«Нам нельзя медлить»

Смольный готовит второй пакет мер для поддержки городских арендаторов и владельцев НТО. Между тем часть контрагентов уже освобождена от арендной платы, для других ставка снижена и введены арендные каникулы. 

Подробно о том, что уже сделано и что ещё предстоит предпринять, рассуждали участники видеоконференции NSP «Антикризисный пакет Смольного». 

Валерий Калугин: 
– Мы проходим сложный период, но нам надо, преодолев его, спровоцировать рост экономики. Пакет мер поддержки Комитет имущественных отношений разработал в конце марта, он вошёл в план первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого роста экономики. Одновременно вышло постановление Правительства РФ №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», которое внесло коррективы в некоторые наши решения. Мы подготовили предложения по приведению нашего приказа в соответствие с федеральным постановлением. Эти меры, надеюсь, будут приняты в ближайшее время. 
У нас несколько предложений – отсрочка платежей, их снижение и освобождение от платы. Все эти действия несут понятные экономические последствия для бюджета. Но наша задача – сохранить малый и средний бизнес, наших арендаторов, дать возможность людям прожить этот период, выплатить зарплаты или хотя бы часть зарплат и сохранить работников. Мы сейчас в той ситуации, когда в городе нет разных кошельков. Совместными усилиями мы решаем задачу сохранения малого и среднего предпринимательства. Отсрочка вводится по определённым видам деятельности, на сегодняшний момент – это туризм, гостиницы и общественное питание. По постановлению №439 мы перенесём платежи на 2021–2022 годы. Отсрочка будет разделена не на 12 месяцев, а на 24, что улучшает положение арендаторов. Полностью освобождены от платы за второй квартал этого года организации, работающие в сфере культуры, спорта, выставочной, просветительской и образовательной деятельности.
Мы практически полностью перешли на работу в электронном виде: уведомления о возможности получить поддержку от города, форму заявления и форму пакета соглашения разместили в личном кабинете. Подписанное допсоглашение можно отправить почтой в учреждение или через ящики корреспонденции в районных агентствах. Мы со своей стороны всё подпишем, а выдавать бумаги будем, когда закончится карантин. 
Конечно, мы продлили мораторий на снос НТО и мораторий на проверки. Всё это неуместно в нынешней ситуации. Хотя всё, что угрожает безопасности, жизни граждан, безусловно, будем проверять. Так что не стоит думать, что можно быстренько незаконно поставить ларьки: будем пресекать. 
По всем договорам, которые истекают в карантин и переходят в режим фактического землепользования или пользования объектом, мы не будем требовать освобождения при условии добросовестной оплаты аренды. 

Анастасия Ясинская: 
– В прошлые кризисы Смольный предоставлял льготы по арендной плате застройщикам. Планируется это сделать?

Валерий Калугин: 
– Мы внимательно смотрим за строительной отраслью. В настоящий момент поддержка ей, на наш взгляд, не нужна. Хотя через месяц всё может быть по-другому – ситуация меняется ежедневно. Мы готовы включиться и понимаем, чем помочь. Пока наблюдаем.

Анастасия Ясинская: 
– Уже понятно, во сколько обойдётся бюджету поддержка контрагентов?

Валерий Калугин: 
– По первому пакету получается около 300 млн рублей. По второму потери уже будут порядка 1 млрд рублей. Но надо понимать, что если не помогать, то других 40 000 предпринимателей, с которыми мы работаем, уже не найдёшь. Эти люди обладают определёнными качествами, человеческими способностями, желанием, силой воли. Они в очереди, к сожалению, не стоят.
Нам нельзя медлить и надо более оперативно сообщать людям о том, что мы делаем. Тогда они, поняв, что поддержка будет, смогут перестроить свои планы, графики платежей и т.п. 

Анастасия Ясинская: 
– Дмитрий, вы проанализировали пакет городских и федеральных мер, нашли там некие расхождения, разночтения. Где и что не сходится?

Дмитрий Некрестьянов: 
– Я так понимаю, большая часть расхождений связана с тем, что городское постановление было подготовлено раньше, чем появилось федеральное. С учётом того, что готовится второй пакет поправок, большая часть этих нестыковок, очевидно, будет устранена. 

