НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

12 апреля, 12:57

Покупатели переходят КАД

21 октября 2018 в 21:00
3 560

Покупатели переходят КАД

Областное «приКАДье» и периферийные районы Петербурга — вечные конкуренты за покупателей массового жилья в новостройках. В какую сторону движется маятник спроса этой осенью?

Мнения экспертов

Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Последние два-три года сокращается спрос на суррогат городских районов в виде областных адресов. Потребители осознали острые проблемы, которые вместе с дешёвым предложением сопровождают такие проекты. Как следствие спрос сместился в административные границы города, а застройщики отреагировали большим предложением. Экстенсивный рост не приводит ни к чему хорошему: огромная маятниковая миграция и большое транспортное плечо не только изматывают жителей, но и создают чрезмерную нагрузку на городские транспортные сети.
Основная девелоперская активность всё-таки сосредоточилась в традиционной городской черте. В связи с кризисом последних лет именно в сегменте эконом-класса в «заКАДье» наблюдалось наибольшее снижение спроса.
Думаю, и в будущем предложение преимущественно сосредоточится в городе. Районы массовой застройки: Кудрово, Мурино, Янино, Парголово, Шушары – стали огромной нагрузкой на бюджет. Здесь необходимо решать транспортную проблему, которая упирается в отсутствие территорий для прокладки дорожной сети. Быстро и безболезненно ситуация не разрешится. Также остро стоит проблема очистных сооружений, обеспечения социальной инфраструктурой. Надеюсь, снова наступать на одни и те же грабли власти не станут.


Вера СЕРЁЖИНА, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
В последние годы спрос на проекты эконом-класса «заКАДья» снижается. Например, в 2017-м было продано на 25-30% меньше жилья по сравнению с 2016-м. Ещё в 2014 году, когда в таких локациях, как Мурино и Девяткино, был бум спроса, эксперты предупреждали о предстоящем оттоке покупателей. Причина в том, что строительство жилья здесь не было подкреплено созданием социальной и транспортной инфраструктуры в достаточном объёме. Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих районах недостаток инфраструктуры сегодня реально ощущается, потенциальный покупатель это понимает. Кроме того, участки рядом с метро уже застроены – новые проекты реализуют в отдалении от подземки, что хорошо видно на примере Девяткино.
Кроме того, до определённого момента Ленобласть давала застройщикам преференции, которых уже нет, да и высотность правительство региона сократило. То есть экономика проектов в «заКАДье» стала другой.
Ещё одна причина, которая способствует падению спроса, – большое количество доступного предложения в черте города. Каменка, Красносельский, Невский районы – в Петербурге немало локаций, где квадратный метр стоит не очень дорого. Растёт конкуренция и со стороны недорогих апартаментов, рынок которых в последние годы развивается всё более активно.


Ольга ТРОШЕВА, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
По данным нашего консалтингового центра, объём продаж квартир в пригородной зоне Ленобласти (по числу сделок и площадям) сохранился практически на том же уровне, что и в 2017 году. Небольшие колебания объясняются ростом продаж в городе. Его стимулирует разнообразное предложение (новые интересные проекты, в том числе редевелопмента), но не снижение интереса покупателей к зоне за КАД. В лидерах спроса по-прежнему Мурино, Бугры и Новое Девяткино. Кудрово (территория возле КАД) постепенно исчерпывает свой ресурс: наиболее крупные проекты завершены или близки к финишу. Однако в этой локации сохраняются незастроенные земли за КАД. Другие пригороды Петербурга тоже обладают достаточным строительным потенциалом. Идут переговоры о продаже земли или уже заявлены новые проекты в Мурино и Буграх, Новосаратовке, Янино.
В целом пригородная зона остаётся перспективной: цены здесь ниже городских на треть. За последние годы значительно изменилась структура предложения: в пригороде многие застройщики выводят в продажу тот же самый комфорт-класс, что и в городе, но дешевле.
В течение непродолжительного времени доля пригородов в общей структуре спроса останется на нынешнем уровне. Но проекты редевелопмента в Петербурге — это крайне перспективное направление: участки бывших предприятий расположены близко к центру, в кварталах со сложившейся транспортной и социальной инфраструктурой и зачастую обладают видовыми характеристиками. На конец третьего квартала 2018-го объём жилья в проектах редевелопмента оценивается в 2,9 млн кв.м — треть от всего рынка Петербурга. В продаже уже 1,2 млн. кв.м, или 33% всего предложения по городу.
Мы ожидаем рекордных продаж по результатам года – они могут достигнуть 4,7-4,8 млн кв.м, что близко к максимуму 2014-го. Причины высокого спроса – большой выбор новых интересных объектов в городе, выгодные условия по ипотеке и ожидание более жёстких правил на рынке строящегося жилья, которые ведут к росту цен. 

