НАШ ЦИТАТНИК: «Мы должны решить, где будем работать, если все застроим жильем. Уже сегодня маятниковая миграция между Петербургом и Ленобластью составляет 400 000 человек...» Александр Беглов

3 декабря, 13:27

«Стать проектировщиком или открыть строительную лабораторию стало слишком легко»

Сегодня в 10:00
1 270

«Стать проектировщиком или открыть строительную лабораторию стало слишком легко»

Тема демпинга в строительной отрасли вызывает те же негативные чувства, что и ожидаемый на приеме психолога вопрос: «Вы хотите поговорить об этом?» Отвечать на него не хочется, но нужно для начала лечения. Каждый участник рынка сталкивался с демпингом, а кто-то от него пострадал. Однако все продолжают играть по сложившимся правилам, лишь усугубляя ситуацию.
Управляющий партнер ГК «Глобал ЭМ» Елена Федорова уверена, что избегать этой темы не стоит, и разъясняет, что позволяет демпингу процветать.

Федорова Елена Сергеевна, заместитель генерального директора ООО «Глобал ЭМ»
Федорова Елена Сергеевна
заместитель генерального директора
ГК «Глобал ЭМ»

Представьте такую картину: подвал в доме, расположенном в центре города. В нем полметра воды из-за треснувшей фундаментной плиты, залитой пару месяцев назад и давшей сильную течь: сверху давит монолитный каркас здания, снизу – грунтовые воды. Расстроенный генподрядчик вручает нам протокол испытаний, согласно которому плита полностью отвечает техническим параметрам и проектным решениям. Лирика заканчивается на словах «выбурен керн размерами 10х10х10». Те, кто изучал геометрию в школе, смейтесь. А мы порассуждаем над вечным «кто виноват?».

В строительной цепочке от проектировщика до подрядчика чаще всего виноватым оказывается первый. Поэтому в грамотных проектных организациях предпочитают с запасом заложить толщины, мощности и т. д. и не поддаваться на уговоры заказчиков, которые просят оптимизировать проект, минимизировав сечения или класс бетона. Следующие в цепочке игроки надеются как раз на такой подход и могут заказать материалы попроще, которые затем не очень качественно смонтируют и проверят результат в лаборатории «Вчера открылись». Авось проектировщики перестраховались.

Ситуация, описанная выше, свидетельствует: на проектировщиках тоже сэкономили. С каждым годом сделать это все проще. Жизненный уклад общества меняется, почти все уходят «в онлайн», и государство способствует сокращению препон при организации нового бизнеса. Вроде бы позитивные перемены. Однако для строительства последствия негативные.

Бойкие новички

 Сейчас любой предприимчивый проектировщик может подкопить первоначальный капитал, купить допуск от СРО, раздобыть нелицензионное программное обеспечение, зарегистрировать ООО с уставным капиталом в 10 000 рублей на площади один кв.м, получить налоговые преференции и нанять фрилансеров из числа бывших коллег. А затем снизить стоимость проектирования в несколько раз.

Нагляднее всего это видно на тендерах. Оставим в стороне госзакупки. Это особая сфера, где выбрать поставщика услуги с наименьшей ценой предписывает государство. Да, антидемпинговые меры предусмотрены 37-й статьей 44-ФЗ и позволяют заказчику устанавливать дополнительные требования к поставщику, если тот снизил цену контракта более чем на 25%. Но и это неправдоподобно много, ведь ценообразование на рынке примерно одинаковое.

На коммерческих тендерах ситуация не лучше. Обычно в них участвует несколько известных компаний, предложения которых разнятся буквально на копейки. Здесь бы взять опытом, квалифицированной командой, интересными реализованными проектами. Но на тендерах обязательно появятся один-два никому неизвестных проектировщика-ИПэшника с ценовым предложением, от которого невозможно отказаться. Конечно, заказчик не испытывает особого желания работать с новичком и пытается запросить скидки у более опытных конкурентов. Но, простите за прямоту, это не восточный базар, и проектная стоимость берется не с потолка.

Складывается впечатление, что коммерческие застройщики переняли не самый лучший опыт госзакупок. Вот только 80% из них просто не понимают, что качество низкобюджетных проектов тоже снижается в разы.

Болванка вместо проекта

 Порой такой продукт даже проектом назвать сложно, скорее речь о полуфабрикате. У новоиспеченной организации, даже при опытном главном инженере, не хватает такого важного ресурса, как возможность досконального погружения в проект. Фрилансеры все делают урывками, в паузах между другими задачами. А их руководитель обязан не только вести проект, анализировать каждый этап и контролировать его конечное качество, но и самостоятельно искать другие проекты, общаться с клиентами, заниматься бухгалтерией. Разрываясь между координацией удаленной команды и текущими делами, создать серьезный масштабный проект сложно.

Застройщики в сегменте масс-маркет, которые вводят миллионы квадратных метров жилья в год, отставание по срокам позволить себе не могут, но стараются решать проблему некачественных проектов собственными силами. Для этого в структуре компании обязательно есть проектная группа, которая доводит полученный продукт до приемлемого уровня.

