Промышленный потенциал

Определяющими факторами при покупке квартиры для покупателей являются расположение дома, окружающая застройка, наличие социальной и коммерческой инфраструктуры, транспортная доступность и т.п. Жилые комплексы, строящиеся «в полях», без школ, садиков и дорог, выигрывают у развитых районов только за счёт серьёзного демпинга, возможности которого, как уверяют аналитики, не безграничны. «НП» начинает серию публикаций о состоянии рынка жилой и коммерческой инфраструктуры в разных городских районах. 

Константин СТОРОЖЕВ, генеральный директор УК «Вало Сервис», председатель Экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов: 

 Фрунзенский район – локация со сложившейся транспортной, социальной, коммерческой и иной инфраструктурой. 
Он расположен относительно близко к центру. Например, от станции метро «Бухарестская», где находится наш апарт-комплекс VALO, до центра города можно без проблем добраться за 20-30 минут. Наземный транспорт – общественный и личный – курсирует по четырём основным магистралям: проспекту Славы, Бухарестской, Будапештской и Софийской улицам. Плюс есть удобные выезды и к КАД, и к ЗСД. Более того, транспортная сеть Петербурга развивается, и приоритетными проектами города до 2024 года являются Восточный скоростной диаметр и пробивка улицы Салова до Невы, появится мост в створе с улицей Коллонтай. Что касается пассажирского транспорта, во Фрунзенском районе насчитывается порядка 30 маршрутов автобусов, восемь – троллейбусов, шесть – трамваев и 35 – коммерческого транспорта. 
По некоторым данным, в марте правительство Петербурга к главным задачам развития метрополитена отнесло продление Фрунзенского радиуса. Строительство станций метро «Дунайский проспект» и «Проспект Славы» началось ещё в 2013-м, и завершить их планируют уже в декабре. 
Во Фрунзенском районе есть и зелёные зоны, четыре больших парка и много скверов. 
Развиты социальная и торговая инфраструктура. Есть учреждения здравоохранения, культурно-досуговые центры, библиотеки, школы, детские сады. Рядом с апарт-комплексом VALO, например, находятся три крупных учебных учреждения. Работают гипермаркеты, торгово-развлекательные центры, фитнес-клубы, оздоровительные комплексы, бассейны. 
По последним данным, в районе насчитывается 32 торгово-развлекательных комплекса (в 2016 году их было 28). Продовольственные магазины тоже показывают рост, на начало 2018-го их число составило 394 (в 2016-м – 338). Представлены бренды «Лента», «Ашан», SPAR, Prisma, «О’Кей», «Полушка», «Дикси», «Пятёрочка», «Семья», «Магнит». 
Основной спрос покупателей традиционно сосредоточен на недвижимости, находящейся в непосредственной близости от станций метро. Во Фрунзенском районе их пять: «Обводный канал», «Волковская», «Бухарестская», «Международная», «Купчино». Вокруг «Обводного канала», «Купчино» и «Международной» больше всего предложений на «вторичке», это дома старого фонда или типовая советская застройка. Квартиры в таких домах, как правило, не очень высокого качества, поэтому интерес к новым проектам довольно велик. 
Фрунзенский район действительно перспективен и привлекателен для инвесторов, хотя его потенциал пока оценён не в полной мере. Расположение между южной частью города, аэропортом и историческим центром, с новыми станциями метро и хорошей транспортной доступностью позволяет говорить о высоком потенциале капитализации находящихся здесь объектов. Если посмотреть на карту Петербурга, Фрунзенский район – это, если хотите, географическое сердце города. Петербург, как известно, страдает от дневной миграции работающих, когда утром все едут в центр, а вечером возвращаются в спальные районы. В пробках горожане тратят много времени.  Именно поэтому «серая зона» согласно планам развития города не должна плотно застраиваться жильём. Вокруг центральной части должны сформироваться локальные деловые центры, одним из них и будет Фрунзенский район.
Думаю, вывод промышленных предприятий определит его развитие. Как обычно и бывает в городских пространствах, реведевелопмент начинается вокруг знаковых транспортных объектов. Во Фрунзенском районе такой «точкой кристаллизации» выступила станция метро «Бухарестская». Как только её построили, здесь стали востребованы торговые и офисные центры. Наш апарт-комплекс VALO — ещё один шаг к формированию деловой среды будущего локального центра.

