НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

27 мая, 19:37
9 октября 2016 в 19:00

Новостройки смещаются к югу

На строительной карте Ленобласти нетрудно заметить явный перекос: 85,8% новостроек кучно собрались во Всеволожском районе. Год назад их доля составляла 79,5% от областного показателя.

20px; text-align:justify">Если считать не по площади, а по числу квартир, то получится, что во Всеволожском районе сосредоточено 88,6% новостроек (осенью 2015-го — 83,24%).
Проще говоря, к северу от Петербурга возводят в 11 раз больше нового жилья, чем на южном направлении (в Ломоносовском, Гатчинском и Тосненском районах): 7,6 млн кв.м против 0,69 млн.
Такая диспропорция означает, что решение совершенно неотложных социальных и транспортных проблем северных зон массовой застройки (Мурино, Новое Девяткино, Кудрово, Янино) будет оттягивать на себя серьезную долю областных бюджетных ресурсов. И альтернативы нет: иначе — резкое падение качества жизни в новых кварталах (уже обозначившееся), снижение их репутации и популярности, сокращение спроса и уход части проектов в долгострой, со всеми вытекающими. Другое следствие — острая ценовая конкуренция на грани демпинга, преобладание в этих локациях категории «жесткий эконом», при малейших неприятностях (просрочке с подключением сетей и пр.) — уход проектов за отметку себестоимости.

Северный перекос

Это не специфически областная проблема. В Парголово, в зоне Парнас копятся те же диспропорции.
Пост фотографа и блоггера Ильи Варламова, посвященный «Северной долине», вызвал активное обсуждение в сетях. Проект блоггеру не понравился, а подборка фотографий наглядно объясняла — почему. По завершении стройки здесь будут жить около 80 000 человек — как во Всеволожске. Вот только площадь Всеволожска — 6226 га, «Северной долины» — 270 га.
«А ведь это Варламов еще до Мурино не доехал!» — философски заметил кто-то из многочисленных комментаторов.
К зоне Мурино — Новое Девяткино устойчиво прицепилось определение «гетто». Его используют не только журна

но и, к примеру, бывший вице-губернатор ЛО Георгий Богачев, и действующий зампред областного правительства Михаил Москвин.
Покупателям скромного жилья на Парнасе или в муринских «высотках» вовсе не нравится чувствовать себя обитателями гетто. И у них есть свой неубиваемый аргумент: а за такие деньги ничего другого и не купишь!
Пока — да.
Но, возможно, только пока.
Высокая концентрация жилищных проектов на северной окраине Петербурга и вокруг поселков Мурино, Новое Девяткино, Кудрово объясняется просто. Здесь есть метро. Хотя бы в относительной близости. Кроме того, предусмотрительные предприниматели загодя, еще в конце 1990-х, скупили здесь значительные массивы «сельхозки» и перевели их в статус земель поселений. И как только на недорогое (условно — до двух миллионов рублей за студию или «единичку») жилье был предъявлен массовый спрос, тут же возникло и предложение.
Юусо Хиетанена, руководителя компании NCC-Россия (теперь «Бонава»), как-то спросили: «Что же вы, скандинавы, приверженцы принципа «не выше сосен», громоздите в Мурино 24-этажки (комплекс «Эланд»)?» — «Так ведь рядом метро. Значит, это город», — ответил г-н Хиетанен.
В результате получился довольно дикий перекос. По данным на середину лета, во Всеволожском районе 266 новостроек, в остальных пригородных районах Ленобласти, где идет активное строительство (Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском), — 28. Разница — на порядок!
Но ситуация начинает меняться.
Качество жизни в местах массовой застройки Всеволожского района оставляет желать лучшего. Неизбежны и транспортные проблемы (метро не резиновое, да и не все новостройки в пешеходной доступности), улично-дорожная сеть не справляется, «социалка» отстает. Исходное преимущество («недорогое жилье у метро») сходит на нет, а недостатки становятся явными и все более очевидными.
Косвенный, но важный показатель: снижение стоимости аренды. В 2013 году «единичку» в Мурино или Новом Девяткино можно было снять за 16 500 рублей в месяц, в 2014-м — за 16 000, в 2015-м — за 15 500. По данным коллег из БН.ру, доля «инвестиционных» квартир в этой локации превышает 30%. Предложение растет, спрос — нет.
Вектор строительства предсказуемо смещается к югу.

