Прибыль отстаёт

К такому выводу пришли участники бизнес-завтрака, проведённого оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя». Застройщики подтвердили, что продажи в прошлом году превзошли все ожидания, да и в этом году реализация «квадратов» на высоком уровне, но в своих прогнозах большинство из них были довольно пессимистичны.

По словам генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, ряд стройматериалов в прошлом году подорожал в разы: «Например, купить металл напрямую у производителей строители до сих пор не могут — только через перекупщиков, торговые дома и т. д. Но основной вклад в увеличение цен обеспечило проектное финансирование. Ещё когда эту схему только вводили, мы утверждали, что она увеличит стоимость жилья на 30%. Сильно сократилось и число небольших застройщиков. Это означает монополизацию рынка и рост цен».

«В ближайшие два года в Петербурге планируют вводить 3,1-3,4 млн кв.м жилья, а потом ежегодные объёмы снизятся до 2,6 млн кв.м. Но для равновесия спроса и предложения в городе и ближайших районах Ленобласти нужно сдавать около 4 млн жилья в год. При недостатке предложения цены будут расти, и никаких предпосылок для их снижения сейчас нет», – уверена генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

Возвращение дефицита

Генеральный директор компании Formula City и председатель оргкомитета «Доверия потребителей» Юрий Грудин также отметил недостаток предложения: «Сейчас в городе получены разрешения на строительство 14 млн кв.м жилья. Но в экспозиции, наверное, только 6-7 млн кв.м. Раньше, при спокойном рынке, объём жилья в продаже примерно втрое превышал показатели ежегодного ввода. Многие проекты в состоянии правовой неопределённости. Девелоперы не выводят их на 

рынок, поскольку ждут решения по социальным объектам или утверждения Генплана и ПЗЗ. Не все компании могут получить проектное финансирование, в том числе и потому, что банки тоже отслеживают оформление градостроительной документации».

«Основная масса жилья строится всего в нескольких локациях. Эти разрешения были получены на грани 2019 года, и не для того, чтобы активно реализовывать проекты, а чтобы сохранить старую схему продаж и подольше не общаться с банками», — уверен заместитель генерального директора «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. С ним согласен и вице-президент «ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург» Владимир Шабанов: «Дефицита предложения в новостройках в ближайшие годы не будет, а вот выбор в ряде конкретных локаций серьёзно ограничится. С запуском новых проектов были серьёзные сложности, например, в вопросах обеспечения социальными объектами. Мы недавно получили предварительный расчёт для нового проекта, который, мягко говоря, ставит под вопрос целесообразность его реализации. 16 000 рублей на кв.м «социальной нагрузки» – это очень много. 

А уже заходит речь и о плате за перевод земель из одной категории в другую. На мой взгляд, развития рынка в ближайшие годы ждать не стоит. Только уже выданные разрешения будут реализовываться, а остальные компании будут мучиться с запуском новых проектов».

Где бы денег раздобыть?

Валерия Малышева напомнила, что не все вопросы с финансированием решены. Так, рабочие отношения выстроены по крайней мере с основными игроками рынка проектного финансирования. Но всё равно банки более пессимистично оценивают параметры проектов, включая себестоимость, чем застройщик. «Иногда мы вынуждены соглашаться с представлением банка о себестоимости и уже в ходе реализации проекта пытаемся её пересмотреть, объясняя это внешними условиями или дополнительными опциями нашего продукта. Работа с банками — это замкнутый круг: решил одни вопросы, появились новые. Кажется, банковские эксперты, которые анализируют себестоимость и цены, живут в другой реальности. Мы месяц пытались доказать банку, что стоимость конкретной позиции увеличилась. И пока этим занимались, подрядчик прислал уведомление об очередном повышении цен».

