1 декабря, 03:34

Весна сохранила интригу

13 апреля 2015 в 06:00

Тех, кто покупает квартиры в дорогих проектах, экономические невзгоды тоже не обошли стороной. Хотя средний класс пострадал сильнее. Тем не менее богатые тоже считают деньги. Март и апрель многие эксперты называют ключевым периодом: именно к майским праздникам станет примерно понятно, насколько глубоким будет падение и что делать в этих условиях.

Мы попросили участников рынка дорогого жилья ответить на несколько вопросов.

К каким выводам вы пришли по итогам квартала? Почувствовали ли снижение объемов продаж? Какие антикризисные меры предпринимаете и чего ожидаете в ближайшие год-два?

Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands:

– По итогам марта и первого квартала мы бы назвали положение дел на рынке удовлетворительным. В нашем проекте спрос даже немного вырос. Мы предлагаем клиентам гибкие условия по беспроцентной рассрочке до конца 2016‑го.

Полагаем, что в ближайшие год-два ничего страшного не случится. Застройщики и девелоперы подготовились к кризису и смогут пережить его.

Сергей Демидов, генеральный директор ЗАО «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад»:

– В нашем проекте «Крестовский de luxе» в конце 2014‑го существенно увеличился объем продаж, план четвертого квартала был перевыполнен более чем вдвое. Это, конечно, хорошо. Но за резким ростом обычно случается спад, длительность и глубину которого сложно прогнозировать. Поэтому строители и финансисты предпочитают более консервативное поведение рынка, без резких скачков и спадов, что позволяет эффективно планировать денежные потоки.

В первом квартале ажиотаж стих, курсы валют более-менее стабилизировались, реализация квартир пошла в соответствии с планом. Конечно, продажи обеспечивает серьезная работа всей команды проекта — как продавцов, так и строителей. Но, согласитесь, значительно лучше, когда результат твоей работы зависит в основном от тебя, чем когда он определяется факторами геополитики и скачками валюты. Поэтому, как ни странно, результаты продаж в первом квартале мне нравятся больше, чем ажиотаж в конце прошлого года.

В полной мере пока не восстановилась ипотека, ставки находятся выше уровня, приемлемого для наших покупателей. Но мы рассчитываем на заявленную господдержку и надеемся на возрождение этого рынка в ближайшие полгода. А пока благодаря финансовой поддержке Газпромбанка покупатели в нашем проекте могут рассчитывать на индивидуальную схему оплаты по ДДУ. Этого достаточно для большинства клиентов в элитном сегменте. Дороговизна и недоступность ипотечных программ на 15–20 лет негативно сказывается, скорее, на продажах в эконом- и комфорт-классах.

Считаю, что даже на стагнирующем рынке могут быть вполне успешные проекты. Только реализовать их сложнее, чем когда растет весь рынок. Но и интереснее. Мы ставим перед собой задачу сделать наш проект успешным для всех его участников: покупателей, строителей и проектировщиков, нашего финансового партнера (Газпромбанка) и для нас как застройщика.

Эдуард Тиктинскийпрезидент холдинга RBI:

– Действительно, многие продавцы и покупатели заняли в первом квартале выжидательную позицию. Одни не выводили объекты в продажу, тестировали цены и различные скидки, вторые ждали снижения цен. Выиграли те, кто вопреки всему удовлетворял свою потребность в жилье, если она была. На рынке был хороший выбор, и условия покупки тоже можно было найти оптимальные. Переждав какое-то время, строители вернули рассрочки; началось ипотечное оживление; существенного падения цен нет; рынок живет, реагируя на новые реалии. Конечно, спрос снизился, многие выложились в конце года, но это сокращение не критично.

Наша главная антикризисная мера — консервативная финансовая политика, которой мы всегда придерживались. Мы аккуратно подходим к кредитной нагрузке, продаем столько, сколько требуется для финансирования стройки, работаем с проверенными подрядчиками, выбранными на тендерах. Главное сейчас — поддерживать темпы стройки в соответствии с графиками (по 1,5–2 этажа в месяц) и обеспечивать клиентам возможность выбрать способ покупки. У нас есть рассрочки, совместные ипотечные программы с банками, позволяющие давать ставку в 9% годовых.

Очевидно, что этот кризис будет сложнее и продолжительнее, чем предыдущие. Рынок станет другим: изменится состав игроков, покупатели станут еще более требовательными и внимательными, произойдут изменения в продукте. Но спрос на квартиры будет всегда, потребность жить не просто где-то, а в комфортной среде, уже сформирована, и она не исчезнет. Выживут только крепкие компании.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– В конце марта мы получили первые свидетельства о регистрации права собственности на квартиры в ЖК бизнес-класса «На Гребецкой». Теперь можем реализовывать жилье по договорам купли-продажи. Интерес к нашему объекту не падал, обращения поступали, шли просмотры, было заключено несколько предварительных договоров. Сейчас мы уже заключаем основные контракты, продажи идут.

В конце года сдаем в эксплуатацию третью очередь ЖК «Академ-Парк» в Калининском районе. В марте продажи здесь шли в обычном режиме. Недавно начала действовать программа господдержки по ипотеке. Это привело к оживлению спроса. Информация постепенно доходит до потенциальных покупателей, и поток обращений нарастает. Беспокоит только то, что ипотеки с господдержкой хватит примерно на 450 000 кредитов, в то время как в 2014‑м их было выдано 1 млн по всей России. Средств программы может не хватить до конца года, представители банков считают, что деньги закончатся осенью.