Южная альтернатива

Начинается активное освоение территорий, прилегающих к Пушкину и Красному Селу.
В самом Красном Селе новостроек очень немного. ЖК «Дважды два» на 378 квартир начал с весьма динамичных продаж, сейчас комплекс в завершающей стадии. Однако застройщик — компания «Тир» — входит в ГК «Единые решения»; у группы — проблемы, связанные с комплексом «Виват», непонятно, получится ли сдать красносельский проект в срок.
Вторая заметная стройка — ЖК «Красное Село» от «Таймс» (410 квартир). Здесь существенных сложностей нет: первая очередь завершена, вторая будет введена в эксплуатацию в этом году. Небольшой проект (два двухэтажных домика) называется «На улице Ленина, 37»; компания «ProИнвест» строила их что-то очень долго, но вроде как завершает.
В рекламе есть еще такой неоднозначный объект, как «Петровская мельница». Уникальный случай: застройка (в том числе — многоквартирные дома) ведется на землях Мин-обороны. Регистрация собственности — через суд.
Но по любым меркам тысяча новых квартир на город с населением 54 500 человек — очень немного.
Хотя на этом направлении, между границей Петербурга и Красным Селом, есть и более серьезные стройки.
Например, «Строительный трест» (ЖК «NewПитер») и УК «Новоселье» (ЖК «Новоселье. Городские кварталы») реализуют проект комплексного освоения в поселке Новоселье.
В проекте «NewПитер» — два этапа: 280 000 кв.м жилья — в первом и 180 000 кв.м — во втором. В «Городских кварталах» запланировано более 1 млн кв.м, это затея на 10–12 лет.
В Аннинском СП (деревня Куттузи) строится «Аннинский парк» («УНИСТО-Петросталь») на 250 000 «квадратов». Там же недавно сдан малоэтажный комплекс «Апрель» (застройщик — «47 трест»).
Еще один «миллионник» запланирован в Новом Горелово (компания «ЛенРусСтрой»).
За Красным Селом, под Гатчиной, «Ленстройтрест» возводит комплекс «IQ-Гатчина» (138 000 кв.м).
Все опрошенные нами застройщики реально оценивают спрос: никто не рассчитывает продавать больше 40 000–50 000 кв.м в год в рамках одного проекта. Однако их суммарная емкость — 4–4,5 млн кв.м.
Причем в отличие от уже упомянутых зон вроде Мурино — Девяткино эти комплексы расположены относительно просторно, на значительной территории, и они разноформатные: от многоэтажек до комбинированной застройки с таун-хаузами и коттеджами.
При подготовке этого материала мы беседовали и с руководителями крупных девелоперских компаний, и с главами администраций — все отдают себе отчет, что строить жилье можно только вкупе с «социалкой». Участники процесса делают выводы из «муринских уроков»…
Компания «СВП Групп» вывела на рынок крупный проект комплексного освоения территорий в районе Лаголово (на границе Красного Села). Здесь предполагается строительство 2,5 млн кв.м жилья, а также общественно-деловой зоны. По предварительным расчетам, в среднем квартира в Лаголово будет стоить 50 000–60 000 рублей за метр. Застройка территорий рассчитана на 10 лет.

«Мы разработали и утвердили проект планировки, получили градостроительные планы на все участки, — говорит председатель совета директоров «СВП Групп» Денис Жуков. — Генплан Лаголово, утвержденный областным правительством, предусматривает строительство жилья. Затраты на инженерию в этой локации составляют около 4300 рублей на квадратный метр будущих новостроек против 10 000 рублей и более в других районах. Наш проект в региональной системе «Светофор» относится к «желтой зоне», которая предусматривает выплату застройщику половины затрат на создание социальной инфраструктуры в течение пяти лет. Это позволит существенно сократить издержки. То есть условия намного привлекательнее, чем, например, во Всеволожском районе, который относится к «красной зоне».
По словам заместителя генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максима Жабина, по состоянию на середину 2016-го только в Ломоносовском районе активно реализуется около десятка крупных жилищных проектов. «Смещение «фокуса» строительной активности к югу уже началось и происходит достаточно активно. Однако параллельно идет общий спад, плановые проекты откладываются на неопределенный срок. Это несколько сглаживает картину. Я полагаю, ситуация стабилизируется не ранее конца 2018 года», — рассуждает г-н Жабин.
Заместитель председателя правительства ЛО Михаил Москвин считает смещение акцента на южное направление практически неизбежным. По его мнению, этот процесс будет связан с решением существующих транспортных проблем.

