Рентабельность не успела за ценами
Цены на квартиры в новостройках взлетели, но прибыль застройщиков не увеличилась – её «съела» растущая себестоимость строительства и дополнительные затраты. И основания для снижения цен участники рынка не видят.
Об актуальных проблемах первичного рынка говорили участники бизнес-завтрака, проведённого организаторами конкурса «Доверие потребителя». Несмотря на хороший объём продаж по итогам прошлого года и неплохие результаты в текущем году, большинство из них были пессимистичны. Так, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов подтверждает, что ряд стройматериалов в прошлом году подорожал в разы: «Цены по стране росли неравномерно – в Петербурге, например, металл подорожал больше, чем где-либо. И купить металл напрямую у производителей строители до сих пор не могут – только через перекупщиков, через торговые дома и т. д. Но большую часть увеличения цены дало проектное финансирование – ещё при введении этой схемы мы говорили, что она увеличит стоимость жилья на 30%. Также сильно сократилось число небольших застройщиков. Это означает монополизацию рынка и рост цен».
«В ближайшие два года в Петербурге планируют ввести 3,1–3,4 млн кв.м жилья, а потом объёмы ежегодного ввода по плану снизятся до 2,6 млн кв.м. Но опыт показывает, что для равновесия спроса и предложения в Петербурге и ближайших районах Ленобласти должно вводиться около 4 млн кв.м жилья. При недостатке предложения цены будут расти, никаких предпосылок для снижения сейчас нет», – уверена генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Генеральный директор компании Formula City и председатель оргкомитета «Доверие потребителя» Юрий Грудин также говорил о недостатке предложения: «Сейчас в городе получены разрешения на строительство 14 млн кв.м жилья. Но в экспозиции, наверное, только 6–7 млн кв.м. Раньше, при спокойном рынке, в экспозиции находилось в три раза больше, чем ежегодный ввод жилья. Очень много проектов в правовой неопределённости и не выводятся на рынок: ждут решения по социальным объектам (градостроительная комиссия не заработала) или утверждения Генплана и ПЗЗ. Не все могут получить проектное финансирование, в том числе потому, что банки также отслеживают получение градостроительной документации».
«Большинство из 14 млн кв.м жилья строится всего в нескольких локациях, условно на юге, на намыве и на севере. Эти разрешения получены на грани 2019 года. И не для того, чтобы строить, а чтобы остаться на старой схеме продаж и подольше не общаться с банками», – уверен заместитель генерального директора «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. С ним согласен и вице-президент «ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург» Владимир Шабанов: «Дефицита по количеству жилья в ближайшие годы не будет, а вот по выбору, в конкретных локациях – будет. С запуском новых проектов были серьёзные сложности. Мы сейчас не реализуем больших проектов, тем более проектов комплексного освоения. В основном небольшие проекты, где до недавнего времени не было чёткого механизма обеспечения социальными объектами. Хотя нет его и сейчас – постановление о новой комиссии есть, а регламента её работы нет. Мы получили предварительный расчёт стоимости обеспечения социальными объектами нового проекта, который вообще ставит под вопрос целесообразность его реализации, – 16 000 рублей на 1 кв.м. Это очень много. А идёт речь и о плате за перевод земель из одной категории в другую. Так что развития рынка в ближайшие годы не предполагается – будут реализовываться проекты с уже выданными разрешениями».
Заместитель финансового директора группы компаний AAG Сергей Семененко напомнил, что и владельцы земли увеличили цены вслед за ростом стоимости жилья в новостройках. Он полагает, что новые проекты останутся в сегментах «эконом» и «комфорт» на окраинах, а в остальных сегментах предложение будет сужаться. Валерия Малышева напомнила, что решены не все вопросы с банками, предоставляющими проектное финансирование, – они всё ещё крайне пессимистично оценивают перспективы проектов и зачастую просто не воспринимают обоснованные доводы застройщиков. Кстати, именно проектное финансирование не позволяет застройщикам «делиться» деньгами на социальные объекты, расположенные вне их участка. Также участники дискуссии говорили о новых требованиях покупателей и ставших уже обязательными атрибутах современных жилых комплексов. Подробнее о результатах встречи читайте в газете «Недвижимость и строительство Петербурга».