Елена ТЯН, начальник отдела продаж компании «Терминал-Ресурс»:
Рост объёмов продаж в первом полугодии 2018-го в наших комплексах «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе, недалеко от конгрессно-выставочного центра «Экспофорум», говорит, что жильё на относительном удалении от центра Петербурга остаётся востребованным. Причин несколько. Например, малоэтажные проекты в черте города – это уникальный формат жизни для такого мегаполиса, как Петербург. Они предлагают множество планировочных решений, позволяющих выбрать квартиру любого размера и под любой образ жизни. А квартиры с эркерами, мансардами или возможностью установки каминов встречаются в городской черте крайне редко. В наших проектах устанавливают автономные газовые крышные котельные, а отопление обеспечит система водяного тёплого пола — 
в квартирах нет батарей, что позволяет использовать всю площадь и проектировать панорамные окна в пол.

Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:
Говорить о смещении спроса из области в Петербург не совсем корректно. В наших проектах в Ленобласти, например, по сравнению с прошлым годом число сделок увеличилось более чем на 60%. Спрос на качественное жильё никуда не делся. Дело не в районе, а в качестве проектов, которое, как правило, снижается пропорционально увеличению расстояния от города.
Люди покидают те районы Ленобласти, которые за несколько лет так и не стали обжитыми с точки зрения дорожной и социальной инфраструктуры. При этом доступные ипотечные кредиты расширяют возможности покупателей, которые хотят жить в более комфортном доме. И поскольку в городе строится больше комплексов с продуманной концепцией, спрос двигается в направлении Петербурга.
Застройщикам необходимо повышать качество жилой среды в своих проектах: развивать социальную инфраструктуру, создавать комфортные условия для семей с детьми, работать над транспортной доступностью, контролировать плотность застройки, её качество. К тому же в Ленобласти есть возможность возводить качественные невысокие микрорайоны, квартиры в которых реализуют по оптимальным ценам. Например, стоимость квадратного метра в нашем проекте «NEWПИТЕР» на юго-западной границе города и области начинается с 69 000 рублей. А средняя цена жилья в Петербурге находится на уровне 100 000 рублей за «квадрат». Так что, если проект обладает качественной концепцией,  никаких проблем 
с его реализацией не возникает.

Пётр БУСЛОВ, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
Действительно, в последние пару лет мы наблюдаем плавное перераспределение спроса с пригородных территорий на Петербург. Можно говорить о росте интереса к городским проектам в среднем на 15-20% и об аналогичном снижении спроса на областные  новостройки. В первую очередь это связано с выходом на рынок нескольких крупных проектов с городской пропиской, средние цены в которых сопоставимы с ценами в ближайших пригородах, таких как Мурино и Кудрово.
Однако я не думаю, что эта тенденция будет развиваться: квартиры в Петербурге доступны не всем покупателям. Новостройки Ленобласти сохранят привлекательность за счёт более низких цен, особенно в развивающихся населённых пунктах, таких как Янино и Бугры.

Виталий ВИНОГРАДОВ, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
В Петербурге есть только четыре компании, которые строят и в городе, 
и в области. Одна из них — ГК «Лидер Групп». Все прочие работают «либо-либо» и кровно заинтересованы в так называемой покупательской миграции на их (застройщиков) территорию. На самом же деле никакой миграции нет — всё это маленькие хитрости талантливых маркетологов. Есть всего-навсего небольшое уменьшение спроса, связанное со снижением покупательской способности, увеличением цен, некритичным, но всё-таки ростом ипотечных ставок и с тревожной экономической обстановкой в стране. Однако это вовсе не означает, что человек, который оказался не готов покупать дешёвую недвижимость в Ленобласти, теперь отдаст предпочтение более дорогому городу. Так что наши коллеги, очевидно, выдают желаемое за действительное.

