Покупатели переходят КАД

Мнения экспертов

Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Последние два-три года сокращается спрос на суррогат городских районов в виде областных адресов. Потребители осознали острые проблемы, которые вместе с дешёвым предложением сопровождают такие проекты. Как следствие спрос сместился в административные границы города, а застройщики отреагировали большим предложением. Экстенсивный рост не приводит ни к чему хорошему: огромная маятниковая миграция и большое транспортное плечо не только изматывают жителей, но и создают чрезмерную нагрузку на городские транспортные сети.
Основная девелоперская активность всё-таки сосредоточилась в традиционной городской черте. В связи с кризисом последних лет именно в сегменте эконом-класса в «заКАДье» наблюдалось наибольшее снижение спроса.
Думаю, и в будущем предложение преимущественно сосредоточится в городе. Районы массовой застройки: Кудрово, Мурино, Янино, Парголово, Шушары – стали огромной нагрузкой на бюджет. Здесь необходимо решать транспортную проблему, которая упирается в отсутствие территорий для прокладки дорожной сети. Быстро и безболезненно ситуация не разрешится. Также остро стоит проблема очистных сооружений, обеспечения социальной инфраструктурой. Надеюсь, снова наступать на одни и те же грабли власти не станут.

Вера СЕРЁЖИНА, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
В последние годы спрос на проекты эконом-класса «заКАДья» снижается. Например, в 2017-м было продано на 25-30% меньше жилья по сравнению с 2016-м. Ещё в 2014 году, когда в таких локациях, как Мурино и Девяткино, был бум спроса, эксперты предупреждали о предстоящем оттоке покупателей. Причина в том, что строительство жилья здесь не было подкреплено созданием социальной и транспортной инфраструктуры в достаточном объёме. Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих районах недостаток инфраструктуры сегодня реально ощущается, потенциальный покупатель это понимает. Кроме того, участки рядом с метро уже застроены – новые проекты реализуют в отдалении от подземки, что хорошо видно на примере Девяткино.
Кроме того, до определённого момента Ленобласть давала застройщикам преференции, которых уже нет, да и высотность правительство региона сократило. То есть экономика проектов в «заКАДье» стала другой.
Ещё одна причина, которая способствует падению спроса, – большое количество доступного предложения в черте города. Каменка, Красносельский, Невский районы – в Петербурге немало локаций, где квадратный метр стоит не очень дорого. Растёт конкуренция и со стороны недорогих апартаментов, рынок которых в последние годы развивается всё более активно.

Ольга ТРОШЕВА, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
По данным нашего консалтингового центра, объём продаж квартир в пригородной зоне Ленобласти (по числу сделок и площадям) сохранился практически на том же уровне, что и в 2017 году. Небольшие колебания объясняются ростом продаж в городе. Его стимулирует разнообразное предложение (новые интересные проекты, в том числе редевелопмента), но не снижение интереса покупателей к зоне за КАД. В лидерах спроса по-прежнему Мурино, Бугры и Новое Девяткино. Кудрово (территория возле КАД) постепенно исчерпывает свой ресурс: наиболее крупные проекты завершены или близки к финишу. Однако в этой локации сохраняются незастроенные земли за КАД. Другие пригороды Петербурга тоже обладают достаточным строительным потенциалом. Идут переговоры о продаже земли или уже заявлены новые проекты в Мурино и Буграх, Новосаратовке, Янино.
В целом пригородная зона остаётся перспективной: цены здесь ниже городских на треть. За последние годы значительно изменилась структура предложения: в пригороде многие застройщики выводят в продажу тот же самый комфорт-класс, что и в городе, но дешевле.
В течение непродолжительного времени доля пригородов в общей структуре спроса останется на нынешнем уровне. Но проекты редевелопмента в Петербурге — это крайне перспективное направление: участки бывших предприятий расположены близко к центру, в кварталах со сложившейся транспортной и социальной инфраструктурой и зачастую обладают видовыми характеристиками. На конец третьего квартала 2018-го объём жилья в проектах редевелопмента оценивается в 2,9 млн кв.м — треть от всего рынка Петербурга. В продаже уже 1,2 млн. кв.м, или 33% всего предложения по городу.
Мы ожидаем рекордных продаж по результатам года – они могут достигнуть 4,7-4,8 млн кв.м, что близко к максимуму 2014-го. Причины высокого спроса – большой выбор новых интересных объектов в городе, выгодные условия по ипотеке и ожидание более жёстких правил на рынке строящегося жилья, которые ведут к росту цен. 

