НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 06:06
30 марта 2017 в 21:10

Рекламные акции: за и против

На рынке новостроек, где квартир сегодня заметно больше, чем покупателей,
борьба за клиента требует от строителей точного расчета, нетривиальных схем
и некоторого изящества. Компании одну за другой запускают рекламные акции, суля потенциальным дольщикам небывалые выгоды. Сколько стоит «бесплатный сыр»?

На рынке новостроек, где квартир сегодня заметно больше, чем покупателей, борьба за клиента требует от строителей точного расчета, нетривиальных схем и некоторого изящества. Компании одну за другой запускают рекламные акции, суля потенциальным дольщикам небывалые выгоды. Как обстоят дела на самом деле и сколько стоит «бесплатный сыр»?

Возврат заплаченных денег

Заманчиво:  
Компания «ПОБЕДА-девелопмент» обещает вернуть дольщикам деньги за их квартиры после завершения строительства, причем с компенсацией в 15% годовых. Акция распространяется на все квартиры в проекте «Победа-Юг», который строят в поселке Разбегаево Ломоносовского района Ленобласти.
В рекламе говорится, что любой покупатель, единовременно оплативший 100% стоимости квартиры, имеет право на возврат средств с процентами.
«Если новая квартира вас не устроит или по какой-то иной причине вы решите отказаться от нее… Мы понимаем, что ваши потребности могут измениться, вы найдете для себя что-то более подходящее, вы просто хотите преумножить свои сбережения — используйте наши квартиры в свою пользу», — зазывает застройщик.

Присмотревшись: 
Акция распространяется на все квартиры в проекте. Однако сам проект сейчас претерпевает изменения. Изначально компания собиралась строить три пятиэтажных дома, получила разрешение, начала продажи, а затем решила увеличить этажность. Для этого пришлось договариваться с уже имеющимися дольщиками, которых было немного, и переделывать проект. Теперь компания ждет нового разрешения на строительство уже разновысотных (6-7-8-этажных) зданий. Продажи (заключение новых договоров долевого участия) пришлось приостановить. Сейчас квартиру можно только забронировать. Первый дом обещают завершить в середине 2018-го, последний — во втором квартале 2019-го. К этому времени должен быть готов и двухэтажный торговый центр. Обязательства компании выкупить построенную квартиру прописаны в отдельном дополнительном соглашении. В сам договор долевого участия внести такой пункт не получится.

Однако предложение вернуть деньги, если квартира не понравится, нельзя назвать благотворительностью. Застройщик не филантроп и даже может заработать на своей акции. 
На начальном этапе строительства, а сейчас на площадке делают фундаменты, стоимость «квадрата» всегда ниже, чем в почти готовом доме. Эта разница может доходить до 30%. Правда, на сегодняшнем рынке такой рост цен — это все же редкость. 
В «Победе» и не скрывают своих резонов: «Мы понимаем, что цена квартиры в финале строительства будет выше. Вернуть деньги с компенсацией нам выгодно, поскольку мы можем контролировать реализацию жилья покупателями-инвесторами. Они приобретают квартиры, а потом заполоняют рынок, ставят объявления, начинается катавасия. А так мы можем отслеживать процесс, да и продавать нам проще — звонки идут, даже когда все квартиры застройщиком проданы. Для граждан же такое вложение всяко выгоднее, чем депозит в банке».

Если квартира не понравится — застройщик обещает 
вернуть деньги с процентами

Есть мнение… 
На самом деле предложение не уникально. Программы «гарантированной доходности» время от времени возникают как вариант привлечения покупателей. Еще до кризиса этот метод опробовали строители апартаментов (например, ГК «Пионер»). Однако в непростые времена его использование стало сомнительным: ситуация на рынке нестабильная, а риски поплатиться репутацией высоки. 
Тем не менее в августе 2015-го такую программу в проекте на Комендантском проспекте запустила компания Legenda. Она гарантировала дольщикам выплату 15% годовых, если те откажутся принимать квартиры после сдачи домов в эксплуатацию. То есть обещала выкупить квартиру с «премиальными» за каждый год строительства.  В принципе, схема выгодна девелоперу. Он получает финансирование на начальных этапах строительства, а за счет «возврата» квартир расширяет ассортимент на завершающем этапе, когда привлекательные варианты, как правило, уже распроданы. Однако объект на Комендантском пр. еще не сдан, а на сайте застройщика об этой программе больше ни слова.

