НАШ ЦИТАТНИК: «Новые условия государственной льготной ипотеки направлены в первую очередь на поддержку регионов. Что касается крупных городов, в них на первый план может выйти семейная ипотека...» Сергей Степанов

14 июня, 05:23
«Как это будет по-русски?»
Конференция «НП»
11 ноября 2014, 07:00 — 13:00

Как это будет по-русски

1 528

Как это будет по-русски

Рынок недвижимости вступает в пору очередных трансформаций. «Санкции», «импортозамещение», «самоизоляция» — лишь слова, прикрывающие глубинные процессы. Понимая их суть, можно грамотно перестроить работу компании, найти новые зоны спроса, снизить риски. Об этом рассуждали участники ежегодной конференции «НП», которая в середине ноября 2014 года состоялась в отеле «Азимут».

На входе в конференц-зал участников встречали гармошка и частушки. Это задавало позитивный настрой, что помогло несколько уравновесить общую тональность встречи. Потому что многие выступления несли в себе тревожные ноты.

Западные источники капитала не перекрыты, но обмелели. Заемные деньги дорожают. Государство (в отличие от 2008 года) пока не спешит помогать ни банкирам, ни промышленникам. Как в этой ситуации строить эффективные финансовые модели, планировать бизнес? Где найти проектное финансирование на приемлемых условиях? Как оценить перспективы внутреннего спроса на жилье, когда доходы падают, но и доверие к рублю падает тоже, и квадратные метры становятся сбережениями? Как будут вести себя рынки доступного и дорогого жилья, загородной и коммерческой недвижимости? Как продвигать свой продукт на фоне избыточного предложения?

В ходе пленарного заседания говорили о разных сегментах рынка, но больше всего — о деньгах.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation, назвал три источника, к которым припадают девелоперы: «собственные средства, выручка от продаж и любые заимствованные деньги». Парт­нерские отношения с крупным банком обеспечивает доверие дольщиков. Он сообщил также, что компания недавно получила очередной кредит на 3,3 млрд рублей от Сбербанка: «Зимой мы могли занимать под 11,5 – 12%, сегодня под 14%, и это очень неплохой процент».

Игорь Пинаев, начальник отдела по работе с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России», подтвердил: проектное финансирование доступно немногим, ставки растут, однако именно заемные средства создают «подушку безопасности» — позволяют достроить начатое даже в период спада.

Александр Ольховский, вице-президент ВТБ, обозначил разницу между сегментами рынка: жилые проекты более устойчивы, в них требуются относительно короткие деньги — на два — четыре года. «Но в секторе коммерческой недвижимости уровень доходности — 12 – 18%, это не позволит обслуживать долг, взятый под 14% годовых. Такие проекты в принципе не могут получать проектное финансирование». Особняком стоит комплексное освоение территорий: оно требует больших инвестиций на старте, у таких проектов длиннее срок реализации.

Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс», крупными мазками обозначил негативные факторы: доходы граждан падают, покупательская способность снижается, рынок входит в зону инфляционных рисков. В будущем году инфляция, по прогнозу, составит 12 –15%. По мнению г‑на Романенко, тяжелая фаза начнется через год-полтора. «Период жизни под санкциями будет долгим, мы входим в глубочайший кризис, хотя такие уже переживали. После любого спада обязательно будет подъем», — заключил г‑н Романенко.

После пленарного заседания участники рассредоточились по четырем секциям. Рынок коммерческой недвижимости весьма инерционен, однако тревожные звоночки уже ощущаются: ритейлоры затягивают переговоры, представители малого бизнеса начали отказываться от офисов, а Газпрома на всех девелоперов не хватит. За счет проектов build to suit оживился складской сектор, однако спрос на индустриальные площадки снижается.