Дорожные работы

В целом к югу от Петербурга транспортная ситуация не такая сложная, как на севере.
Пока проблемы решаются реконструкцией существующих автомобильных трасс и прокладкой новых. Кирилл Поляков, руководитель Дирекции по развитию транспортной системы СПб и ЛО, отмечает, что на юге «ситуация с транспортной инфраструктурой объективно лучше и имеет перспективы для развития».
В 2015 году начались реконструкция и расширение 20 км трассы «Нарва» от Красного Села до пересечения с A120 в деревне Черемыкино в Ломоносовском районе. Проект предусматривает обходы четырех деревень: трасса пройдет южнее Телезей, Кипени и Черемыкина и севернее Витина. Посередине дороги сделают разделительную полосу, в нескольких местах будет предусмотрена возможность разворота. На строительство до августа 2020-го выделят около 17 млрд рублей.
Идут ремонт и реконструкция автомобильных дорог Красное Село — Гатчина — Павловск и подъезда к Гатчине № 1. Финансирование — почти миллиард рублей из регионального и федерального бюджетов. Реализация проекта разделена на два этапа. В этом году ремонтируются Красносельское и Пушкинское шоссе, в 2017-м — Ленинградское шоссе.
Строится объездная четырехполосная дорога вокруг Красного Села, она пройдет от Гореловского путепровода до Таллинского шоссе по границе Ленобласти. На этот объезд из бюджета будет потрачено 7,3 млрд рублей. Его строительство также идет в две очереди. Первым планируют построить участок от Гореловского путепровода до Кингисеппского шоссе, затем — до Гатчинского шоссе. Трасса будет четырехполосной, со съездами на внутриквартальные улицы. Первый ее отрезок должен быть готов осенью 2018 года.
Кроме того, Дирекция по развитию транспортной системы СПб и ЛО планирует реализовать проект строительства подъезда от КАД до трассы «Нарва» (дорога М-11). Это позволит перенести транзитное движение большегрузов, которые сейчас пылят через Горбунковское, Аннинское, Лаголовское и Русско-Высоцкое поселения, за их пределы. Строительство дороги начнется в будущем году. По мнению г-на Полякова, новая трасса сформирует условия для экономического роста в прилегающих зонах. На сооружение подъезда необходимо потратить 6,2 млрд руб. Возможно, для этого проекта будет использован механизм ГЧП. Работы планируют начать в 2017 году, а закончить к 2021-му.
В перспективе главные надежды связаны с использованием имеющейся железнодорожной сети (в том числе — ведомственных веток), со строительством новых линий метро и маршрутов ЛРТ.
В планах — проект развития железнодорожной ветки до станции Красное Село с созданием здесь ТПУ. «Введение тактового движения от Красного Села по железной дороге позволит людям довольно быстро добираться до центра Петербурга, — говорит г-н Поляков. — На автобусе — до железнодорожной платформы, дальше — на электричке».
Напомним еще одно важное обстоятельство: город подписал соглашение с банком ВТБ. Финансисты готовы вложить 20 млрд рублей в прокладку двух линий ЛРТ: от метро «Кировский завод» до «Балтийской жемчужины» и от будущей станции метро «Южная» в Красное Село.
Михаил Москвин напоминает: приоритет южного направления, в сторону Москвы, был предусмотрен перспективными планами развития города вплоть до середины 1930-х; потом случилась война, и присоединение Карельского перешейка сместило исторический вектор к северу.
Сейчас, похоже, мы наблюдаем начало нового цикла.

Областные новостройки (по районам, выборочно)

Структура предложения новостроек в Ленинградской области, %

Динамика цен на первичном рынке Ленинградской области, руб./кв.м