НАШ ЦИТАТНИК: «Исторический центр – заповедная зона Петербурга, где столетиями живут многие поколения. А мы имеем дело со строительными хищниками, которые относятся к жителям, как к грязи на строительных сапогах...» Вячеслав Макаров

23 сентября, 13:42

Как не стать третьим лишним?

17 февраля в 06:48
2 293

Как не стать третьим лишним?

На любые макроэкономические неприятности наши сограждане реагируют однотипно — бегут покупать квартиры или апартаменты! О том, как отличить действительно доходный объект от проблемного, как не стать владельцем «лох-апарта», мы беседуем с заместителем генерального директора компании «Пулково Скай» Владимиром Фёдоровым.

Фёдоров
Владимир

заместитель гендиректора «Пулково Скай»

На любые макроэкономические неприятности наши сограждане реагируют однотипно. Рубль рухнул — бегут покупать квартиры. Доходы падают — надо «инвестировать в бетон». Пенсионный возраст поднимают — срочно приобретать апартаменты! О том, как отличить действительно доходный объект от проблемного, как не стать владельцем «лох-апарта», мы беседуем с заместителем генерального директора компании «Пулково Скай» Владимиром Фёдоровым.

На счетах граждан в банках лежит фантастическая сумма — почти 30 трлн рублей. А в России — очередная волна снижения ставок по депозитам. В ведущих банках рублёвые вклады приносят 4,5-5%. Это подтолкнёт людей искать своим деньгам какое-то иное применение? 
Это уже происходит. Всё этому способствует. Останется какая-то часть консервативно настроенных людей. Но уже сейчас есть звонки: «Не рассказывайте мне о ваших плюсах, скажите лишь: смогу ли я сохранить свои вложения». Это симптом. 

- Таких звонков становится больше?

- Не сказал бы. Но граждане чувствуют угрозу. Сейчас депозиты едва покрывают инфляцию. Эта ситуация сложилась не сегодня, она формировалась уже в прошлом-позапрошлом году. И даже в момент отставки правительства политика ЦБ не подвергалась критике. Ключевая ставка будет снижаться, доходность депозитов будет падать.

- Всё это подталкивает граждан вкладывать деньги в апартаменты?

- Не только, скорее — в том числе и в апартаменты. Состояние приторможенности, когда население хранит деньги в банке, а банки боятся кредитовать бизнес, — это ненормально. Деньги должны работать. Средства вкладываются в коммерческие проекты; это потянет за собой развитие малого и среднего бизнеса, возможно — даст импульс оздоровлению экономики. 

- Снижение доходности депозитов не приведёт ли к волне неквалифицированных инвесторов? И у девелоперов не будет ли искушения предложить товар подешевле и более низкого качества?

- Это уже происходит. Например, я занимаюсь инвестициями, собираю информацию. И, естественно, я сам становлюсь жертвой таргетирования. Мне постоянно прилетают предложения: вложиться в заправки Tesla, купить оливковое дерево в Греции, которое растёт и приносит деньги… Инвестировать в бизнес по производству марихуаны в медицинских целях. Когда человек выходит в поле поиска и как-то себя проявляет — на него начинается охота. И, конечно, у него есть шанс в итоге оказаться тем самым «третьим лишним». 

- Какие факторы риска в сегменте апартаментов можно обозначить, чтобы предостеречь и уберечь наших граждан от неосмотрительных вложений?

- Главное — надо помнить универсальную формулу: чудес не бывает. Если вам предлагают что-то очень привлекательное — тем более надо десять раз всё проверить. Итак, первый индикатор: завышенный уровень обещаний. (Собственно, «лох-апартами» мы и будем называть объекты, где ожидания покупателей совсем далеко расходятся с реальностью.) Второй — чересчур активная и агрессивная реклама. Хотя бывает, что это часть стратегии. Третье. Чтобы не стать обладателем «лох-апартов», надо, как это ни банально звучит, обратить внимание на место. Уже достаточно известны уровни доходности, которую генерируют апартаменты в конкретной локации. Для долгосрочной аренды — показатели, близкие к квартирному рынку, плюс 10-15%. Среднесрочная аренда ориентирована на условно-сезонное проживание. Это комбинированный формат: в низкий сезон — долгосрочная, в высокий — посуточная. Удачный пример — Salut V: в пять лучших месяцев люди получают по 70 000, а в низкий и средний сезоны — по 20 000 рублей в месяц. Самый выгодный вариант — краткосрочная аренда, где основные клиенты — это туристы. Но здесь надо понимать: средняя заполняемость — 70%, гость приезжает на полтора-два дня. То есть вам нужно сделать в год 120-180 продаж! И в проектах, где номеров очень много, например, несколько тысяч, вам важно понимать: а кто и как их будет заполнять? 

Если есть программа гарантированной доходности — значит, девелопер уверен в своём проекте. Но в целом: место должно соответствовать тем доходам, которые обещает девелопер или УК. Далее. Допустим: мы работаем на туристов. Значит, должны быть «звёзды», должны быть встроенные коммерческие помещения, профессиональная УК и так далее.