2015‑й будет более скромным по сравнению с предыдущим, рекордным по продажам. Надо быть готовым, что объем сделок сократится, но глубоких потрясений не будет, а в условиях стабильности и работать лучше. Конкуренция усилится, поэтому надо прикладывать усилия, придумывать нестандартные ходы, насыщать проекты дополнительными опциями и интересными решениями, которые позволят привлечь покупателя. В этом году рынок покажет положительную динамику, которая будет медленно нарастать.

Андрей Петров, руководитель центра элитных проектов «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group):

– Объем продаж дорогого жилья, которое реализует наша компания, почти не изменился. За март продано почти столько же, сколько в октябре-ноябре 2014‑го.

Как эксклюзивный брокер компании Setl City мы занимаемся квартирами в домах высокого класса Riverside, The Residence, «Мироздание», «Дом на Кирочной» и Stockholm.

Кроме того, мы ведем гибкую маркетинговую политику и предлагаем привлекательные условия оплаты например более длительные, чем ранее, рассрочки.

На днях выводим на рынок новый проект — «Дом у Ратуши». Еще до открытия продаж сформировался лист ожидания, сейчас мы начали заключать сделки с покупателями.

Марина Агееваруководитель отдела продаж УК «Теорема»:

– Определенности пока нет, ни экономической, ни политической. В то же время глобального спада, которого так опасались осенью, в первом квартале не произошло. По разным оценкам, объемы продаж на рынке жилья снизились от 15 до 25% по сравнению с тем же периодом прошлого года. И это с учетом отсутствия в январе-феврале ипотеки с адекватными ставками.

Делать прогнозы на будущее сложно, ситуация в стране развивается во многом в режиме ручного управления. Со своей стороны, мы минимизируем риски, запуская проекты автономными очередями.

Многие участники рынка отметили оживление спроса в марте. Мы также наблюдали серьезный рост интереса к нашему проекту «Пять звезд», пожалуй, после декабря 2014‑го самый высокий с начала продаж. И в апреле тенденция сохраняется. Увеличилось количе-ство визитов на сайт, звонков, продаж. Если раньше по субботам в офисе дежурил один менеджер, то с марта работают все, у всех — по несколько показов квартир. В индивидуальном порядке назначаются встречи с покупателями и по воскресеньям. Характерно, что основной интерес клиентов сосредоточен на больших квартирах — крупных «двушках» (80–92 кв.м), «трешках», смотрят четырехкомнатные варианты и пентхаусы. В этом году у нас еще не было ипотечных сделок, хотя мы аккредитованы в восьми крупнейших банках, предоставляющих ипотеку с господдержкой под 11,5–12%. Наши клиенты пока выбирают либо вариант единовременной оплаты, либо рассрочку до конца года.

Похожая ситуация и в нашем проекте в Петергофе. Подготовленные участки ИЖС под самостоятельную застройку расходятся активно, хотя цена повысилась до 300 000 рублей за сотку. Динамика продаж позволила нам запустить следующий этап проекта «Новые кварталы Петергофа». В апреле мы вышли на стройплощадку, а в мае начнем продажи таун-хаузов.

Наталья Иванова, генеральный директор компании «Патриот-Нева» (генеральный риэлтор объектов ГК «ИНТЕКО» в Петербурге):

– На петербургском рынке элитной недвижимости еще до кризиса не хватало качественных проектов. Когда рубль стал нестабильным, покупатели начали склоняться к тому, чтобы отложить решение о покупке, пока ситуация не прояснится, предпочитая держать средства в растущей валюте. В результате мы увидели некоторое снижение в самом начале года. Однако с февраля ситуация нормализовалась.

Мы сохранили цены в нашем объекте, поэтому для наших покупателей приобретение апартаментов в доме «Монферран» стало более интересным с финансовой точки зрения. Кроме того, мы, как и раньше, используем гибкий индивидуальный подход к каждому клиенту.

В ближайшей перспективе мы не ожидаем существенных изменений.

Борис Каптелов, коммерческий директор компании «Леонтьевский Мыс»:

– По сравнению с ажиотажем в конце прошлого года первый квартал выдался более спокойным. Однако существенного падения продаж по нашим проектам не было. Только на прошлой неделе в ЖК «Леонтьевский Мыс» были реализованы три квартиры, т. е. нынешние объемы аналогичны показателям первого квартала 2014‑го.

Вопреки нестабильности мы не отклоняемся от исходной концепции. Для нас важно качественно реализовать проект. В «Леонтьевском Мысе» используется много импортных материалов и инженерных решений, на их цены сложно повлиять. Зато нам удалось снизить стоимость услуг некоторых наших подрядчиков, базирующихся в России. Изменилась и наша коммуникационная стратегия: стали больше общаться на мероприятиях, чаще давать информацию о проекте на разных носителях. Мы также наладили эффективную кооперацию с банками. Правда, ипотека с господдержкой ограничена суммой 8 млн рублей, и это предложение больше подходит для покупателей с бюджетом покупки до 15 млн рублей. У нас таких квартир практически уже не осталось.

Кризис — это время, когда рынок поляризуется. Для объектов с уникальными преимуществами ситуация изменится незначительно. Определенные сложности могут возникнуть в проектах на начальной стадии, не имеющих отличительных качеств.