Аварийная арифметика в Думе

Любопытно, что в повестке дня его до последнего момента не было, о том, что документ будут рассматривать, накануне сообщил вице-спикер Думы Александр Жуков.

Закон важный: он развязывает муниципалитетам руки и позволяет чиновникам включать в программы РЗТ произвольные участки, в том числе и с достаточно крепкими домами под снос. Решение внести тот или иной дом в программу будут принимать жители – большинством в две трети голосов. Но механизм голосования прописан лукаво: при определённых раскладах меньшинство может принудить большинство к расселению.

Эту инициативу называли законом о «всероссийской реновации»; проект получил отрицательный отзыв Совета по законодательству при президенте; против него также выступили многие депутаты, в том числе Павел Крашенинников и Галина Хованская. Критики в основном упирали на нарушение конституционного права граждан на жилище.

Теперь этот же законопроект продают публике как способ решить проблему ветхого жилья. Тоже лукавство: федеральных расходов он не предусматривает, у регионов денег на расселение заведомо нет, для инвесторов слишком много рисков. (Например, право граждан вдруг передумать и отменить снос.)

Документ отчасти повторяет столичный подход: ключевые моменты – принудительное расселение и вольное обращение с документами терпланирования. Что из этого получается, можно посмотреть как раз на примере столицы: нескончаемые скандалы с липовыми протоколами собраний; уплотнительная застройка, когда на месте пятиэтажек появляются 25-этажные «башни»; сетования переселенцев на низкое качество нового жилья. И даже при этих условиях столичный бюджет тратит на «реновацию» около 100 млрд в год.

Ни в проекте, ни в пояснительной записке ничего не сказано об экономике этого процесса: чтобы переселить граждан из ста квартир в пятиэтажке, надо сначала им купить (или построить) минимум 120 других квартир, готовых и поновее. А потом снести старые, переложить сети, построить на освободившемся «пятне» дом хотя бы на 150 квартир и тоже кому-то продать. (Влепить «высотку» на месте «хрущёвки» получится в Москве, но не в Петербурге: охранные зоны, «небесная линия», нормативы по плотности и "социалке"). Так себе бизнес, с учётом рисков, роста цен, стоимости денег и затрат времени.

У девелопера есть альтернатива: можно или купить участок под застройку, или расселить то, что на нём построено. В любом случае затраты на землю не превышают 15–20% затрат по проекту; в очень дорогих местах – до 30%. При расселении меньше 50% не получится.

Чтобы эта схема работала, нужно всего лишь запретить любое другое жилищное строительство, кроме как в рамках РЗТ. Но такой вариант пока не обсуждается.

Почему этот проект лоббируют федеральные чиновники, как раз понятно: им важно спихнуть проблему ветхого жилья на регионы. (Примерно как с пандемией.) Потому что в стране около 200 млн кв.м – это хрущёвские квартиры; на замещение этого фонда нужно потратить не менее 20 трлн рублей. Как раз годовой бюджет всей страны.

Когда ветхое жильё начнёт в массовом порядке превращаться в аварийное (а это рано или поздно произойдёт, просто в силу законов физики), граждане немедленно вспомнят, что расселение «аварийки» – это, по закону, обязанность государства. А не собственника и не инвестора.

Законопроект приняли, пообещав доработать и устранить недостатки ко второму чтению.