«Апартаменты – это инструмент для инвестиций «под ключ»

Продукт, который мы продаём, относится не столько к сфере недвижимости, сколько к области финансов. Сейчас у PLG три инвестиционных отеля. Первая очередь IN2IT у метро «Купчино» построена и сдана, вторая – строится и будет введена в конце 2022 года. Инвест-отель «Про.Молодость» на проспекте Большевиков планируем сдать в эксплуатацию также в конце 2022-го.

Основная группа наших покупателей – частные инвесторы. Мотивы у них разные. Сейчас нижняя граница входа, то есть стоимость минимального лота, – 3,2 млн рублей. При запуске проекта мы исследовали рынок, разрабатывали программы доходности и предлагали инвестировать от 300 000 рублей. Покупатель мог приобретать не целые юниты, а отдельные квадратные метры. Это были коммерческие помещения в первой очереди IN2IT, лот начинался от трёх «квадратов». Мы сдали объект, выплатили инвесторам дивиденды и выкупили помещения. Обратный выкуп до получения права собственности был предусмотрен в договорах. Финансовые результаты оказались в пределах ожиданий. Инвесторы заработали от 9 до 12% годовых, в зависимости от выбранной программы. Возможно, в следующих проектах мы вернёмся к этой проверенной и удобной схеме.

В составе инвесторов и в способах финансирования за последние полтора года произошли изменения. Раньше примерно 70% покупателей были с «живыми» деньгами. Сейчас около 70% клиентов используют кредитные средства. Это покупки «про запас», как второе жильё, для ребёнка и т. д. У нас действует субсидированная ипотека со ставкой 4,34% годовых на весь срок.

Гарантированная доходность в IN2IT – 30 000 рублей в месяц, плюс мы оплачиваем коммунальные услуги за собственника, независимо от того, востребован номер или нет. В инвест-отеле «Про.Молодость» – 20 000 рублей и КУ. Количество «гарантированных» номеров ограничено: в «Про.Молодость» их 100, в IN2IT – по 50 в каждой очереди. Понятно, что по такой программе покупать в ипотеку невыгодно: ипотечные платежи будут выше поступлений по договору. Тем не менее приобретают! Доля ипотеки растёт, потому что люди инвестируют в себя, уже не столько для получения дохода, сколько в подушку финансовой безопасности, на непредвиденный случай. Сегодня «квадрат» в апарт-отеле – это, прежде всего, надёжный и ликвидный актив. У многих нет полной суммы, но есть первый взнос в рублях. Они покупают, чтобы сохранить сбережения. Вариант получения дохода тоже присутствует, но на втором плане, как дополнительный мотив. Будет ли девальвация – непонятно, что будет с валютой – тоже.

По программе «участие в прибыли» доходность составит от 7 до 10%, в зависимости от начального чека. 

Себестоимость строительства растёт, мы поднимаем цены продажи. Расчётная загрузка по году – 64%. Но стоимость аренды не увеличивается. Поэтому и доходность снижается.

В «Про.Молодость» появилась ещё одна категория инвесторов: они покупают номера на котловане и до ввода собираются продать их по переуступке. Таким инвесторам не нужен пассивный доход и не нужно второе жильё. В первой и второй очередях IN2IT таких покупателей практически не было. Спекулятивная сделка на короткий период – тоже финансовый инструмент. Те, кто им пользуется, уверены, что цена актива будет расти.

Инвестиционная привлекательность апартаментов зависит от качества работы УК. И от того, как сработает отельный оператор PLG, будет зависеть динамика продаж по другим нашим проектам. Мы ввели первую очередь IN2IT в эксплуатацию, сейчас проходит оснащение номерного фонда. После этого будем заключать агентский договор; затем последует классификация на три «звезды», которая займёт примерно месяц. Первые гости смогут заехать уже этой осенью.

