НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

18 мая, 16:27
28 августа 2016 в 21:05

Рациональный бизнес-класс

Что произошло за время кризиса с новостройками Центрального района? Как меняются форматы? Какие проекты востребованы? Усилилась ли конкуренция с домами бизнес-класса в периферийных районах, где цены ниже? Эти вопросы мы задали застройщикам.

Андрей Кошкин, генеральный директор группы «Ярд»:

– В Петербурге новостроек бизнес-класса не так много, поэтому спрос на них остается стабильным. В текущем году на рынок вышло четыре-пять новых объектов в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах, традиционно привлекательных для этого сегмента. Стабильный спрос обусловлен несколькими факторами. Во-первых, в центре мало свободных пятен под застройку, при этом инфраструктура хорошо развита, транспортная доступность высокая. Во-вторых, немаловажный комплекс факторов: небольшое число квартир в доме, улучшенные планировки, закрытая территория и профессиональная управляющая компания. Все это также привлекает покупателей. Серьезное преимущество новостроек Центрального района перед домами старого фонда — наличие подземного паркинга, который снимает проблему поиска места для парковки.
Новой тенденцией становится строительство апарт-отелей бизнес-класса, которые приобретают как для себя, так и для последующей сдачи в аренду. Помимо нашего проекта Prime Residence на Херсонской улице центр пополнится еще двумя апарт-отелями: ArtStudio от RBI и Ye's от ГК «Пионер». Учитывая хорошую транспортную доступность всех этих мест, проекты должны быть востребованы.
Рынок краткосрочной аренды жилья в Петербурге практически не развит, а туристический поток растет. Поэтому возводимые сейчас апарт-отели вполне могут составить серьезную конкуренцию частным квартирам. Сегодня доля апартаментов составляет всего 5% от общего числа новостроек. При этом большинство из них сосредоточено в центральной части города. Стоимость квадратного метра в объектах бизнес-класса начинается со 150 000 рублей, за год цены выросли примерно на 3,5%, что с учетом просчитанных программ доходности позволяет окупить проект за шесть-семь лет.
В нашем апарт-отеле Prime Residence появится 560 апартаментов площадью от 24 до 125 метров, а также подземный паркинг на 94 места и коммерческие помещения для стрит-ритейла и офисов, под которые отведен весь первый этаж. Все бытовые вопросы проживающих (от уборки до вызова такси) возьмет на себя профессиональная УК (контракт подписан с «МТЛ»). Объект строится в пешей доступности от станции метро «Площадь Александра Невского», всего в 200 метрах от Невского проспекта. Для активных людей в соседнем здании открыт фитнес-клуб с бассейном, автомобилистам пригодится расположенная в 500 метрах автозаправка — редкость в центре города.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:

– Число объектов, представленных в Центральном районе в сегменте бизнес-класса, практически не изменилось, если сравнивать с 2014 годом: тогда их было восемь, теперь — семь. Для примера: в Петроградском районе сейчас 29 таких адресов. Неудивительно, что и цена бизнес-класса в Центральном районе — самая высокая по городу, около 185 000 рублей за 1 кв.м, хотя средняя цифра — 150 000 рублей.
На центр всегда есть свой спрос и свой покупатель. Мы замечаем интересную особенность: петербуржцы, готовые приобрести дорогую недвижимость, очень редко выбирают между Петроградской стороной и Центральным районом. Они тверды в своих предпочтениях. Невозможно переключить покупателя с Крестовского острова на центр, и наоборот. Для тех, кто выбирает Центральный район, важна мобильность, независимость от развода мостов, близость Московского вокзала, власти, деловых кругов и т. д. Плюс ко всему — престиж и статус места.
Одна из очевидных тенденций — новые для бизнес-класса локации. Последние годы самое активное развитие шло в квартале вокруг станции метро «Чернышевская», где строились масштабные жилые комплексы, задающие тон всей территории. Однако не все потенциальные покупатели стремятся жить у Смольного, и более камерные комплексы, которые сейчас появляются в других местах Центрального района, также пользуются хорошим спросом. Типичный пример нового бизнес-класса — проект RBI «Дом у Невского» на Полтавской улице. Несколько проектов от других застройщиков недавно стартовали возле нашего жилого комплекса «Александрия», сданного несколько лет назад.
Появляются и новые форматы недвижимости бизнес-класса. Например, RBI в этом году вывел на рынок арт-кластер ArtStudio на 2‑й Советской улице, который мгновенно вызвал интерес целевой аудитории — обеспеченных людей, желающих иметь место для творчества: мастерскую, музыкальную студию, выставочную галерею и т. д. Только за первые три недели здесь было продано 15% от всех реализуемых площадей.

Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон»:

– ЛенСпецСМУ возводит жилой комплекс «Царская столица» в пешей доступности от четырех станций метро: «Площадь Восстания», «Маяковская», «Площадь Александра Невского» и «Лиговский проспект». Настолько масштабных проектов в Центральном районе больше нет, равно как и свободных пятен под застройку. Поэтому квартиры в центре города будут расти в цене. Это не только возможность гулять по улицам, забыв о разводящихся мостах или получасовых поездках на метро, но и отличные инвестиции.
Конкуренции с объектами бизнес-класса нет никакой, так как мы строим жилой комплекс категории «комфорт».
Если говорить о динамике за последние пару лет, стоит отметить возросшее число квартир, которые предлагаются в историческом центре с отделкой. Мы предлагаем покупателям выбрать цветовое решение — дизайн в теплых или холодных тонах. Придать такой квартире индивидуальность не составит труда, достаточно добавить пару ярких штрихов в интерьер.

Андрей Петров, руководитель центра элитных проектов компании «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):

– В последние месяцы на рынке новостроек бизнес- и премиум-сегмента выделился общий тренд: покупатели стали предпочитать более практичное жилье с рациональными планировками. Если говорить о Центральном районе, то там спросом пользуются небольшие жилые комплексы, не более 140 квартир. Покупатели также интересуются проектами с комплексным благоустройством дворовой территории.
В числе востребованных на сегодня объектов можно назвать ЖК «Дипломатъ» на 176 квартир от компании «ПСК», ЖК «Монополист», рассчитанный на 144 квартиры, от застройщика «Стимул СКТ» и ЖК «Русский дом» от «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».
Setl City также реализует несколько проектов в Центральном районе. Например, жилой комплекс «Дом на Кирочной». Это дом премиум-класса всего на 69 квартир, во дворе будет комплексное озеленение, организованы безопасные проезды, спортивные и детские площадки, зоны для прогулок и отдыха. Еще один жилой комплекс от Setl City в этом районе — «Дом у Ратуши» — проект реконструкции бывшего доходного дома, рассчитанный на 82 квартиры разных метражей и планиров

«НП» кстати
В первом полугодии 2016-го застройщикам удалось реализовать 2940 квартир бизнес-класса. За шесть месяцев 2015-го — 2090. Такие данные приводит Knight Frank St.Petersburg.
По мнению аналитиков Knight Frank, рост спроса связан с изменением структуры предложения. Сейчас в бизнес-классе начинает преобладать разновидность «бизнес-лайт»: сами комплексы побольше, площадь квартир — поменьше (в среднем на 15%), соответственно, и цена пониже.
Нередко такое жилье получается в результате редевелопмента бывших промышленных территорий (ЖК «Самоцветы», «Европа Сити», «Московские ворота» и др.). Сейчас 74% будущих квартир бизнес-класса — это именно «бизнес-лайт».
«В течение года выросли продажи одно- и двухкомнатных квартир бизнес-класса, а спрос на трехкомнатные, наоборот, сократился, — говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg. — В классе В появился новый сегмент покупателей. Это те люди, которые могли бы себе позволить просторную квартиру в домах массового сегмента, но выбирают жилье с меньшим количеством комнат в более качественном проекте или престижном районе. Сейчас на квартиры с одной и двумя спальнями приходится 31% и 34% продаж соответственно, на квартиры с тремя спальнями — 24%».
Средняя цена «квадрата» в классе В за год практически не изменилась: 157 300 рублей.
На квартиры стоимостью 5–10 млн рублей приходится 64% сделок, жилье от 10 до 20 млн выбирают около трети покупателей.