- А не слишком завышенные требования мы сейчас предъявляем к непрофессиональному инвестору? Ну, как он в этом разберётся?

- Да нет ничего сложного! Если речь о локации для «суток» — откройте любой справочник и посмотрите, есть ли в этом месте гостиницы. Если речь о среднесрочной аренде — есть ли поблизости бизнес-центры, учебные заведения, медицинские центры, центры переподготовки. Долгосрочный проект — просмотрите жилую аренду в этой локации. Всё складывается из очень простых вещей. Просто выбор потребует времени, сил и внимательности. Можно пригласить специалиста. Риэлторы уже начали неплохо разбираться в теме, 
накопили опыт.

В любом случае: если вам на ровном месте обещают сверхдоходы, не объясняя, откуда они возьмутся, — это опасно. Если вам это непонятно — значит, и туристу будет трудно объяснить, 
зачем сюда ехать.

Ещё раз: место; концепция, обусловленная местом; конкурентное окружение; наличие профессиональной УК или отельного оператора; функциональное использование встройки. Полезно посмотреть на предыдущий опыт компании.
Ещё до заключения договора надо представлять себе в подробностях будущие неизбежные расходы. Надо будет приобрести мебель, оплатить страховку. Если продавец об этом не предупреждает — ещё один повод задуматься. Придерживаясь нехитрых правил, можно избежать очень серьёзных 
ошибок. 

- То есть здравого смысла, некоторых базовых знаний и внимательности достаточно?

- В принципе, да. Надо ещё чётко понимать, что растёт конкуренция, причём растёт быстрее, чем увеличивается туристический поток. Турист избалован, он не поедет туда, где ему не понравилось. Туриста можно обмануть один раз, а дальше — всё: работает 
Интернет, невозможно всё время чистить отзывы.Кстати, о турпотоке: вот именно сейчас он резко упал…

Конечно, последние годы мы все были избалованы растущей волной китайских туристов, готовились к статусу «открытого неба». Но случилось то, что случилось. Люди лишний раз не путешествуют, избегают контактов. Коронавирус — масштабный «чёрный лебедь», он подкосил не только туристический сектор, но и рынок акций. Отлив опускает все лодки — альтернативные инвестиции не стали выгоднее. (Разве что кто-то закупил впрок медицинские маски.) Но! Набор в вузы не снизился, абитуриенты приедут, притягательность крупных городов остаётся главным фактором, формирующим спрос на апарты и съёмное жильё. Это устойчивый и долгосрочный тренд. Полагаю, уже весной ситуация стабилизируется.

- Весной ещё горнолыжные курорты подсчитают убытки…

- Совершенно верно. Но, например, «Игора» не зацикливается на зимних видах спорта и открывает гоночную трассу для серии DTM — это очень яркое событие. Курорт становится многофункциональным, фактически всесезонным, и на этом обыграет узкоспециализированных конкурентов.
Форс-мажор — повод задуматься о диверсификации рисков. В серьёзные проекты должна закладываться вариативность. Всегда должен быть про запас «план В».

- А у вас он есть?

- Конечно! И мы, возводя гостиничный комплекс Status, держим про запас офисы. Сегодня и в перспективе гостиничная функция лучше, но и офисный вариант мы не стираем. Собственно, в нашем проекте изначально были предусмотрены офисы повышенной комфортности. Просто сейчас приоритетным остаётся именно гостиничный вариант. 
Будем помнить, что возможности всегда таят в себе риски. И посоветуем клиентам соблюдать правила апарт-гигиены!

STATUS BY SALUT


Первый в Санкт-Петербурге комбо-отель с расширенным функционалом аэропорт-отеля.

Расположенный в 10 минутах от аэропорта Пулково и в 7 минутах от съезда с трассы М11, комбо-отель рассчитан на приём авиапассажиров и автотуристов.

Общая площадь разновысотного (8-17-22 этажа) здания — 44 000 кв.м.

На нижних уровнях размещены объекты отельной инфраструктуры:

• Подземный паркинг на 83 машино-места.

• Фитнес-центр с бассейном.

• Лобби площадью 1000 кв.м с единой службой приёма и размещения.

• Ресторан на 170 мест и лаунж-бар.

• Конференц-зона с буфетом и залом для презентаций.

• 3 лаунжа для лётных экипажей.

Выше находятся 305 сервисных апартаментов категории 3*** и 253 номера гостиницы «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт» 4**** под управлением отельного оператора AccorHotels. 

Информация для брокеров

Помещения в составе комбо-отеля STATUS  реализуются только с программой «Гарантированный доход».

Инвесторы получают операционный доход в виде ежемесячных арендных платежей.

Пример:

Лот МС №3-2: 2 номера, S общ. — 50,39 кв.м на 13-м этаже.

Стоимость лота — 12 313 767,52 руб.

Операционная доходность: 108 463,77 руб./мес., 1 301 565,23 руб./год.

Гарантированная годовая доходность — 10,57%.

Стоимость аренды 1 кв.м — 2 152,49 руб./мес.