Застройщики средних масштабов появляются в наших дверях с тем самым полуфабрикатом в кармане. Сегодня 30% текущих заказов нашей компании – это переработка чужих незавершенных проектов, где требуется оптимизировать конструктивные, объемно-планировочные решения и т. д.

Самые сложные, а значит, и самые затратные истории – это когда заказчик больше всего сэкономил на старте. Например, уже получено разрешение на строительство, которое невозможно скорректировать, или согласованы объемы исходно-разрешительной документации. Поэтому мы беремся за такие случаи, только если они интересные, масштабные или похожих еще не было в нашем послужном списке. Остальным отказываем.

Лаборатории  с запашком

 На рынке строительных лабораторий ситуация еще хуже, чем в проектировании. Последние лет десять спрос на их услуги растет, а значит, и предложение не отстает. Лабораторий появляется все больше. Нельзя утверждать наверняка, но одной из отправных точек этого бурного развития могла послужить история из первой половины 2010-х. Тогда в бетон стали щедро замешивать морозостойкую аммиачную добавку, которая придавала материалу дополнительную прочность, но при залитом контуре полностью перекрывала естественную вентиляцию, а концентрацию аммиака в квартирах повышала. Такие квартиры прозвали «фонящими», они до сих пор остались в некоторых домах.

Причина этого казуса проста: на стройках не было входящего контроля качества материалов. Репутация застройщиков тогда пострадала настолько сильно, что почти на каждой площадке появились стационарные или мобильные лабораторные посты.

Следующим шагом к появлению лабораторий с ценами ниже рыночных стал, как ни странно, закон об аккредитации. 

С одной стороны, он обязал испытательные центры проходить обязательную государственную аккредитацию. С другой, оставил лазейку в виде аккредитации добровольной, когда одна коммерческая структура оказывает услугу другой коммерческой структуре, признает ее компетентность за вознаграждение по прейскуранту и дает ей право заниматься определенным видом деятельности.

Чтобы организовать лабораторию с добровольной аккредитацией и подтвердить ее квалификацию, достаточно купить пару единиц оборудования, пусть даже списанного, тот самый сертификат и нанять одного сотрудника в собственном лице. Дальше можно начинать выдавать протоколы испытаний, даже не выезжая на строительную площадку.

Добровольная ответственность

 К сожалению, такой подход к работе устраивает и застройщиков. Совсем за недорого можно получить протокол испытаний, который является неотъемлемой частью исполнительной документации, необходимой для сдачи объекта в надзорных органах. Застройщик-заказчик сегодня не контролирует качество строительных работ самостоятельно, это отдано на откуп подрядчикам. Девелоперу главное, чтобы объект сдавался без проблем, пусть и с протоколами, в которых значатся квадратные керны.

Стоимость услуг компаний, аккредитованных государством и на добровольной основе, может различаться на порядки. Так и возникает демпинг.

Официально аккредитованную фирму проверяют надзорные органы – регулярно и до последнего винтика. Подтвердить нужно квалификацию специалистов и наличие оборудования. Комиссия независимых экспертов обследует лабораторное помещение, вентиляцию в нем, водоснабжение и водоотведение. Затем следуют обязательные периодические проверки. Даже на объект специалисты такой лаборатории не могут выехать, не оставив запись в журнале учета и не составив специальные протоколы. А результаты произведенных работ они обязаны выгружать в личный кабинет на сайте Федеральной службы аккредитации, чтобы каждый проект был перепроверен.

Недавно появилась новость о приостановке аккредитации Центра лабораторного анализа и технических измерений по Северо-Западному федеральному округу за неправильно оформленный протокол. А часто вы слышите, чтобы останавливали деятельность добровольно аккредитованной лаборатории?

Печалит и то, что для составления протокола всегда требуются сведения, которые можно получить только после непосредственного испытания или вскрытия, то есть прямого участия в жизни того или иного сооружения. И если эти сведения не были получены, за неграмотным протоколом потянется цепочка недостоверной информации, на основе которой будут приниматься решения о дальнейшей эксплуатации здания. Если произвести неправильные расчеты и неверно распределить нагрузки, это приведет к плачевному результату. Минимум полметра воды в подвале в доме в центре города.

Опасная простота

 Итак, вывод первый. В сфере проектирования и в деятельности строительных лабораторий есть две существенные бреши, через которые на рынок постоянно проникает демпинг, снижая общее качество работ. Это слишком низкий порог для входа в отрасль, где результаты работы влияют на безопасность и жизнь конечных потребителей. Плюс несовершенство законодательства: один закон упрощает ведение бизнеса, а второй недостаточно регулирует квалификацию бизнесменов там, где это действительно требуется.

Второй вывод: тотальная бюрократия не всегда плоха, особенно в борьбе с демпингом. Например, аккредитация в ФСА в какой-то мере может решить проблему полулегальных лабораторий, обязав застройщиков пользоваться услугами и протоколами только аккредитованных государством фирм. В сфере проектирования тоже нужны более жесткие меры в отношении стартового капитала юрлиц и усиления контроля за их квалификацией. Может, пора вернуться к лицензированию?