НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

18 мая, 17:16
18 июня 2017 в 21:00

Новые проекты мы начинать не будем

Строители уже притерпелись к тому, что правила постоянно меняются, однако в этом году объем новых требований получился совсем запредельным. И все это — на фоне снижения доходов граждан и довольно вялого спроса. О том, как выживать компаниям и отрасли в целом в неблагоприятных условиях, мы беседуем с генеральным директором СК «Дальпитерстрой» Аркадием Скоровым.

Скоров Аркадий Анатольевич
Скоров
Аркадий Анатольевич

генеральный директор СК «Дальпитерстрой»

+7 (812) 305-36-36
office@dalpiterstroy.ru

– На днях Минстрой обнародовал размер отчислений в компенсационный фонд — 1,2% от суммы каждого договора. Это повлияет на себестоимость, на цену квартир? Какие будут последствия?
– Взносы в фонд, конечно, скажутся на состоянии дел в отрасли: себестоимость увеличится, может вырасти и цена «квадрата» — если рынок допустит, сократится предложение и уменьшится прибыль застройщика.

– Может быть, увеличится надежность?
– Скорее, наоборот, станет больше долгостроев. Не все застройщики смогут справиться с дополнительной нагрузкой.

Вот, например, появились новые требования к объему проектной декларации, к объему обязательной информации на сайте застройщика, к отчетности — приходится нанимать людей именно для этой работы. Сейчас это все очень не ко времени, ощутимо бьет по карману. Отрасль и так балансирует на грани: еще чуть-чуть — и начнет проседать.

– Депутаты и чиновники полагают, что с введением компенсационного фонда возрастет доверие граждан к новостройкам…
– Отчасти это правда, граждане по-прежнему доверяют государству больше, чем бизнесу. Это наша особенность. Хотя известные примеры крупных государственных строек должны были бы убедить их в обратном.

– И все-таки спрос в Петербурге держится на довольно высоком уровне: сделок заключают едва ли не больше, чем в Москве.
– Деньги на петербургский рынок жилья (да и на московский тоже) приходят из регионов. Возможно, петербургским застройщикам больше доверяют, чем столичным. Полагаю также, что жизнь в Петербурге попроще… Москва сильно притягивает, но там легко и обжечься. Петербург для жителей регионов понятнее: как в старой песне, «российских провинций столица». Люди с удовольствием к нам едут, как только у них появляется такая возможность. Кроме того, цены на жилье в столице в полтора-два раза выше, даже в эконом-классе.

– Нет опасения, что на рынке надувается пузырь: появляется предложение, не обеспеченное платежеспособным спросом?
– С одной стороны, конечно, такой риск есть. Главным образом, из-за сокращения доходов и падения платежеспособности населения. Но с другой — рынок цикличен, и на мировых рынках тоже случаются волны, кризис перепроизводства и так далее. Это нормально. Во всем мире крупные города притягивают людей, как гигантские магниты. Большой Нью-Йорк, Большой Лондон, Токио, мегаполисы Китая… Это общемировая закономерность, и Петербург, конечно, не исключение.

– Все заметнее становится еще один фактор риска — санкции и неустойки, которые суд начисляет застройщикам за нарушение сроков. Только что вы сдали два новых дома в Парголово. Тоже ведь с опозданием?
– К сожалению, да. Почти на два года.

– По закону максимальные неустойка и штрафы за два года могут составить две трети стоимости квартиры…
– Да, и эта ситуация меня очень тревожит. Конечно, мы принимаем все возможные меры: ведем претензионную работу, доказываем в судах, что были и объективные причины для задержки. Суды последнее время редко назначают неустойки в полном объеме. Судьи тоже понимают: с таким подходом просто не с кого будет взыскивать. Но проблема становится все серьезнее, я пока не вижу путей ее решения.

– Если в просрочке виновны чиновники или монополисты — удается ли часть ответственности переложить на них?
– Юридически, по букве закона, это, наверное, возможно. Но фактически это очень трудно сделать. Например, в Парголово одна из причин затягивания сроков была в том, что техусловия выданы не на «Ленэнерго», а на компанию «Росэнергосети». А потом городские власти решили, что на рынке должно остаться только несколько крупных компаний, и фирме не подтвердили тарифы на передачу электроэнергии. Мы на этом потеряли больше полугода: не так просто перевести договоренности с одного поставщика на другого.

