НАШ ЦИТАТНИК: «Государство приняло уникальные усилия, чтобы стабилизировать ситуацию, и наши показатели не столь плачевны, как в сфере туризма. Но за первое полугодие 2020-го в стране сдано 26,7 млн кв.м жилья — самый низкий показатель за четыре года....» Алексей Белоусов

20 сентября, 01:31

Ограбление по методичке

8 августа в 21:00
2 219

Ограбление по методичке

Собственники ТЦ и бизнес-центров с 2021 года будут платить на 20% больше. В кадастровую стоимость их объектов включили НДС.

Рис. Вячеслава Шилова

В Петербурге проведена государственная кадастровая оценка участков, зданий и помещений. Предварительный отчёт о результатах опубликован на сайте ГБУ «Кадастровая оценка». Налог на имущество в процентах от кадастровой стоимости до сих пор платили собственники административно-деловых и торговых центров, а также владельцы нежилых помещений, используемых для размещения офисов, торговли, общепита и бытового обслуживания. С января 2020-го, в связи с поправками в Налоговый кодекс, в список дополнительно попали: жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершённого строительства, принадлежащие юридическим лицам. Результаты оценки утвердят в этом году, новая стоимость будет применяться с 2021-го.

Предыдущая оценка петербургской недвижимости была проведена в 2018 году. Но никогда ранее при определении стоимости нежилых объектов в цену не включали НДС.

Этот спор продолжается много лет: в Москве – включают, в регионах – нет. В 2018 году, рассматривая заявления компаний «Зеленоград» и «Аксиома», Верховный суд указал, что НДС нельзя включать в кадастровую стоимость, поскольку она используется не для продажи, а как база налога на имущество. Однако в 2019 году суды в аналогичных делах стали снова массово увеличивать стоимость на НДС… В феврале 2020-го Верховный суд, рассматривая жалобу компании «Арт Формат», пришёл к такому же выводу: «Определение рыночной стоимости с выделением в её составе НДС… противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности».

Москва тем не менее за пять лет дополнительно собрала на этой схеме 50 млрд рублей. В Петербурге, Московской области, Татарстане, Краснодарском крае, в Челябинской, Новосибирской и Свердловской областях НДС в стоимость не включали.

Не добившись нужной позиции в судах, правительство пошло в обход. Определять стоимость «с НДС» велено в Методических указаниях, утверждённых приказом МЭР в марте 2020 года. То есть: в Москве останется, как было; в регионах ТЦ и офисы подорожают на 20%, на столько же увеличится и налог на имущество. Это всё происходит под разговоры о поддержке бизнеса, о катастрофическом падении доходов, о многомиллиардных долгах по аренде.

Петербургские специалисты, включая руководителей ГБУ «Кадастровая оценка», насколько нам известно, позицию МЭР не разделяют. Но открыто не подчиниться Москве тоже не могут. Сейчас они ежедневно отвечают на звонки и письменные обращения возмущённых собственников. По данным NSP, платежи УК «Теорема» увеличатся на 50 млн рублей в год. Выплаты по налогу на имущество группы «Сенатор» вырастут на 35%, или на 72 млн рублей. (Похоже, речь идёт не только о включении НДС, но и просто об увеличении стоимости объектов.) У других крупных собственников ситуация аналогичная.

Естественно, владельцы нежилых объектов новую оценку будут оспаривать. Тем более что в стандартах и рекомендациях СРО оценщиков прямо указано: рыночная стоимость определяется без НДС! Сначала жалобы придётся направлять в ГБУ; оттуда предсказуемо ответят: так велено. И собственники дружными рядами отправятся в суды. Основания есть. И включение НДС – шаг небесспорный, и рыночная цена у многих ощутимо просела, и в том же законе предусмотрено, что больше чем на 10% в год стоимость поднимать нельзя… (На это чиновники возразят: «Мы ничего не поднимали, просто улучшили методику».)  Суды у нас, как известно, независимые, и предсказать их решения сложно.

А если государственные оценщики проиграют более ста исков, руководителя учреждения снимут. Спасибо, Москва!

Но и это не всё. В конце июля, на одном из последних заседаний, петербургский ЗакС рассматривал изменения в закон о налоге на имущество организаций. В документ действительно вносились поправки, чтобы он не расходился с федеральными нормами (см. выше – про машино-места и прочее). Но главный пункт остался неизменным: ежегодное повышение ставки как планировалось ещё пару лет назад, так и будет происходить. До 2019 года ставка налога на имущество юрлиц составляла 1% от кадастровой стоимости. С 2020 года – 1,25%, в 2021-м –1,5%. То есть платежи за 2020-й вырастут ещё на 20%, за 2021-й – в полтора раза. Депутаты (теоретически) могли пересмотреть ставку. Ну, хотя бы обойтись без повышения – ввиду сложного положения предприятий и пр. Не сочли нужным... 

Причины понятны. Губернатор велел (в перспективе) собрать в городской бюджет триллион – а с кого? С граждан да с предпринимателей, больше не с кого.

Это такой устойчивый образ действий: одной рукой понемногу и очень выборочно раздавать льготы, а другой – грести уже со всех подряд, да побольше.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Дмитрий Свительман, заместитель генерального директора ГК «Аверс»:
– У организаций-собственников недвижимости случилась «двойная радость»: во-первых, возросла ставка налога, во-вторых, налог на имущество будет браться и с величины НДС, который теперь включается в состав кадастровой стоимости по всей России.
Из этого следует, что кадастровую стоимость будут оспаривать много и быстро. Вырастет спрос на услуги оценщиков, но не всяких, а грамотных, чей результат определения стоимости подтвердит судебный эксперт.
Пикантности добавляет то, что руководителей «кадастровых» ГБУ теперь могут уволить, если суды будут часто отменять их решения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости. То есть, с одной стороны, суд, с другой – бюджет. Будет не скучно!

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»:
- Ситуацию будет определять складывающаяся судебная практика. При наличии в методических рекомендациях требований учитывать НДС есть существенный риск, что без оспаривания самих МР суды первой инстанции будут занимать формальную позицию «нарушений не допущено»: кадастровая стоимость правильно рассчитана по методичке и нет основания не доверять выводам. С учётом ранее вынесенных ВС РФ решений шансы снизить кадастровую стоимость «до рыночной» достаточно высоки, но более конкретно их оценить сложно.