Елена ТЯН, начальник отдела продаж компании «Терминал-Ресурс»:
Рост объёмов продаж в первом полугодии 2018-го в наших комплексах «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе, недалеко от конгрессно-выставочного центра «Экспофорум», говорит, что жильё на относительном удалении от центра Петербурга остаётся востребованным. Причин несколько. Например, малоэтажные проекты в черте города – это уникальный формат жизни для такого мегаполиса, как Петербург. Они предлагают множество планировочных решений, позволяющих выбрать квартиру любого размера и под любой образ жизни. А квартиры с эркерами, мансардами или возможностью установки каминов встречаются в городской черте крайне редко. В наших проектах устанавливают автономные газовые крышные котельные, а отопление обеспечит система водяного тёплого пола — 
в квартирах нет батарей, что позволяет использовать всю площадь и проектировать панорамные окна в пол.

Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:
Говорить о смещении спроса из области в Петербург не совсем корректно. В наших проектах в Ленобласти, например, по сравнению с прошлым годом число сделок увеличилось более чем на 60%. Спрос на качественное жильё никуда не делся. Дело не в районе, а в качестве проектов, которое, как правило, снижается пропорционально увеличению расстояния от города.
Люди покидают те районы Ленобласти, которые за несколько лет так и не стали обжитыми с точки зрения дорожной и социальной инфраструктуры. При этом доступные ипотечные кредиты расширяют возможности покупателей, которые хотят жить в более комфортном доме. И поскольку в городе строится больше комплексов с продуманной концепцией, спрос двигается в направлении Петербурга.
Застройщикам необходимо повышать качество жилой среды в своих проектах: развивать социальную инфраструктуру, создавать комфортные условия для семей с детьми, работать над транспортной доступностью, контролировать плотность застройки, её качество. К тому же в Ленобласти есть возможность возводить качественные невысокие микрорайоны, квартиры в которых реализуют по оптимальным ценам. Например, стоимость квадратного метра в нашем проекте «NEWПИТЕР» на юго-западной границе города и области начинается с 69 000 рублей. А средняя цена жилья в Петербурге находится на уровне 100 000 рублей за «квадрат». Так что, если проект обладает качественной концепцией,  никаких проблем 
с его реализацией не возникает.

Пётр БУСЛОВ, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
Действительно, в последние пару лет мы наблюдаем плавное перераспределение спроса с пригородных территорий на Петербург. Можно говорить о росте интереса к городским проектам в среднем на 15-20% и об аналогичном снижении спроса на областные  новостройки. В первую очередь это связано с выходом на рынок нескольких крупных проектов с городской пропиской, средние цены в которых сопоставимы с ценами в ближайших пригородах, таких как Мурино и Кудрово.
Однако я не думаю, что эта тенденция будет развиваться: квартиры в Петербурге доступны не всем покупателям. Новостройки Ленобласти сохранят привлекательность за счёт более низких цен, особенно в развивающихся населённых пунктах, таких как Янино и Бугры.

Виталий ВИНОГРАДОВ, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
В Петербурге есть только четыре компании, которые строят и в городе, 
и в области. Одна из них — ГК «Лидер Групп». Все прочие работают «либо-либо» и кровно заинтересованы в так называемой покупательской миграции на их (застройщиков) территорию. На самом же деле никакой миграции нет — всё это маленькие хитрости талантливых маркетологов. Есть всего-навсего небольшое уменьшение спроса, связанное со снижением покупательской способности, увеличением цен, некритичным, но всё-таки ростом ипотечных ставок и с тревожной экономической обстановкой в стране. Однако это вовсе не означает, что человек, который оказался не готов покупать дешёвую недвижимость в Ленобласти, теперь отдаст предпочтение более дорогому городу. Так что наши коллеги, очевидно, выдают желаемое за действительное.