Заместитель финансового директора группы компаний AAG Сергей Семененко подтверждает, что банки смотрят на проекты очень пессимистично: «Иногда эксперты просто упираются и не воспринимают никаких доводов. Бывает, что жильё оценивают дешевле, чем мы его продаём в реальности. Но с проектным финансированием, по крайней мере, система понятна, а вот с кредитами на покупку земли всё гораздо сложнее. Например, трудности возникают при обсуждении технико-экономических показателей проекта. Иногда банки фантастические условия предъявляют, вплоть до вхождения в капитал застройщика, чтобы без них никаких решений не принимали. Осложняется работа ещё и тем, что у большинства банков все решения принимаются в Москве. Поэтому застройщики ищут другие источники денег, например, облигации. Так, с начала 2021-го девелоперы выпустили облигаций на $2,5 млрд, а за весь прошлый год — на $1,7 млрд».

Управляющий директор Северо-Западного регионального центра банка «ДОМ.РФ» Владислав Полежаев подтвердил, что в 2020 году застройщикам чаще всего отказывали из-за того, что не сходилась экономика их проектов, и в основном это были небольшие компании. Но при этом портфель проектного финансирования банка за 2020 год увеличился втрое – до 1 трлн рублей. Г-н Полежаев также заверил, что создаваемый в структуре «ДОМ.РФ» девелопер не будет конкурировать с частными застройщиками хотя бы потому, что не позволит регулятор — контроль очень строгий.

Клиент привередничает

Ставка на ажиотажный спрос накануне изменения параметров льготной ипотеки в целом не оправдалась. По словам начальника управления филиала «Росбанк Дом» ПАО «Росбанк» по Северо-Западному округу Ирины Илясовой, даже клиенты, уже получившие одобрение кредита, не торопятся выходить на сделку. Они готовы к повышению ставки, но хотят подобрать хороший продукт. «За последние полтора года по понятным причинам увеличилась средняя сумма кредита и средний срок его погашения (с семи до восьми с половиной лет). Вновь оказались востребованы программы субсидирования ставок застройщиками. В феврале мы запустили аналогичную программу и для агентств недвижимости, но они пока не готовы платить за клиента. Возрождаются и программы трейд-ин, когда клиент продаёт через агентство имеющееся жильё под бронь квартиры у застройщика», – рассказывает Ирина Ильясова.

За пожеланиями покупателей следят и застройщики, но за полтора года предпочтения потребителя очень изменились. «Мы проводим масштабный опрос граждан о планировках квартир: сколько метров нужно, сколько балконов, где выключатели и т. д. Результаты лягут в основу квартирографии будущих проектов. Но никто не гарантирует, что они окажутся актуальны через два-три года, когда эти дома будут готовы. Два года назад никто не предполагал, что из-за пандемии в квартирах нужны будут отдельные кабинеты или отдельные помещения для всех членов семьи», – рассуждает Валерия Малышева.

Александр Свинолобов уверен, что неотъемлемой частью предложения в новостройках становятся квартиры не только с отделкой, но и с меблировкой: «В Европе 90% квартир продаются со встроенной кухней. Её обустройство – первое, что надо сделать, чтобы жить в квартире, а если этим занимается застройщик, затраты можно заложить в ипотечном кредите. Однако в России многие всё ещё хотят индивидуальную кухню. Поэтому мы планируем в наших проектах не менее 60-70% квартир с отделкой и, для начала, не менее 30% с готовой кухней».

«Когда рассматриваешь проекты из других регионов, где застройщики очень прогрессивны и заинтересованы в проработке продукта, складывается ощущение, что Москва и Питер со своим столичным снобизмом немного подобнаглели и подзажрались», – поделилась ощущениями Валерия Малышева. Её догадки подтвердила исполнительный директор РГУД Елена Бодрова: «В Екатеринбурге жилые дома с готовыми кухнями были ещё в 2015 году. В регионах действительно есть очень хорошие проекты. Например, там много студий с двумя и тремя окнами, каковых мало в Петербурге и Ленобласти. Конкуренция между девелоперами в регионах гораздо более серьёзная, а активность покупателей гораздо ниже. Так что порой мы в столицах действительно много о себе думаем».