>Оно того стоит?
Серьезно заработать в случае с комплексом «Победа-Юг» не получится, особенно если застройщик выдержит сроки. Ведь первый дом должны ввести уже через год. Важный нюанс: если по каким-то причинам инвесторов, захотевших вернуть деньги, окажется много, большой вопрос — справится ли компания с масштабными выплатами. Банковские вклады менее доходны, но возврат средств (до 1,4 млн рублей) гарантирует государство. У застройщика таких гарантий нет

 

Беспроцентная рассрочка

Заманчиво:  
Рассрочки предлагают се­годня практически все застройщики. На случай, если покупатель не может выплатить стоимость квартиры сразу и по каким-то причинам не берет ипотечный кредит. Однако некоторые компании берут проценты с невыплаченного клиентом остатка (то есть как бы кредитуют дольщика), а другие — нет. И беспроцентных рассрочек на рынке становится все больше.

Оформить рассрочку гораздо проще, чем ипотеку. Застройщики не так придирчиво проверяют клиента, как банки. Не нужно собирать специальный комплект документов. Нет обязательного страхования и других поборов.
Даже если застройщик берет проценты за рассрочку, они, как правило, ниже, чем в банке. Кстати, строители чаще указывают стоимость рассрочки в месяц, а не в год.
В общем, предложение выглядит очень симпатично. Тем более некоторые компании предлагают такую схему оплаты даже без первого взноса.
Кстати, в кризис 2008 года, когда ипотечные ставки взлетели, застройщики предоставляли длительные рассрочки: до десяти, а иногда и до 15 лет. Фактически такие программы заменили ипотеку и помогли удержать рынок на плаву.

Присмотревшись:
Рассчитываться в рассрочку (даже беспроцентную) — не самое выгодное решение сегодня. В подавляющем большинстве случаев стоимость квартиры окажется ощутимо выше, чем при 100%-й оплате (к которой приравниваются и сделки с привлечением ипотеки). Если дольщик рассчитывается сразу, застройщик готов «скинуть» минимум 5%. В некоторых случаях дисконт доходит и до 20%.
К примеру, в проекте «Краски лета» от компании «Полис Групп» студия в доме, который сдадут во втором квартале 2018-го, стоит (при 100%-й оплате) 1,37 млн рублей. А ее базовая цена, которая будет применяться при оплате в рассрочку, превышает 1,7 млн. Дельта — более 300 000 рублей.

Так что проценты по «беспроцентной» рассрочке зачастую просто заложены в стоимость квартиры. На сайте проекта «Усадьба на Ланском» от ГК «С.Э.Р.», например, так и сказано: «беспроцентная рассрочка до 30 июня 2018 года включена в цену». Покупатель вносит 10% от базовой цены, а остаток — равными ежеквартальными платежами.

Рассрочка дается на гораздо более короткие сроки, чем ипотека (как правило, до момента завершения стройки). Кстати, 214-ФЗ тоже требует, чтобы вся сумма по договору долевого участия была выплачена до ввода объекта в эксплуатацию. А сроки строительства составляют 2-3 года. Так что десятилетние рассрочки уш­ли в историю. А кредит можно оформить на 20 и более лет.

Сжатые сроки диктуют и внушительные размеры ежемесячных или ежеквартальных выплат. Хотя застройщики предлагают разные варианты. Например, небольшой первый взнос (10-20%), фиксированные ежемесячные платежи по 20 000 рублей и ударный — к концу стройки. Можно ограничиться лишь первым взносом, а остальную сумму аккумулировать к моменту ввода дома. Но в любом случае выплаты окажутся больше, чем при ипотеке.

Проценты по беспроцентной рассрочке зачастую просто заложены в стоимость квартиры 

Есть мнение…
При всех минусах клиентов, которые соглашаются на рассрочку, все же хватает. В первую очередь это те, кто не в состоянии официально подтвердить доход, а посему не может получить ипотеку. Непросто, например, офор­­мить жилищный кредит и частным предпринимателям — а вдруг бизнес умрет?