Валерий Калугин: 
– Мы в курсе, как федеральное правительство готовило постановление, даже принимали в этом активное участие и одинаково смотрим на вещи. Две с половиной недели назад мы написали меры, они полностью совпали с федеральным законом и постановлением правительства. Мы каждый день считаем, думаем, пересчитываем и готовы идти дальше. 
Здесь нужно пройти по разумной грани: нельзя забросать деньгами тех, кого не нужно, и обязательно нужно помочь тем, кто в этом нуждается. 

Дмитрий Некрестьянов: 
– Уже пошли просьбы по снижению арендной платы согласно пункту 3 статьи 19 98-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»? Сколько таких обращений? Как вы будете с ними работать?

Валерий Калугин: 
– Не так много, как мы предполагали. Мы понимаем, что по третьей части девятнадцатой статьи надо работать, поэтому освобождения от арендной платы, которые касаются небольших сумм, даём. 

Дмитрий Некрестьянов: 
– Рассматривается ли сейчас такая мера поддержки, как согласие на расторжение договора? Уверен, что какое-то количество предпринимателей будет исходить из того, что надо с этим заканчивать, поскольку платить не из чего. Конечно, за две недели ещё сложно отчаяться, тем не менее понятно, что это произойдёт в ближайшей перспективе.

Валерий Калугин: 
– С теми предпринимателями, которые оценили свои усилия со льготами или без льгот и понимают, что бизнес в это время не вытянуть, будем расторгать договоры совершенно спокойно и ждать лучших времён. А помещения выводить на рынок через торги или преференции.

Анастасия Ясинская: 
– Приватизация – одна из возможностей частично восполнить выпадающие доходы. Что сейчас происходит в этом направлении? 

Валерий Калугин: 
– Мы свои планы по приватизации, по продажам пока не уменьшаем, не сокращаем. Сейчас временно приостановили торги, но когда закончится период повышенной готовности, будем запускать объекты в небольшом количестве и пробовать рынок. Думаю, к четвёртому кварталу разгонимся. Будем смотреть на общее состояние экономики.

Андрей Степаненко: 
– Мы были вынуждены перенести торги по объектам приватизации на постканикулярный период из-за невозможности провести электронные аукционы в нерабочие дни. Торги по банкротству можно проводить, допустим, в субботу, воскресенье и в нерабочие дни, а по приватизации нельзя. Нам пришлось выйти с инициативой к коллегам из Правительства РФ, чтобы они в срочном порядке внесли изменения в регламенты. Мы надеемся, что в ближайшее время постановление правительства будет подписано.

Анастасия Ясинская: 
– Надо под шумок ещё какие-нибудь важные инициативы провести. Например, про снятие запрета на целевую приватизацию памятников. И связать это как-то с мерами по борьбе с коронавирусной инфекцией.

Андрей Степаненко: 
– Я в марте участвовал в двух мероприятиях в Государственной Думе по этому поводу. Даже правовое управление президента поддержало такую инициативу, но некоторые депутаты Государственной Думы не поняли, сославшись на то, что «вам дай право, так вы Ростральные колонны завтра приватизируете». Я думаю, мы бы это преодолели, но вмешался кризис. К сожалению, не смогли принять документ в первом чтении. Надеемся, что если Дума будет работать в мае, то в июле получим законопроект уже принятым во втором-третьем чтении. Тогда бюджет Петербурга наполнится деньгами от реализации памятников в рамках 159-ФЗ. 
Кстати, по 159-му десять общественных организаций Петербурга подписали письмо на имя губернатора с инициативой о том, что нужно помочь арендаторам, выкупившим свои объекты. Вот представьте: идёт пятый год рассрочки, уже почти все выплатили, немножко осталось, но у вас нет денег. Что делать? С вами могут расторгнуть договор, а затем продать объект на торгах. 

Валерий Калугин: 
– Эта инициатива понятна и известна, мы её прорабатываем. Я тоже считаю, что надо сдвигать платежи, потому что этот год точно неудачный. Надо дать предпринимателю право самому решать: переносить на год платежи или нет. Пусть выбирает. Да и казна в целом не обеднеет: в этом году потеряем, а в следующем году найдём.

Анастасия Ясинская: 
– Когда торги возобновятся, думаете, люди захотят покупать?