Ольга УЛЬЯНОВА, начальник отдела маркетинга ГК «Полис Групп»:
Мы строим как в Ленобласти, так и в административных границах Петербурга. И считаем, что переориентация клиентов с областных проектов на городские неочевидна. В области ужесточились правила для застройщиков, девелоперы вынуждены строить не только детские сады и школы, но и транспортную инфраструктуру, изменились правила выкупа социальных объектов. На фоне стабильных цен на квартиры, конечно, строители в поисках большей рентабельности стали постепенно перемещаться в город. В большей степени именно с увеличением городского предложения связан растущий спрос на жильё в Петербурге. Ещё в прошлом году начала увеличиваться доля городских проектов в общем объёме предложения. В 2018-м компании активно наращивали портфель проектов и выводили их на рынок. Покупатели в ожидании изменения правил работы на рынке и прогнозируемого повышения цен стараются максимально быстро решить жилищный вопрос.

Николай ГРАЖДАНКИН, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
Действительно, в последние несколько лет интерес застройщиков и покупателей сместился обратно в город. У дольщиков исчезли розовые очки. Они больше не верят, что можно за 1,5 млн купить квартиру где-нибудь в Мурино или Янино, а государство обязательно построит и дороги, и социалку, и всю остальную инфраструктуру. Стало понятно, что не построит. А если выбрать сомнительного застройщика,  можно и квартиру не получить.
Кроме того, в проектах за КАД было много покупателей-инвесторов, планирующих затем продать жильё или сдавать его в аренду. Возможно, это был доходный бизнес в самом начале развития этих территорий. Но сейчас там слишком много одинаковых предложений как на первичном рынке (от застройщиков), так и на «вторичке» (от собственников), а также на рынке аренды. Например, к нам приходят клиенты, которые хотят купить квартиру в «Новом Оккервиле», но для этого им надо продать квартиру в Мурино или Девяткино, 
и жалуются, что не могут этого сделать даже по себестоимости.

Андрей ОСТАНИН, коммерческий директор Группы «Эталон»:
Отток спроса из Ленобласти в город стал сильно заметен в последние несколько лет. Во-первых, закончились участки рядом со станциями метро, а текущее предложение в новостройках Девяткино и Кудрово сосредоточено уже вдали от подземки. Транспортная инфраструктура развивается гораздо медленнее и не способна удовлетворить требования покупателей. При этом стройка продолжается, и нагрузка на транспортные артерии и метро становится колоссальной. Отстаёт социальная и развлекательная инфраструктура. При этом недвижимость в Лен-области стоит существенно дешевле, чем в Петербурге. 
Однако из-за дешёвой ипотеки покупатели могут позволить себе больше. 
И это второй фактор, который способствует увеличению спроса на новостройки в развитых районах Петербурга.
Спрос на жильё в Ленобласти опять пойдёт вверх с развитием метрополитена и транспортной инфраструктуры. Сейчас потенциал локаций за КАД почти полностью исчерпан.

Ольга КОЛГАНОВА, директор по маркетингу ГК «Хун Фу «НовыйСити»:
Мы традиционно работаем с объектами загородной недвижимости: коттеджами и таунхаусами. Те, кто их покупает, не рассматривают студии или «единички» в Мурино. Это осознанный выбор жизни в субурбии, так что всё зависит от характеристик предложения.
Достаточно большие площади освобождаются в городе, утверждены проекты планировки территорий для строительства более 10 млн кв.м жилья. Это позволяет застройщикам активно и недорого работать внутри КАД, предлагать оптимальную цену и стягивать спрос из «заКАДья».
Чтобы изменить ситуацию, придётся прежде всего снижать цены объектов в Ленобласти или же предлагать более комфортные форматы загородной жизни: сити-виллы, таунхаусы, малоэтажные дома. И, на мой взгляд, это правильно.