Ольга ТРОШЕВА, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

 По результатам первого полугодия во Фрунзенском районе в эксплуатацию введено лишь 17 500 кв.м жилья (корпус 23 в ЖК «София» компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»). За этот же период на первичном рынке района реализовано 38 900 кв.м.
Предложение здесь весьма ограничено. По состоянию на конец первого полугодия 2018-го его объём оценивается в 90 800 кв.м, это 2% в масштабах агломерации. Предложение в районе формируют жилые комплексы класса «масс-маркет». На начало июля средняя цена новостроек составила 116 500 руб./кв.м, что на 17% выше городского показателя для этой категории жилья. Рост с начала года – 6,1%, он обусловлен высокой стадией готовности объектов. 
Во Фрунзенском районе реализуется крупный проект апартамент-отеля VALO, который обладает хорошей транспортной доступностью (в шаговой доступности от метро «Бухарестская»), что порождает инвестиционный спрос. Привлекательны и новостройки, тяготеющие к центру города (на территории, ограниченной Обводным каналом и Лиговским проспектом). 
Помимо новых очередей Ligovsky City от Glorax Development строительство развернётся возле метро «Волковская», где сосредоточены бывшие промышленные территории, в районе будущей станции «Дунайская», где ЖК «Новое Купчино» анонсировал «Строительный трест». 
В квартале, ограниченном улицами Белы Куна, Софийской, Турку, Пражской, компания «СПб Реновация» построит свыше 410 000 кв.м жилья.
Ситуация с транспортом сложная. Несмотря на развитую инфраструктуру, район нередко испытывает затруднения: автомобильный трафик очень плотный, в том числе на проспекте Славы. Ближе к метро «Купчино» обстановка лучше – больше магистралей. 
Открытие станций метро улучшит транспортную доступность как новых ЖК, так и сложившихся кварталов.

Людмила ЗАИЧЕНКО, заместитель директора департамента исследований Colliers International:

 По нашим данным, из 14 районов города (исключая Пушкинский) Фрунзенский район занимает пятое место по обеспеченности торговыми площадями. На 1000 человек здесь приходится 664 кв.м, в том числе три региональных торгово-развлекательных центра суммарной арендопригодной площадью более 250 000 кв.м: «Континент на Бухарестской», «Балканский» и «Балкания Nova». Также можно отметить ТРЦ «РИО», ТЦ «Международный», ТРЦ «Южный Полюс», МФК «Лиговъ», а также дисконт-центр «Радиус». 
Во Фрунзенском районе расположено 14 качественных бизнес-центров, большинство из которых находится вне сформированных деловых зон, недалеко от метро «Международная», «Бухарестская», «Волковская», «Купчино». Общая арендопригодная площадь всех бизнес-центров не превышает 65 000 кв.м. Основной объём существующего офисного предложения сформирован объектами класса B. К классу А относится только деловой комплекс «Эко-Статус» на Лиговском пр., 140. Средний уровень вакансии в бизнес-центрах района составляет 8,8%, что сопоставимо со среднегородским показателем в 8,2%; средняя ставка аренды, включая эксплуатационные расходы, 900 руб./кв.м в месяц (без НДС).
Здешние новостройки в основном относятся к категории «комфорт» и «комфорт плюс». В ближайший год серьёзного скачка цен не предвидится. В перспективе двух-трёх лет стоимость жилья на первичном рынке в этом районе может вырасти на 15-20%, прежде всего из-за того, что будет повышаться готовность строящихся ЖК (многие из них заявлены к вводу в 2019-2021 гг.).  
Комплекс комфорт-класса «София» от «Группы ЛСР» можно назвать самым масштабным в районе жилищным проектом. Это редевелопмент территории заводов «Стройфарфор» и «Керамика» между улицами Бухарестской, Софийской и Южным шоссе. Средняя стоимость квартир в нём составляет 117 000 рублей за «квадрат».
Проектов в стадии строительства от Лиговского проспекта до Бухарестской улицы немало. Преимущественно речь тоже идёт о редевелопменте. Среди ярких новостроек стоит отметить Ligovsky City (от Glorax Development), комплекс апартаментов VALO, клубный дом от компании «ПСК» Look, ЖК «Дом у Каретного моста» от «Инвестторга», Twin House от Glorax Development и ЖК «Новый Лиговский» от «СПб Реновации». Средневзвешенная цена в проектах со стороны Лиговского проспекта составляет 122 000 руб./кв.м, в проектах ближе к Бухарестской улице, включая апартаменты VALO, 112 000 руб./кв.м.