Андрей Степаненко: 
– У нас никто задатки не отозвал. То есть все, кто заявился на объекты, сидят и ждут. Активность пока существует. На сегодняшний день проблема одна – нельзя посмотреть объект. Поэтому экспозицию нужно продлевать на май, на июнь и т.д., чтобы получить больше инвесторов. Понятно, что объекты объектам рознь. Нам комитет передал активы более чем на 250 млн рублей, и все они достаточно интересны. Есть аварийные здания с земельными участками, есть объекты стрит-ритейла. Мы оптимистично настроены в отношении лотов невысокой ценовой категории – до 100 млн. 
Мы не продали офисный центр «Монблан», который стоил 700 млн, хотя и цена привлекательная – 75 000 рублей за квадратный метр заполненного до отказа офисного центра В+. На него было три инвестора, которые побоялись подавать заявки, взяли паузу и сказали: «Мы всё равно это купим, но сейчас хотим разобраться, посмотреть, что будет дальше». Конечно, у города таких блестящих объектов нет.
Но городские активы будут продаваться, не потому что они суперликвидные, а потому что они в такой ценовой категории и в таком сегменте, который будет востребован на фоне слабеющего рубля. 

Анастасия Ясинская: 
– Может, пора в IV квартале из закромов «Асторию» достать и прочие прекрасные активы?

Андрей Степаненко: 
– Такие объекты, как «Астория» и здание на канале Грибоедова, 13, обременены 49-летними авансированными договорами, с ними город ничего не может сделать и дохода не получает. Понятно, что если продать их за хорошую цену в IV квартале, это было бы неплохое подспорье для петербургского бюджета. Есть и другие примечательные лоты: Невский пр., 19, Невский, 62 и пр. 
Сегодня конъюнктура такая, что продавать активы в мае невозможно, а летом, наверное, неправильно. Но, думаю, осенью, в IV квартале, рынок разогреется и «отскочит». Вы можете себе представить, когда карантин закончится, что произойдёт в сегменте фаст-фуда, салонов красоты и услуг? Те, кто покрепче, выживут, и, когда каникулы закончатся, минимум две недели будет бум. Хотя сейчас реально всё плохо и хуже некуда.

Анастасия Ясинская: 
– Вопрос от зрителей: как планируется контролировать исполнение федерального постановления, заложены ли какие-то механизмы контроля? Отсрочка и арендные каникулы на период карантина прописаны лишь как рекомендация, что даёт полное право арендодателю забрать депозиты, назначить пени за неоплату, даже несмотря на то, что коммерческая деятельность не ведётся.

Дмитрий Некрестьянов: 
– Принцип такой: либо договариваемся, либо потом будет суд. Если мирового достичь не получается, сейчас не повод паниковать, нужно находиться в переписке. Закон устанавливает определённые вещи: форс-мажор, возможность использования или неиспользования помещений, всё это будет решаться потом в суде. Если есть основания полагать, что арендная плата должна быть снижена, я бы рекомендовал не платить в том объёме, который с точки зрения арендатора является необоснованным. Сейчас на офисном рынке по абсолютному большинству объектов скидка на апрель – 50%. Это стандартная практика в Москве и Петербурге. И это более-менее справедливо, потому что арендодателям тоже нужно нести расходы, нужно содержать объекты. С маем сложнее, даже если мы 30 апреля заработаем.

Андрей Степаненко: 
– Большая практика будет у юридических компаний, потому что, мягко говоря, постановление Правительства РФ было написано в очень большой спешке, носит рамочный рекомендательный характер и, к сожалению, противоречит в определённой части Гражданскому кодексу. Здесь две правды: у арендатора и у арендодателя. К сожалению, государство посчитало, что средний бизнес поможет малому. Но вопрос спорный: арендаторы будут трактовать происходящее как форс-мажор, а арендодатели – нет, дальше – суды, правоприменительная практика. За это время обанкротится ряд арендодателей. Я разговаривал с банками, они выжидают: «Нам хоть сентябрь, хоть октябрь, мы сидим, как щуки в засаде. Как только арендодатели сдуются, мы готовы эти объекты вам на торги принести». В итоге выиграют госбанки, появятся новые собственники, и они будут сильнее прежних, в том числе и в судах. А малый бизнес в лице тех же самых арендаторов, увы, проиграет в этой истории. 