Дальний горизонт

Урбанистов собрала дискуссия «50 пишем, 5 в уме, или Краткосрочные задачи долгосрочного развития Петербурга». Тон задал руководитель «Общественной платформы» Борис Юшенков. Он ратует за то, чтобы многочисленные общественные организации объединились ради разработки городской стратегии на ближайшие 50 лет. «Наивно полагать, что реализация стратегии — прерогатива власти. Основную работу должны выполнять сообщества», — соглашается директор Центра прикладных исследований Европейского университета Олег Паченков. Член Всемирного клуба петербуржцев Иван Уралов уверен, что нужно учитывать и полярные позиции: недостаток любви к городу у застройщиков и переизбыток — у градозащитников.

«Мы намерены создать открытый банк идей и предлагать/анализировать проекты любого уровня — от покраски скамейки до пространственного макета развития Петербурга», — заявил г‑н Юшенков.

Кооператоры не в доле

По прогнозу Первого ипотечного агентства, выдача ипотечных кредитов в Петербурге по итогам 2014‑го превысит 100 млрд руб. Генеральный директор агентства Максим Ельцов отметил: «Макроэкономическая ситуация спровоцировала даже тех, кто не думал покупать недвижимость в ближайшие годы. А ипотека позволила им войти в рынок. Скоро можно будет говорить об ипотечной игле, на которой мы сидим».

У многих застройщиков уже больше половины квартир покупают с привлечением ипотеки.

Просрочка по Петербургу пока минимальна (0,9%), однако первые признаки кризиса налицо. Число заявок на займы сократилось. Больше стало запросов на ипотеку для приобретения квартир по переуступке прав требования. Одна из причин — некоторым дольщикам стало трудно обслуживать кредиты или рассрочки.

Банки все реже выдают займы с минимальным первоначальным взносом. После внесения поправок в Гражданский кодекс жестче стали условия кредитования для пайщиков ЖСК. Сбербанк с сентября 2014‑го оформляет им кредиты лишь под залог имеющейся квартиры, пай в кооперативе как обеспечение не принимается. Некоторые банки и вовсе отказались работать с ЖСК, а на них приходится более трети предложения на первичном рынке Петербурга и области.

Усложнилась ситуация и с проектным финансированием. «Не обеспеченные залогом кредиты создают серьезное давление на капитал», — поясняет Антон Кириков, управляющий филиалом «Северо-Западный» банка «Российский Кредит».

Инновации для избранных

Главная интрига секции по строительным технологиям — станут ли застройщики экономить на конструктиве и «начинке» новостроек? Эксперты отмечают, что игроки масс-маркета придирчиво считают деньги, пытаясь экономить, в частности, на инженерных системах. По оценке Петра Кузнецова, генерального директора компании «Конфидент», девелоперы рассчитывают снизить эти расходы минимум на 20%.

По мнению руководителя компании «Решение» Александра Батушанского, новый толчок развития получит сборное домостроение, в том числе смешанные технологии (например, панель-монолит). Конкуренция в отрасли зашкаливает, многие производители стройматериалов жалуются, что застройщики копят долги перед ними. Тут не до инноваций.

В элитном секторе, напротив, девелоперы готовы инвестировать в новаторские решения, рассчитывая повысить привлекательность объектов. Себестоимость подрастет, зато «модная фишка» заинтересует взыскательных клиентов. Об этом говорили, например, представители компаний «Леонтьевский Мыс», «Леорса» и др.

Те, кто сертифицирует проекты по «зеленым» стандартам, ориентируются на покупателей или арендаторов с западным мышлением: для них сертификат LEED или BREEAM — это подтверждение определенного статуса здания. В этом убеждены эксперты компании «Бюро Техники».

Однако обычного дольщика трудно убедить в том, что новостройка с передовой системой вентиляции или отопления имеет бОльшую потребительскую ценность и экономичнее в эксплуатации. К тому же инженерные новинки не просто «продавливать» через экспертизу.

Похоже, инновации становятся развлечением для богатых.

Подробный отчет о секции по коммерческой недвижимости, а также о других дискуссиях см. в ближайших номерах «НП».