НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

18 июля, 14:32

«Чудный» долгострой со стажем

1 октября 2020 в 11:49

Колтушская строительная компания не сумела получить кредит на завершение проблемного комплекса «Чудная долина» в Колтушах. Однако банки обнадёживают застройщика.

Трёхэтажный комплекс на 245 квартир общей площадью более 10 000 кв.м начали строить в 2012 году на участке размером около 1 га у деревни Старая на 7-м км Колтушского шоссе. Занималось этим региональное потребительское общество «Ваш Дом», основанное в 2007 году Марией Сидоровой и её родственниками. Для реализации этого и других восьми проектов общества создавали ЖСК, которые заключали с ним договоры о строительстве. Деньги с пайщиков брали ещё до получения разрешений, а некоторые участки вообще относились к сельскохозяйственным землям.

Работы остановились в 2014-м, когда комплекс был готов примерно на 80%, а в следующем году в отношении председателя ЖСК Марии Сидоровой возбудили уголовное дело по статье о присвоении средств в особо крупном размере, но найти её так и не удалось. Речь шла о сотнях пайщиков, лишившихся более 100 млн рублей.

«Чудную долину» обманутые граждане, которых на этом объекте 180, хотели достроить самостоятельно. Однако потом появился инвестор – Колтушская строительная компания (КСК). То, что успели построить, снесли, а проект переделали. Теперь на этом месте возводят  12-этажный дом.

Генеральный директор компании Сергей Леонтенко на совещании в администрации Ленобласти заявил, что экономика складывается: «В объект вместе с дольщиками мы вложили 248 млн рублей и ещё 1 млрд необходим на достройку. От продажи свободных квартир можно выручить 1,2 млрд рублей, то есть 200 млн рублей в плюсе. Но нам уже отказали в кредите пять банков, поскольку финансовая модель проекта в их параметры не вписывается. Мы предлагали в залог права на этот участок и оставшиеся квартиры, а в качестве дополнительного залога ещё 11 га по соседству стоимостью 600 млн рублей – всё равно не помогло».

В Сбербанке, куда также обращалась компания, пояснили: рыночной оценки этих 11 га нет, значит, и сумму залога не определить. Компанию попросили подтвердить объём собственного участия с учётом вложений её подрядных организаций. Сейчас в банке рассматривают новую финансовую модель проекта. Но есть проблема – одна из фирм, входящих в КСК, задержала ввод другого дома. Сергей Леонтенко заявил, что это произошло из-за логистики, нарушенной пандемией. На площадке четыре месяца ждали насосную станцию из Германии.

«В Ленобласти застройщики завершают много проблемных объектов и сталкиваются с аналогичными  проблемами. Надо понять, как банки в своих моделях и стресс-тестах будут учитывать обманутых дольщиков, если есть соответствующее соглашение с регионом о достройке домов. Можно ли, например, использовать земельные участки и другие объекты в качестве залога», – интересовался председатель Комитета госстройнадзора и экспертизы Ленобласти Денис Горбунов.

Директор Управления финансирования недвижимости головного отделения по Ленобласти Сбербанка Константин Бачкин пояснил, что в случае с «Чудной долиной» около 20% всех квартир перейдут обманутым пайщикам, а значит, они не будут учтены при расчёте доходов: «В Ленобласти просто нет такой рентабельности, как в центре Петербурга, когда можно не принимать в расчёт прибыль от реализации 20% квартир. Кроме того, компания уверяет, что вложила в проект около 250 млн рублей, но это в том числе и деньги дольщиков. Дополнительный залог, конечно, помогает, но пока мы сильно расходимся в его оценке с застройщиком». Тем не менее Сбербанк пока однозначно в кредите не отказал.

Нет официального отказа и из банка «Дом.РФ». Хотя и там подтверждают: проект низкомаржинальный, есть вопросы и к объёму собственного участия КСК в финансировании стройки.