Артём Гудченко: 
– Позволю себе добавить ложку дёгтя в эту вроде бы оптимистичную картину. Несмотря на слабеющий рубль, падающая арендная ставка, которая на глазах тает на 30–50%, а в некоторых случаях и на 100%, не способствует усилению и укреплению рынка недвижимости. 
И я думаю, сейчас совершенно не время продавать имущество – частное или государственное. Любой человек, который хотел купить какую-то коммерческую недвижимость, ориентированную на доход, сейчас, пожалуй, делать этого не станет. Все, кто хотел что-то продать, отозвали свои предложения: по обозначенной ими цене сейчас никто ничего не покупает, а по нижней границе вряд ли стоит продавать. Все сделки по хоть сколько-нибудь ликвидному имуществу в частном секторе остановились.
Рынок в ближайшие полгода будет искать новую равновесную позицию с точки зрения соотношения ставки и стоимости квадратного метра. 
Подавляющее число арендаторов уже выбрало такую стратегию: вместо денег написать письмо. Не платят ставку практически целиком, используя это как некий рычаг общения с арендодателем для получения скидки от 30–50% до 100% в связи с невозможностью осуществления деятельности. Мол, сначала давайте договоримся о ставке в апреле и мае, а потом мы начнём платить. Арендодатели пытаются не совершать никаких юридически значимых действий, многие ссылаются на период самоизоляции и то, что офис не работает. На словах обещают какие-то скидки и очень просят заплатить хотя бы часть, потому что надо рассчитаться за коммуналку и т.п. Арендаторы ссылаются на то, что слышат с экранов телевизоров: коммуналку можно не платить. Но при этом не разбираются, для каких категорий такие послабления введены. В общем, на рынке полный хаос, практически тотальные неплатежи арендаторов и серьёзная озабоченность собственников, потому что последнее постановление правительства, мягко говоря, очень серьёзно затрагивает их интересы, хотя и носит рекомендательный характер. Рынок арендаторов сейчас довольно активно консолидируется на фоне обращений от разных отраслей к Михаилу Мишустину. 

Анастасия Ясинская: 
– Артём, какая вам нужна поддержка?

Артём Гудченко: 
– Все почему-то думают, что торговля – это только продукты питания и аптеки, но это не так. И хотя они в марте испытали небольшой всплеск активности, уже в апреле его не будет. А когда страна выйдет из коронавирусных каникул, падение спроса неминуемо просто потому, что сократится покупательская способность населения. Незримо идут сокращения, урезание зарплат. Думаю, уже к маю картина не по статистической, а по фактической безработице очень серьёзно изменится. 

Валерий Калугин: 
– Во втором пакете мер поддержки, который мы рассматриваем, мы хотим расширить список отраслей, которые освобождаются от арендной платы, до 36 видов деятельности.

Артём Гудченко: 
– Отсрочка арендной платы – это, по сути, отсроченные убытки.

Валерий Калугин: 
– Мы понимаем, что если все налоги, процентные ставки и аренду сдвинуть вправо, то это «вправо» потом придёт и добьёт весь бизнес.

Артём Гудченко: 
– Оно придёт довольно быстро, и те, кто умеет считать, предпочтут сворачиваться, не дожидаясь этого момента. Пессимизм, отсутствие ощущения того, что поддержка реально будет, страшнее для рынка, чем фактические ухудшения. Если сейчас торгово-сервисные предприятия, в которых по статистике занято порядка 18% сограждан, уйдут в пессимизм, вернуться из него будет крайне сложно. Предприниматель думает уже не над тем, как заработать, найти новые варианты продуктов и услуг, отмаркетировать свою нишу и как преуспеть. А о том, как с юристами проработать механизм банкротства, чтобы минимально заплатить кредиторам, не попасть под уголовную ответственность и максимально уйти от выплат заработных плат и налогов. Если предприниматель начинает думать об этом, вернуть его обратно в экономическую активность и к задачам по развитию будет крайне сложно. Поэтому хочется и от городских властей, и от федеральных гораздо более активных мер поддержки по подкачке ликвидности в малый и средний бизнес. Отмена арендной платы, которую нужно вносить каждый месяц, или дисконтирование части платежей по инвестконтрактам, по договорам, связанным с выкупом имущества, нужны для того, чтобы у людей было ощущение, что, если аренда составляет 15–20% от оборота, по сути, его спонсировали: оборот упал на 20%, но 20% он получил в плюс.

