Стратегический план – вывести застройщика из ямы и начать с чистого листа

– Вы давно пришли в «УНИСТО»?

– Два месяца назад. 

– И зачем вам все эти неприятности?

– В моей сфере деятельности (антикризисное управление) довольно редко приглашают туда, где всё в порядке. За последние 11 лет – ни разу.

– Как сегодня устроена группа?

– На каждом объекте – свой застройщик. В «Аннинском парке» это «Квартал», в ЖК «Чудеса света» в Колтушах – «Альтаир-Инвест» и «Тридевяткино царство» в Мурино – компания «УНИСТО».

– Есть ли поданные иски о банкротстве и насколько они угрожают достройке объектов?

– Иски есть. Пойдём от простого к сложному. Суд рассматривает заявление от дольщика по компании «Квартал». Будут ещё два. Это люди, которые расторгли ДДУ и конвертировали их в денежные требования. С учётом сделки с «Монолитом» какого-либо беспокойства по этому проекту у нас нет. Эти требования погасит новый застройщик. Мы передали ему не только активы (участки, недостроенные объекты), но и пассивы – то есть все обязательства.

– Экономика проекта «Аннинский парк» положительная?

– Если говорить только о строящихся корпусах, здесь профицита нет. Но если рассматривать комплексное освоение территории, полагаю, это будет не сверхдоходный проект, но небольшой плюс там получится, даже с учётом обстоятельств.

– В проекте предусмотрены детский сад и школа, а также 11 квартир для муниципалитета. Это предмет переговоров? 

– Я уверен, что все обязательства будут исполнены.

– Если не вмешаются особо активные дольщики, требуя немедленного банкротства и уголовных дел…

– Как раз по «Аннинскому парку» у нас довольно комфортная история отношений с дольщиками. Есть одна инициативная группа, она открыта и для администрации, и для нас, и для нового застройщика. Такой заинтересованный диалог стройке только на пользу.

– Откуда появилась компания «Монолит»?

– Не смогу ответить. Переговоры шли довольно долго, ещё до того, как я пришёл в компанию. Пришлось переупаковывать ситуацию с чистого листа. 

– У вас три разных проекта, на каждом – своя история. Есть какой-то общий ключевой момент, который может ухудшить ситуацию по группе в целом? Как в «Норманне»: посадили Владимира Смирнова, и всё посыпалось.

– Полагаю, нет. Это как раз одна из моих ключевых задач – разделить направления деятельности. Чтобы один застройщик не тянул на дно всю группу. О результатах говорить рано, но цель такая.

– Что в Колтушах?

– Ситуация в целом позитивная. Здесь нет даже исков о банкротстве. В ЖК «Чудеса света» мы сдаём два дома – уже работает госкомиссия. В ЖК есть определённое количество свободных квартир, которые мы можем реализовать. И есть всего 37 ДДУ по тем домам, которые ещё не начали строить. Сейчас я лично встречаюсь с каждым дольщиком из этих 37, и с каждым мы как-то договариваемся. Одним предлагаем квартиры в уже построенных домах, у других выкупаем право требования, с третьими подписываем допсоглашение о переносе сроков. Основной вектор – сделать из просроченных обязательств срочные. Это не самая сложная работа. Как только мы это сделаем, можно будет говорить, что «Альтаир-Инвест» перестал быть проблемной компанией. Можно будет привлекать генподрядчика.  Готова площадка, готовы сети, довольно простой проект (малоэтажка). Это позволит возобновить стройку.

– Но ведь есть и системная проблема: санкции и пени, желание дольщиков и юристов заработать.

– Мы с этим ничего не можем сделать. Стратегический план – вывести застройщика из ямы и начать с чистого листа. Значит, мы вынуждены оплачивать все подтверждённые судом претензии, связанные с нарушением срока сдачи. На сегодня нет каких-либо претензий, которые могли бы привести к аресту счетов «Альтаир-Инвеста». Для нас это важно.
Такие иски ещё будут, к счастью, их не так много, чтобы обвалить проект. Выбор решения зависит от цены вопроса. По «Чудесам света» дешевле погасить все требования, чем уходить в банкротство.

– А вы оценивали негатив, связанный с запуском процедуры банкротства? Неблагоприятная пресса, отрицательные отзывы… С таким «хвостом», наверное, и продавать непросто?

– Продавать, конечно, трудно. Но когда честно показываешь потенциальному покупателю плюсы и минусы, риски и перспективы… У нас массовых продаж нет, каждая сделка – отдельный случай, отдельный разговор с потенциальным покупателем. Либо договариваемся, либо нет. Продажи всё-таки есть.

– Что по «Тридевяткину царству»?

– Самая непростая ситуация. Три корпуса – 9, 10 и 11 – в разной степени готовности. И пока, к сожалению, нет чёткого плана. Я не исключаю, что именно этот застройщик, компания «УНИСТО», упадёт в процедуру. Есть иски и от компаний-поставщиков, и от дольщиков, которые расторгли договоры. Первое заявление о банкротстве «УНИСТО» появилось ещё весной 2018-го. Полтора года суд рассматривает заявления, и первые в очереди требования последовательно гасятся.