Ольга АВЕТИСОВА, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

Фрунзенский район пользуется хорошей репутацией у покупателей недвижимости. В начале  года мы сдали в эксплуатацию последние два дома жилого комплекса «София». Это проект площадью около 466 000 кв.м, из которых чуть более 308 000 кв.м приходится на жильё. Двадцать три корпуса «Софии» включают 5819 квартир. При этом на момент завершения стройки  в продаже оставалось совсем немного вариантов, а сейчас и они забронированы. 
Во Фрунзенском районе работают более 40 школ и гимназий, пять городских поликлиник, свыше 80 детских садов, частные клиники, торговые центры. Удобные выезды к КАД и ЗСД позволяют быстро добраться на другой конец города. В ближайшем будущем откроются три станции метро: «Проспект Славы», «Дунайская» и «Шушары». Это может привести к небольшому росту цен на первичном и вторичном рынках, особенно в тех зонах, которые сильнее всего нуждались в улучшении транспортной доступности. 
Несмотря на огромное количество объектов социальной инфраструктуры на данный момент, в будущем их может не хватать. Поэтому уже сейчас стоит задуматься о том, какими детскими садами и школами будут пользоваться будущие жители построенных 
домов.

Пётр БУСЛОВ, руководитель группы маркетинга ЦДС:

 Фрунзенский – сложившийся спальный район Петербурга, хорошо обеспеченный социальной и коммерческой инфраструктурой. Больше всего торговых центров сосредоточено у метро «Купчино», «Бухарестская» и «Международная». 
Открытие новых станций даст толчок дальнейшему развитию. Однако речь не идёт о массовом появлении торговых и жилых комплексов. Во Фрунзенском районе практически не осталось свободных пятен. Поэтому пойдёт освоение бывших промышленных территорий вблизи Обводного канала. Первые проекты редевелопмента уже реализуются на Лиговском проспекте. Кроме того, до конца года наша компания выведет на рынок малоэтажный жилой комплекс у ст.м. «Волковская». 
Транспортная доступность района сейчас удовлетворительная. После запуска новых станций метро она значительно улучшится, что позволит полностью обеспечить потребности жителей. Это уже отразилось на ценах на первичном и вторичном рынках. За последние несколько лет, 
с момента появления информации о строительстве подземки, квартиры подорожали на 10-15%. Средняя стоимость квадратного метра во Фрунзенском районе 
составляет 100 000 рублей.

Татьяна КОЛОЯРОВА, генеральный директор агентства недвижимости «Хочу квартиру»:

От года к году стоимость квадратного метра в жилых проектах Фрунзенского района показывает устойчивый рост. В ближайшее время тенденция сохранится. Так, «квадрат» в строящихся проектах за последние три года подорожал почти на 20%, а за это время средняя стоимость по Петербургу практически не изменилась. 
По гостиничным проектам ситуация ещё интереснее. Цены в единственном во Фрунзенском районе апарт-комплексе гостиничного типа за полтора года выросли почти на 50%, что показывает большой интерес граждан к подобным вложениям.
В последние несколько лет в районе идёт активное строительство метро. Благоприятно на качестве жизни скажется и прокладка ВСД, который сейчас проектируют. Новая автомагистраль соединит район с ЗСД и через правый берег Невы – с КАД. Всё это, безусловно, отразится и на стоимости жилья.
Самый масштабный жилой проект, реализуемый в северной части района, – Ligovsky City. Он предполагает освоение более 100 га бывших промышленно-складских площадей. Полным ходом строится ЖК «Новый Лиговский» в пешей доступности от метро «Обводный канал». Неподалёку от ЖК «София», на территории, примыкающей к парку Интернационалистов, запланирован грандиозный океанариум. 