Ольга УЛЬЯНОВА, начальник отдела маркетинга ГК «Полис Групп»:
Мы строим как в Ленобласти, так и в административных границах Петербурга. И считаем, что переориентация клиентов с областных проектов на городские неочевидна. В области ужесточились правила для застройщиков, девелоперы вынуждены строить не только детские сады и школы, но и транспортную инфраструктуру, изменились правила выкупа социальных объектов. На фоне стабильных цен на квартиры, конечно, строители в поисках большей рентабельности стали постепенно перемещаться в город. В большей степени именно с увеличением городского предложения связан растущий спрос на жильё в Петербурге. Ещё в прошлом году начала увеличиваться доля городских проектов в общем объёме предложения. В 2018-м компании активно наращивали портфель проектов и выводили их на рынок. Покупатели в ожидании изменения правил работы на рынке и прогнозируемого повышения цен стараются максимально быстро решить жилищный вопрос.

Николай ГРАЖДАНКИН, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
Действительно, в последние несколько лет интерес застройщиков и покупателей сместился обратно в город. У дольщиков исчезли розовые очки. Они больше не верят, что можно за 1,5 млн купить квартиру где-нибудь в Мурино или Янино, а государство обязательно построит и дороги, и социалку, и всю остальную инфраструктуру. Стало понятно, что не построит. А если выбрать сомнительного застройщика,  можно и квартиру не получить.
Кроме того, в проектах за КАД было много покупателей-инвесторов, планирующих затем продать жильё или сдавать его в аренду. Возможно, это был доходный бизнес в самом начале развития этих территорий. Но сейчас там слишком много одинаковых предложений как на первичном рынке (от застройщиков), так и на «вторичке» (от собственников), а также на рынке аренды. Например, к нам приходят клиенты, которые хотят купить квартиру в «Новом Оккервиле», но для этого им надо продать квартиру в Мурино или Девяткино, 
и жалуются, что не могут этого сделать даже по себестоимости.

Андрей ОСТАНИН, коммерческий директор Группы «Эталон»:
Отток спроса из Ленобласти в город стал сильно заметен в последние несколько лет. Во-первых, закончились участки рядом со станциями метро, а текущее предложение в новостройках Девяткино и Кудрово сосредоточено уже вдали от подземки. Транспортная инфраструктура развивается гораздо медленнее и не способна удовлетворить требования покупателей. При этом стройка продолжается, и нагрузка на транспортные артерии и метро становится колоссальной. Отстаёт социальная и развлекательная инфраструктура. При этом недвижимость в Лен-области стоит существенно дешевле, чем в Петербурге. 
Однако из-за дешёвой ипотеки покупатели могут позволить себе больше. 
И это второй фактор, который способствует увеличению спроса на новостройки в развитых районах Петербурга.
Спрос на жильё в Ленобласти опять пойдёт вверх с развитием метрополитена и транспортной инфраструктуры. Сейчас потенциал локаций за КАД почти полностью исчерпан.

Ольга КОЛГАНОВА, директор по маркетингу ГК «Хун Фу «НовыйСити»:
Мы традиционно работаем с объектами загородной недвижимости: коттеджами и таунхаусами. Те, кто их покупает, не рассматривают студии или «единички» в Мурино. Это осознанный выбор жизни в субурбии, так что всё зависит от характеристик предложения.
Достаточно большие площади освобождаются в городе, утверждены проекты планировки территорий для строительства более 10 млн кв.м жилья. Это позволяет застройщикам активно и недорого работать внутри КАД, предлагать оптимальную цену и стягивать спрос из «заКАДья».
Чтобы изменить ситуацию, придётся прежде всего снижать цены объектов в Ленобласти или же предлагать более комфортные форматы загородной жизни: сити-виллы, таунхаусы, малоэтажные дома. И, на мой взгляд, это правильно.