Сейчас ситуация в «Ленэнерго» понемногу начинает меняться, но два-три года назад работать с ними было просто невозможно. Подписывали договор, брали деньги — и не выполняли.
В сфере передачи энергоресурсов нет реальной конкуренции, нет множества средних и мелких компаний, которые боролись бы за клиента. Это, впрочем, относится ко многим сферам бизнеса.
На самом деле это было бы выгодно и государству — иметь маленькие сетевые компании, которые обслуживают несколько домов. И обслуживание было бы более качественным, и ремонт оперативнее. Частный бизнес эффективнее государственного.
Но еще раз подчеркну: переложить претензионные убытки на монополистов или на органы власти не получится.

– Тогда что остается? Делить бизнес на мелкие части и банкротить застройщиков по мере надобности?
– У меня складывается такое впечатление, что строительный бизнес к этому подталкивают. Регистрировать на каждой стройплощадке отдельное юрлицо, чтобы без особых сожалений его банкротить при возникновении каких-то затруднений. Не думаю, что это полезно для строительной отрасли, но пока все к этому идет. Похожая ситуация возникла в страховом бизнесе после волны претензий по ОСАГО. Часть игроков ушла с рынка, и не сказать, чтобы надежность оставшихся повысилась.

– Пытаются ли участники рынка договариваться между собой хотя бы по этой проблеме, вырабатывать какую-то общую стратегию?
– Нет. Каждый пытается выплыть сам по себе. А чтобы выправить ситуацию, нужны не просто общие усилия — нужны поправки в 214-ФЗ, изменения в судебной практике. У строителей просто нет таких лоббистских ресурсов. А чиновникам и депутатам наши проблемы не видны. СРО в этом плане неэффективны — только собирают взносы…

– Через несколько лет на рынке останутся несколько крупных игроков?
– Трудно судить, кто останется, кто нет, это не от размера зависит. Чиновники федерального и городского уровней должны, во‑первых, понимать и видеть ситуацию, как ее видим мы. А во‑вторых — решиться на определенные действия, предпринимать усилия с неоднозначным результатом. Насколько я знаю, им это несвойственно.

– Сколько жилья вы сдаете в этом году?
– Около 140 000 кв.м, в Парголово и Шушарах. Это наши ключевые площадки, квартальная застройка.

– Сколько дольщиков сейчас у компании?
– Около пяти тысяч.

– Новые проекты планируете начинать?
– В этом году — нет, не будем покупать новые площадки. Сейчас важно закрыть имеющиеся обязательства.

– Недавно петербургский арбитраж по одному из дел постановил, что менять условия реализации проекта после выдачи градплана — незаконно. Как полагаете, это важно?
– Конечно. Изменения законодательства не должны действовать задним числом. Но пока решение, о котором вы говорите, единично. Во многих случаях судебная практика складывается иначе.

– На Петербургском экономическом форуме важные люди говорили о том, что экономика вот-вот начнет расти. Вы верите в прогнозы по росту?
– Для меня ключевой показатель — цены на нефть. А они падают… Сейчас самые низкие цены на нефть за всю историю.

– Может, пора искать новые направления?
– Конечно. Есть перспективные направления в IT, в сфере коммуникаций, связи. Но для этого должны работать сотни мелких и средних компаний! Кто-то разорится, кто-то «выстрелит». Кроме того, нам надо учиться у западных коллег работать на прибыли 3–5%. За рубежом есть и маленькие компании, созданные для строительства конкретного дома. Крупный бизнес в основном занят в больших инфраструктурных проектах: дороги, развязки, порты. Но у нас пока реализуется другая модель: государству проще иметь дело с несколькими крупными компаниями, чем с сотнями мелких. Хотя в США именно малый бизнес обеспечивает 40% ВВП.

– Так ведь и локальные проекты без инфраструктуры не живут… Как с дорогами? В Шушарах с этим всегда было напряженно?
– Насколько нам известно, проблема решается. Проектируются участки, «пьяная дорога» (старая шушарская трасса) в районе «Экспофорума» будет выходить на Петербургское шоссе, вскоре начнется строительство скоростной платной дороги — будут сооружаться развязки, открыто бюджетное финансирование.

Дорогами все интересуются. Жители активны, много внимания этому уделяют. Некоторые локальные проблемы мы могли бы решить и самостоятельно, например, въезд в Шушары со стороны Московского шоссе за месяц можно сделать. Но дирекция дорожного строительства не разрешает: по нормативам не положено. Тем не менее ситуация меняется к лучшему.

– Ваш прогноз на ближайшие полгода-год?
– Через год рынок очнется.