадут — у нас хватит средств, чтобы завершить ближайшие очереди и уйти в режим ожидания.

– И участки в новых проектах разделены, очереди обособлены?

– Да, конечно! (Смеется.) И в инженерном, и в юридическом плане их можно будет вводить автономно. В этом наше преимущество перед многоэтажными проектами.