Валерий Калугин: 
– Мы это понимаем. Нам важно сохранить предпринимателей. Действительно, вторых таких не появится, они должны будут откуда-то вырасти. Мы с вами совпадаем в мнении. Сейчас задача – не очень думать о сегодняшнем кошельке, а подумать про завтрашний.
Мы хотим оказать предпринимателям серьёзную поддержку, которая поможет удержать бизнес, а не принимать решение о банкротстве и прочих схемах. 

Андрей Степаненко: 
– Предлагаем посмотреть на договоры по участкам под временными объектами. По нежилому фонду пункт о возможности продления краткосрочных договоров добросовестным арендаторам внесён, а про землю забыли. Уже и ФАС, и Минюст поддерживают данную норму. Сегодня, наверное, треть краткосрочных договоров с добросовестными арендаторами находится на неопределённом сроке. Это позволяет в любой момент разделаться с арендатором, отправив ему уведомление, и через месяц или три договор будет считаться прекращённым. А потом выселить предпринимателя силами Комитета по контролю за имуществом, который вне зависимости от федеральных нормативных актов ходит и проверяет арендаторов, выписывает штрафы. Очень бы хотелось, чтобы Петербург прислушался к федеральным властям и прекратил проверки арендаторов, независимо от того, малый это бизнес или средний, рынок или автостоянка. 
Насколько я знаю, город принял решение не проводить такие проверки и не выселять арендаторов по краткосрочным договорам, которые истекли и находятся на неопределённом сроке. Эта позиция уже закреплена нормативно?

Валерий Калугин: 
– Решение принято, губернатор согласовал. 

Артём Гудченко: 
– У любого собственника имущества всегда есть дилемма: продавать или управлять. Естественно, на пике рынка лучше продавать, на дне – управлять. Если продавать сейчас не время, нет ли, на ваш взгляд, необходимости скорректировать механизм коммерческого управления городским имуществом? Может, стоит привлечь частные управляющие и брокерские компании? Сейчас можно вывести на рынок много торговых и офисных площадей разной степени готовности на краткосрочных и более льготных условиях, чтобы простимулировать развитие рынка. Но чтобы этот механизм стал массовым, работу нужно строить по тем же принципам, как и с объектами частников. Я думаю, многие с большим интересом взялись бы за продвижение объектов казны, если бы за это платили комиссию. 
Это позволит оперативно находить реальных арендаторов, которые завтра уже начнут приносить добавленную стоимость, сами зарабатывать и в бюджет доход нести. 
Петербург мог бы гораздо больше получать от своего имущества. Понятно, что итальянский рынок нельзя ставить в пример, но в том же Милане основной объём недвижимости на всех торговых улицах, которая до кризиса приносила колоссальный ежегодный доход, находится в собственности города. Он эффективно управляет этим имуществом, сдаёт его самым известным брендам и получает суперический доход.

Андрей Степаненко: 
– Моё субъективное мнение, не тратьте время зря. Вы же знаете, что есть у частного бизнеса, а что у государства. Сравнение выходит не в пользу городских объектов. В основном это цокольные, подвальные этажи, вторые дворы, аварийные здания, лоты из отдельных квартир, в которые надо серьёзно инвестировать. Те активы, которые можно сдавать эффективно и извлекать ренту, можно по пальцам пересчитать. 

Артём Гудченко: 
– Чем сложнее объекты, тем хуже они продаются в отсутствие целенаправленной деятельности в этом направлении. Иллюзий нет, что у нас большая часть интересных объектов давно уже приватизирована.

Валерий Калугин: 
– Сейчас мы занимаемся разработкой концепции управления городским имуществом, серьёзно думаем, как сохранить бюджет, допустим, 2019 года на десять лет. Не увеличить, а хотя бы сохранить, потому что многое, например нормы 159-ФЗ, препятствует этому. Если рассуждать про крупные города не только в Италии, но и в США, мы, как и они, можем выступать в качестве покупателей недвижимости. Если размышлять сегодняшним днём, можно всё продать, получить медаль и уйти на пенсию. Но если думать на десять или на двадцать лет вперёд, нужно найти способ, как сохранить и ещё купить.