«Эконом» — за Кольцевую?

Нововведения петербургских чиновников могут привести к тому, что из-за высокой себестоимости в городе останутся только комплексы категории «комфорт плюс» и выше. При таком раскладе монополистом в эконом-классе станет Ленобласть, собрав все масштабные недорогие проекты. Мы спросили у участников рынка, какова вероятность, что это случится, и к чему может привести такое расслоение в перспективе.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Сейчас на рынке Петербурга представлено довольно много проектов КОТ, которые реализуются в эконом-классе. Даже с учетом того, что многие из них в продаже уже несколько лет, потенциал по-прежнему внушительный. Можно отметить такие жилые комплексы, как «Северная долина» и «Юнтолово», «Новая Охта». У целого ряда застройщиков много территорий, где уже строятся или будут заявлены объекты именно эконом-класса. Например, «Цветной город» от «ЛСР Недвижимость–СЗ» или будущий проект-миллионник компании «Лидер Групп» в Шушарах. Так что недостатка в эконом-классе в черте города в ближайшие 10–15 лет не будет. Значительные земельные ресурсы сосредоточены и на юге города, вблизи «Экспофорума». Их масштаб и локация предполагают, скорее всего, эконом- и комфорт-класс.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands:

– Для проектов эконом-класса в Петербурге остались участки на севере города, в Каменке, Юнтолово. Но Ленобласть рано или поздно станет монополистом. Мы движемся по пути Москвы, где все жилье эконом-класса выводят за границы МКАД.

Пока это не особо очевидно: земли в пределах КАД еще достаточно, и в указанных выше районах можно купить недорогую недвижимость. Такое расслоение в перспективе должно привести к развитию транспортной инфраструктуры, продлению линий метро за границы КАД. Все происходящее закономерно. Чем меньше бюджет покупки, тем дальше от центра города клиент вынужден покупать жилье. В центре земля дорогая, для девелоперов экономически не оправданно возводить там эконом-класс.

Александр Ульянов, генеральный директор ООО «Росинжиниринг Проект»:

– В городе практически не осталось участков для эконом-класса. Скорее всего, Ленобласть действительно станет монополистом в этом секторе. Ведь ограничения по высоте и плотности застройки в Петербурге могут привести к тому, что себестоимость вырастет, а это, в свою очередь, уменьшит спрос. Но такое расслоение влечет за собой многочисленные пробки и перегрузку дорог: найти работу в области сложнее, люди будут вынуждены часами простаивать на трассах.

Юрий Добровольский, заместитель руководителя СПб филиала «Московской государственной экспертизы»:

– В границах Петербурга много неосвоенных, депрессивных территорий. К примеру, в районе Орловского лесопарка, между рекой Охтой и КАД, Полюстрово, Каменка и другие. Так что земли в городе хватит лет на десять, а может быть, и гораздо больше.

В связи с частыми изменениями в петербургском законодательстве Ленобласть стала более привлекательной для строительства. Количество возводимого здесь жилья уже сопоставимо с городскими объемами. Но пока в Петербурге есть свободные пятна, область вряд ли станет монополистом в сегменте «эконом». Со стороны городских властей было бы разумно приложить максимум усилий, чтобы сделать освоение земель более интересным для застройщика.

Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– В обжитых районах города практически не осталось свободных участков. Редевелопмент — это единственный путь развития. Довольно много таких проектов уже реализовано, еще больший объем работ предстоит.

Участки вне городской черты дешевле, так как там нет обременений или их значительно меньше. Соответственно, и цены на жилье невысокие. Это экстенсивное развитие, и, наверное, такой путь тоже имеет право на жизнь. Хотя, например, с точки зрения нагрузки на транспортную инфраструктуру это не самое правильное решение. Бич крупных городов — маятниковая миграция.

Мы считаем, что нужно все-таки предоставлять людям лучший продукт, лучший сервис, поэтому стараемся находить уникальные участки в границах города. Наделы в Ленобласти не рассматриваем в принципе.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– В Петербурге достаточно неосвоенных земель. Как правило, это удаленные от метро зоны спальных районов: окраины Купчино, Красносельский и Невский районы и т. п. Но априори городской «эконом» не может стоить одинаково с областным. В «закадье» жилье на 25% дешевле из-за меньшей инвестиционной нагрузки. Чтобы проекты эконом-класса в Петербурге были реализуемыми, новации, которые сейчас происходят (ограничение высотности, уменьшение плотности), обязательно должны сопровождаться снижением инвестиционной нагрузки. Разгул высотного строительства не должен укорениться в нашем городе. Оно ведет к негативным последствиям, так что городские власти делают в этом направлении правильные шаги.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

– В границах КАД участков для жилья эконом-класса практически не осталось. Если примут ПЗЗ, ограничивающие высоту и плотность застройки, такие проекты могут совсем уйти с рынка: реализовывать их будет экономически невыгодно. Скорее всего, именно Ленобласть станет монополистом в этом секторе. В Москве и Московской области уже сейчас наблюдается подобная ситуация. В Петербурге также снизится число новых проектов, что вызовет дефицит предложения и снижение объема налогов. Те, кто не сможет себе позволить более дорогое жилье (а это примерно 70% покупателей, как правило, молодые семьи), будут переезжать в область. Полагаю, в скором времени она зафиксирует значительный прирост населения.