И сейчас как раз момент выбора. Либо мы продолжаем гасить растущие денежные требования, либо перегруппировываемся и начинаем строить дома. Второй вариант мне ближе. Сейчас возобновлены работы на 9-м корпусе. Мы полтора месяца готовились, завод делал панели, закупали материалы, договаривались с подрядчиками… Надеюсь, в первом квартале 2020-го закроем тёплый контур 9-го корпуса: дом будет готов к отделочным и инженерным работам.

– Завод не продали?

– Пока нет. Он по-прежнему предлагается, но продаваться будет уже в рамках конкурсного производства. Другого механизма обеспечить безопасность сделки для любого потенциального покупателя – нет…

– Сколько ДДУ заключено по «Тридевяткину царству»?
– Практически все квартиры в трёх корпусах проданы: по 490-500 договоров в каждом.

– То есть этот объект – главная головная боль. И для дольщиков, и для вас, и для областных властей. А не могут ли претензии по этой стройке быть переадресованы учредителям группы?

– «Квартал» и «Альтаир-Инвест» юридически не связаны с застройщиком «Тридевяткина царства» – компанией «УНИСТО». Есть общие учредители, но пересекающейся хозяйственной деятельности нет. Я считаю, что претензии по Мурино не могут повлиять на хозяйственную деятельность застройщиков в Колтушах и Аннино.

Главная связь между «Чудесами света» и «Тридевяткиным царством» – через обязательства перед банком «Санкт-Петербург». Оба застройщика являются заёмщиками и взаимными поручителями. В этой части риски есть.

Банк мы держим в курсе всех наших действий и как минимум получаем одобрение основного кредитора на те или иные шаги.

– Общая сумма задолженности по кредиту?

– Около 1,5 млрд рублей.

– В регионе используется схема, по которой областные власти через ОблАИЖК выкупают часть квартир – как в «Силах природы». Вы готовы рассматривать такой вариант? Почему бы в Колтушах не помочь?

– Возможно, мы и пойдём этим путём. Но сначала надо снять претензии 37 дольщиков, о которых я говорил. Надо, чтобы объект «Чудеса света» перестал быть проблемным.

– Если говорить об активах, продажа которых поможет выбраться: что с апарт-отелем на Сытнинской?

– Участок долгое время находился в спорах. Но категория земель пока остаётся прежней – рекреация, неделовая застройка. Механизм перевода и сроки неясны. Я не вижу особых проблем с продажей этого актива. Но задача ведь – не просто продать, а продать максимально дорого. Для этого нужно зайти в проект или с соинвестором, или в партнёрстве с застройщиком. Собственных средств у нас нет. Переговоров проводим много…

Разброс цен очень велик. Начиная от залоговой стоимости – 120 млн рублей – и заканчивая долей в 25% от возводимых площадей, а это уже 750 млн.

– Какие ещё активы будут реализованы?

– На рынке есть ошибочное мнение, что у группы «УНИСТО Петросталь» есть какие-то активы, на продаже которых можно заработать много денег. Это не совсем так.
Все активы – предмет залога. Основной кредитор – банк «Санкт-Петербург», и на небольшую сумму есть задолженность перед Сбербанком.

Если звёзды сойдутся и мы сможем продать активы по цене, близкой к рыночной, вырученных средств хватит, чтобы закрыть долги перед банками и достроить «Тридевяткино царство». Сегодня это единственный проблемный долгострой, требующий дофинансирования. Но уверенно рассчитывать на это всё же не стоит.

Для определения сценария нужно, чтобы сложились несколько факторов. Должна наступить определённость в процедурах банкротств компаний, входящих в группу. Это «УНИСТО Петросталь Проект», владелец железобетонного завода (планируется продажа имущественного комплекса в ходе процедуры банкротства за 500-800 млн рублей). Это ТК «Белые ночи» – уже в конкурсном производстве (цена реализации может составить 110–150 млн рублей). 

Это spa-отель «Мичурин», который, как мне кажется, будет ликвиден. Он небольшой, турпоток растёт. В нашем городе есть предприниматели, которым такой бизнес интересен. Локация, близкая к идеальной. Там нет низкого сезона. Зима – рядом Коробицыно, лето – рядом озеро. Период межсезонья сглажен. Первичное обследование показало, что каких-то серьёзных вложений, связанных с инженерией и достройкой, объект не требует. Мелкий ремонт, косметика… Думаю, быстро уйдёт.

Также это БЦ «Охта-хаус»: высокая заполняемость, ставка аренды – близкая к максимальной в этой локации (около 900 рублей за 1 кв.м в месяц, включая НДС и коммуналку). Вопрос в цене. Инвесторы, приобретая недвижимость, ориентируются на окупаемость в 10-12 лет. Если исходить из этого, стоимость объекта может составить 600-800 млн рублей.

– У вас есть представление о сроках реализации?

– Spa-отель, надеюсь, до конца года выйдет на торги, «Белые ночи» – скорее в первом квартале 2020-го; по «Охта-хаус» предстоит ещё длинная процедура, скорее – третий-четвёртый кварталы 2020-го. По Муринскому заводу – вероятно, конец четвёртого квартала 2019-го, может быть, начало первого квартала 2020 года. По заводу пока перспективных переговоров нет, в отличие от других объектов…