«Чудный» долгострой со стажем

Трёхэтажный комплекс на 245 квартир общей площадью более 10 000 кв.м начали строить в 2012 году на участке размером около 1 га у деревни Старая на 7-м км Колтушского шоссе. Занималось этим региональное потребительское общество «Ваш Дом», основанное в 2007 году Марией Сидоровой и её родственниками. Для реализации этого и других восьми проектов общества создавали ЖСК, которые заключали с ним договоры о строительстве. Деньги с пайщиков брали ещё до получения разрешений, а некоторые участки вообще относились к сельскохозяйственным землям.

Работы остановились в 2014-м, когда комплекс был готов примерно на 80%, а в следующем году в отношении председателя ЖСК Марии Сидоровой возбудили уголовное дело по статье о присвоении средств в особо крупном размере, но найти её так и не удалось. Речь шла о сотнях пайщиков, лишившихся более 100 млн рублей.

«Чудную долину» обманутые граждане, которых на этом объекте 180, хотели достроить самостоятельно. Однако потом появился инвестор – Колтушская строительная компания (КСК). То, что успели построить, снесли, а проект переделали. Теперь на этом месте возводят  12-этажный дом.

Генеральный директор компании Сергей Леонтенко на совещании в администрации Ленобласти заявил, что экономика складывается: «В объект вместе с дольщиками мы вложили 248 млн рублей и ещё 1 млрд необходим на достройку. От продажи свободных квартир можно выручить 1,2 млрд рублей, то есть 200 млн рублей в плюсе. Но нам уже отказали в кредите пять банков, поскольку финансовая модель проекта в их параметры не вписывается. Мы предлагали в залог права на этот участок и оставшиеся квартиры, а в качестве дополнительного залога ещё 11 га по соседству стоимостью 600 млн рублей – всё равно не помогло».

В Сбербанке, куда также обращалась компания, пояснили: рыночной оценки этих 11 га нет, значит, и сумму залога не определить. Компанию попросили подтвердить объём собственного участия с учётом вложений её подрядных организаций. Сейчас в банке рассматривают новую финансовую модель проекта. Но есть проблема – одна из фирм, входящих в КСК, задержала ввод другого дома. Сергей Леонтенко заявил, что это произошло из-за логистики, нарушенной пандемией. На площадке четыре месяца ждали насосную станцию из Германии.

«В Ленобласти застройщики завершают много проблемных объектов и сталкиваются с аналогичными  проблемами. Надо понять, как банки в своих моделях и стресс-тестах будут учитывать обманутых дольщиков, если есть соответствующее соглашение с регионом о достройке домов. Можно ли, например, использовать земельные участки и другие объекты в качестве залога», – интересовался председатель Комитета госстройнадзора и экспертизы Ленобласти Денис Горбунов.

Директор Управления финансирования недвижимости головного отделения по Ленобласти Сбербанка Константин Бачкин пояснил, что в случае с «Чудной долиной» около 20% всех квартир перейдут обманутым пайщикам, а значит, они не будут учтены при расчёте доходов: «В Ленобласти просто нет такой рентабельности, как в центре Петербурга, когда можно не принимать в расчёт прибыль от реализации 20% квартир. Кроме того, компания уверяет, что вложила в проект около 250 млн рублей, но это в том числе и деньги дольщиков. Дополнительный залог, конечно, помогает, но пока мы сильно расходимся в его оценке с застройщиком». Тем не менее Сбербанк пока однозначно в кредите не отказал.

Нет официального отказа и из банка «Дом.РФ». Хотя и там подтверждают: проект низкомаржинальный, есть вопросы и к объёму собственного участия КСК в финансировании стройки.