Надежда ТОДЫКОВА, заместитель генерального директора АН «Итака»: 

Средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке Фрунзенского района составляет 96 500 рублей. Комнаты приобретают примерно по 1,2 млн рублей, «единички» – за 3,7 млн (разброс цен – от 3 млн до 5 млн рублей), «двушки» – за 4,1 млн (от 3,5 млн до 5 млн), трёхкомнатные квартиры – за 5,4 млн (в этой категории цены варьируются от 4,6 млн до 16 млн рублей).
На рынке новостроек продажи идут в девяти жилых комплексах. Большинство из них относится к категории «масс-маркет». Основное предложение сосредоточено в комплексе эконом-класса Ligovsky City (Первый квартал и Второй квартал) Glorax Development, в ЖК «У Каретного» от «Инвестторга» и в апарт-отеле VALO. 
«Квадрат» в новостройке категории «масс-маркет» в среднем стоит 120 000 рублей, в элитном ЖК – порядка 130 000 рублей, в апарт-отеле – 121 000 рублей.
Насыщенность объектами инфраструктуры в районе достаточная. Транспортная доступность – удовлетворительная. При этом автомобилисты сталкиваются с пробками у развязки КАД и Софийской улицы, на проспекте Славы и Дунайском проспекте – крупных магистралях, отвечающих за сообщение с другими районами города. Часты заторы на участке Обводного канала, относящемся к Фрунзенскому району.
С точки зрения социальной инфраструктуры район довольно благополучен. Можно сказать, что не хватает пары поликлиник (их сейчас три, а также НИИ cкорой помощи им. Джанелидзе).
Инвесторы в основном осваивают «серую зону», прилегающую к Обводному каналу. Однако застройщики не спешат массово приходить в этот район. С открытием станций «Проспект Славы» и «Дунайская», возможно, появится больше новостроек на юге или юго-западе района, например, рядом с парком Героев-Пожарных, на Малой Балканской улице.

---

КРАТКАЯ СПРАВКА:

Фрунзенский район Петербурга образован в апреле 1936 года, в современных границах существует с 1978 года. Он расположен на юге города, с севера территория ограничена Обводным каналом, с юга – КАД, с востока и запада – линиями железных дорог. Историческим центром района является Купчино.

Площадь района

3746,9 га 

Население 
по состоянию на 1 января 2017-го 406 000 человек

В этом районе проживает
7,7 % от всех петербуржцев

Плотность населения
11 000 жителей на 1 кв.км

Упоминания о Купчино (Kupsilla), которое для многих является синонимом Фрунзенского района, можно найти в летописных источниках с XV века. В XVII веке территория от Ивангорода до Ладожского озера (в том числе современное Купчино) по итогам Русско-шведской войны 1610 1617 годов (Столбовскому мирному договору) была отдана Швеции. В шведской переписи название трансформировалось в Kuptzinoua. Вплоть до середины XX века Купчино оставалось небольшим поселением на окраине Петербурга. Современное Купчино появилось в 1960-е, когда на участке от улицы Салова до нынешней КАД развернулась активная застройка. 

На Балканской площади, в самом начале улицы Ярослава Гашека, установлен памятник самому известному его персонажу – бравому солдату Швейку.

Во Фрунзенском районе проживали (или живут сейчас)  немало знаменитостей. Среди политических деятелей — Дмитрий Медведев с женой. Из учёных — Григорий Перельман. Из спортсменов — баскетболист Андрей Кириленко. Впрочем, куда чаще в Купчино селятся творческие личности: актёры Дмитрий Нагиев, Евгений Сидихин и Андрей Федорцов, режиссёр Владимир Бортко, журналист Александр Невзоров, переводчик Дмитрий Пучков («Гоблин»). По соседству прописаны два писателя — Семён Альтов и Илья Стогов. Так или иначе к Фрунзенскому району имели отношение пианист Анатолий Кальварский, лидер группы «Король и Шут» Андрей «Князь» Князев, солистка группы «Ночные Снайперы» Диана Арбенина, Билли Новик — лидер группы Billy's Band, гитарист групп «Кино» и «Ю-питер» Юрий Каспарян и даже Эдита Пьеха.

«Горячая»  точка
Смольный в конце 2017-го передал ООО «Оптима» (входит в московскую ГК «Киевская площадь») 4 га под строительство ТЦ площадью около 190 000 кв.м, в составе которого заявлен самый большой в городе океанариум. Этот участок прежде входил в границы парка Интернационалистов, крупнейшей зелёной зоны Фрунзенского района. Сейчас местные активисты требуют вернуть его в со