Эксперты уверяют, что рассрочка в большей степени рассчитана на людей, которые в обозримом будущем ожидают крупных денежных поступлений, например, наследства. А компания Legenda предлагает специальную рассрочку на полгода клиентам, которые продают имеющееся жилье. Вопрос только в том, где жить, когда старую квартиру продашь, а новую еще не построят.
Предложение может быть интересно и владельцам бизнеса. Всю стоимость квартиры осилить тяжело, а за полгода-год можно безболезненно для дела вывести из оборота нужную для покупки жилья сумму.

Оно того стоит?
Порой складывается впечатление, что застройщики предлагают беспроцентную рассрочку лишь для поддержания раздела «способы оплаты» на своих сайтах. Даже при приблизительных подсчетах оказывается, что ипотека выгоднее для клиента. Особенно если учесть нынешние процентные ставки.
Впрочем, сами строительные компании этого и не скрывают. Для них, на самом деле, предпочтительнее получить всю сумму сразу. Причем не важно, с дольщика или от банка, выдавшего кредит.
Так что, принимая решение, покупателю нужно тщательно просчитать, что выгоднее в его конкретном случае.

 

Без первого взноса

Заманчиво:  
Вариант кредита, который предлагают на объектах нескольких застройщиков (Legenda, «Самолет ЛО», «Ленстройтрест», «Норманн» и др.). Суть акции простая. В большинстве случаев, чтобы получить ипотеку на квартиру в новостройке, покупателю нужно накопить сколько-то собственных денег. Как правило, достаточно 10-20% от стоимости жилья. Однако в рамках «нулевой» акции (у некоторых застройщиков она, кстати, ограничена во времени) первоначальный взнос не нужен. 

Присмотревшись: 
В рекламе мы обычно видим лишь яркие картинки и лаконичные фразы: «ипотека без первоначального взноса» или «0% первый взнос». Но не все так просто.
Начнем с того, что подобные акции — это результат хороших партнерских отношений между застройщиком и банком.  Такие условия предлагают далеко не все застройщики, да и банки-лидеры по объемам ипотечного кредитования «нулевые» программы не рассматривают.
Однако главный нюанс в том, что за кредит без первого взноса придется переплатить. Годовая процентная ставка будет заметно выше, чем у покупателя с собственными средствами.
Наличие у клиента накоплений является для банка некоей гарантией его платежеспособности: сумел сберечь, сумет и платить по кредиту. Если такой гарантии нет, банк компенсирует риски более высоким процентом. Ведь если дольщик не платит, придется расторгать договор долевого участия в принудительном порядке, а потом еще придумывать, куда эту квартиру деть — процедура муторная и неприятная.
Например, «Донхлеббанк», кредитуя покупателей компании «Норманн», при первоначальном взносе от 0 до 10% устанавливает ставку в 15% годовых. При взносе свыше 61% она снизится до 13,5%. 
У СМП Банка разброс меньше: без первого взноса минимальная ставка составит от 12% годовых, при его наличии — от 11,5%. Но если во втором случае кредит могут дать и на 25 лет, то в первом — только на 10. Значит, ежемесячные платежи будут ощутимо выше.
Кроме того, некоторые банки предъявляют повышенные требования к клиенту, который обратился за ипотекой без первоначального взноса. То есть получить заем будет труднее. Банк «Санкт-петербург», например, готов выдать «нулевой» кредит лишь тем, у кого уже была погашенная ипотека на сумму не менее 500 000 рублей.
В банке «Возрождение» утверждают, что требования к заемщикам абсолютно одинаковы — независимо от наличия или отсутствия первого взноса. Однако и разница в ставках ощутима: 10,9% на стандартных условиях и 13% без взноса. 

Есть мнение… 
Даже в некоторых банках «нулевые» кредиты считают не чем иным, как маркетинговым ходом. Их цель — быстро привлечь новую целевую аудиторию. При этом банкиры не акцентируют внимание на возможных дополнительных платежах и повышенных ставках. Например, в ВТБ24 такое предложение было до кризиса. Но даже тогда банк страховал разницу между стандартным первым взносом и нулевым за счет получателя кредита.

Оно того стоит?
Если удастся получить такой кредит, надо быть готовым к повышенным ежемесячным платежам. А значит, серьезно оценить свои доходы и расходы. Дешевле и проще, конечно, накопить некоторую сумму для первоначального взноса. Тем более купить жилье, в принципе не имея свободных средств, все равно не выйдет. Придется оплатить страховку (свою и имущества), нотариальные услуги, госпошлину за регистрацию сделки и т.п. В общем, несколько десятков тысяч рублей наберется.