Важно учитывать, как меняется цена «квадрата». В первой очереди IN2IT мы стартовали в августе 2018-го, с 97 500 рублей за кв.м. Сейчас в этом корпусе всё продано, последние сделки в апреле 2021-го проходили по 152 144–174 800 рублей.

Второй IN2IT сразу продавали дороже, в июне 2019-го начинали от 110 000 рублей за кв.м. Сейчас при единовременной продаже цены – от 139 000 до 160 000 рублей, в рассрочку – от 153 000 до 190 000 рублей за кв.м, в зависимости от условий. 

В «Про.Молодость» большой номерной фонд. Стоимость здесь менялась меньше: начинали весной 2019 года от 78 500 рублей, сейчас при 100-процентной оплате «квадрат» стоит 110 000–155 000 руб.

Мы предлагаем инвесторам разные схемы расчёта: с учётом роста цены (капитализации) или без него. Получаются две разные цифры: доходность от роста капитализации в строительстве и доходность от сдачи номерного фонда в аренду.

Прогнозы на будущий рост делаем очень осторожно. Для нас важно, чтобы цена апартаментов оставалась ниже цен на жилой фонд сопоставимого качества в данной локации. Эти цифры – не догма, но они помогают сориентироваться. 

Работают внешние факторы. В апартаментах не было льготной ипотеки, это тормозило продажи. Сейчас на подходе – повышение ключевой ставки и доходности депозитов. Это притормозит спрос, но, я полагаю, незначительно. Важнее – пересмотр условий по льготной ипотеке для новостроек, с 1 июля апарты снова выигрывают.

Доходность будет зависеть от условий использования. Если человек приобретает «для себя» – он вправе здесь жить, пользоваться инфраструктурой. Но его номер не будет включён в пакет для классификации. Собственник может сдавать номер самостоятельно. Но в этом случае он не имеет юридического права использовать фирменный стиль и нейминг проекта – такие действия считаются нарушениями.

В первой очереди IN2IT мы классифицируем 380 номеров из 553 и получаем сертификат с приложением – перечень номеров. Конфликта интересов между теми, кто купил, «чтобы жить», и инвесторами с пассивным доходом нет. Служба эксплуатации и УК работают со всеми собственниками. Спорным моментом мог бы стать уровень отделки. Но если собственник не хочет тратиться на меблировку – его номер не войдёт в фонд для сдачи в аренду. Отделка МОП, ресепшн 24/7 и уровень сервиса входили в стоимость приобретения. Эти расходы уже заложены, включая уборку МОП каждые полчаса, кондиционирование, охрану, видеонаблюдение. Гостиничный сервис работает на весь комплекс, независимо от того, для каких целей покупался юнит.

Затраты на эксплуатацию: если вы живёте для себя, то услуги и сервис обойдутся в 140 рублей за кв.м плюс счётчики. Получается больше, чем в квартире (из-за разницы в тарифах), но ненамного – примерно на 10-15%.

Есть неопределённость с налогами. Сейчас средняя ставка налога на апартаменты составляет 0,25%. Но каждый субъект РФ вправе её менять. Это риски, на которые мы повлиять не можем. Дополнительно налоговые ставки должны быть проработаны к 1 августа. В Петербурге не все запущенные проекты апарт-отелей будут работать как гостиницы. Уже сейчас видно: часть девелоперов не собирается проходить классификацию. УК прямо предупреждают: доходность будет, но только за счёт капитализации. Они рассчитывают на изменение нормативной базы – на легализацию апартаментов как жилья в составе МФЦ. На тех, кто строит апарт-комплекс как гостиницу, этот закон (если он будет принят) никак не повлияет. К законопроекту по легализации апартаментов пока очень много вопросов. Но в какой-то момент должно произойти ясное разделение на квази-жильё и апарт-отели. Когда это случится, всё станет чётче и понятнее. И собственникам будет проще ориентироваться.

______________________________________________________________________________________________

Публикация подготовлена редакцией NSP.RU в рамках тематического проекта "Прорыв года"