Для города в этом нет ничего хорошего. Возможно, снижение числа проектов и повышение их класса поспособствуют улучшению комфортности. Однако остается вопрос, смогут ли граждане позволить себе такое жилье по тем ценам, по которым оно будет продаваться.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– Жилье эконом-класса сегодня практически полностью реализуется в Ленобласти. Причем по качеству эти комплексы мало чем отличаются от расположенных на городских землях. Разница, скорее, в дефиците инфраструктурных объектов (над чем область вполне успешно работает) и особенностях менталитета покупателей, большинство которых проживает в мегаполисе, здесь же работает и учится. Но с учетом ориентации покупателей на доступное жилье, а также градостроительной политики Смольного перспектива смещения застройки в область более чем реальна.

Объявленный мораторий на перевод земель в Ленобласти не сможет существенно повлиять ни на застройщиков, ни на ленд-девелоперов: на сегодня площадь уже переведенных под жилищную застройку земель вполне достаточна для нормального развития рынка.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест»:

– Земля — ограниченный ресурс, и в Петербурге практически не осталось пятен под точечную жилую застройку. К тому же освоение отдельных участков всегда дороже. На торгах в основном появляются земли бывших предприятий либо объекты, на территории которых расположены здания-памятники. Учитывая стоимость этой земли и необходимые вложения в ее освоение, возводить объекты эконом-класса здесь нерентабельно.

Участки в Ленобласти на границе с городом, в непосредственной близости от КАД сегодня привлекательны для строительства. Вслед за спросом здесь стали возводить объекты не только эконом-класса, но и жилье категории «комфорт», а также коттеджные поселки бизнес- и премиум-класса.

Учитывая высокие цены в центральных и развитых районах города (Выборгском, Московском, Фрунзенском, Приморском) и ограниченное предложение, приобрести жилье здесь могут не все. В Ленобласти квартиры эконом-класса за 1–1,5 млн рублей в основном покупают люди, обладающие доходом ниже среднего, либо приобретающие первое жилье, либо с целью инвестиций. Здесь предлагают много студий, что серьезно влияет на формирование качества жизни.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:

– Большинство проектов эконом-класса и сейчас, и далее будет сосредоточено в области, в ближайших пригородах за КАД, поскольку себестоимость здесь ниже (за счет дешевой земли, инженерии, социальной нагрузки и пр.).

В Петербурге (с учетом колоссальных затрат девелоперов) по-прежнему будут превалировать проекты не ниже комфорт-класса. Если перейти к цифрам, то 90% новостроек в агломерации города и области с ценой до 80 000 рублей за 1 кв.м будут находиться в Ленобласти. Но из любого правила есть исключения: в Петербурге могут быть относительно недорогие проекты комплексного освоения территорий, расположенные на окраинах.

Арина Швындина, руководитель проектов «О2 Недвижимость»:

– Расширение границ региона и освоение окраин — это естественный процесс развития мегаполиса, который закономерно формирует за чертой города кварталы эконом-класса. Спрос на такое жилье стабильно высокий, поэтому «масс-маркет» всегда будет привлекать застройщиков. Однако отсутствие прозрачных и понятных правил работы, зафиксированных в долгосрочной перспективе, может серьезно отразиться на стремлении бизнеса развивать и осваивать новые территории.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер Групп» в Санкт-Петербурге:

– Вопрос не в количестве, а в качестве земельного банка. Участки, которые удовлетворяли бы сразу всем параметрам, необходимым для жилья эконом-класса, в Петербурге в остром дефиците. Все они хорошо известны девелоперам и уже застраиваются. Такие пятна есть в Красносельском районе, в Пушкинском (Шушары), за Колпино, в районе ст. м. «Парнас», в Каменке. Резервом могли бы стать земли, занятые бывшими промпредприятиями. Такие участки имеются в Выборгском, Калининском, Фрунзенском, Красногвардейском районах (Ржевка-Пороховые). Однако их рекультивация и инженерная подготовка значительно увеличивают себестоимость и делают цену выше, чем в эконом-классе. Есть и менее качественное предложение — «на выселках», в неудобных локациях далеко от метро либо «в чистом поле» без необходимых коммуникаций. Но такие земли не привлекают девелоперов.

Тенденция вытеснения проектов эконом-класса в «закадье» будет только нарастать. Однако и эта зона не резиновая — плотность застройки довольно высокая. И для дальнейшего развития нужна новая социальная и транспортная инфраструктура. Сегодня число проектов, реализуемых в Ленобласти в приграничных с КАД районах, способно обеспечить ввод жилья на 7–10 лет вперед. За это время застройщики и власти должны подтянуть сюда необходимую инфраструктуру.