НАШ ЦИТАТНИК: «Статус поселения «город» определяется не числом проживающих в нем людей. Город – прежде всего экономическая база, подразумевающая наличие производств, торговли, услуг и пр. Ничего похожего в новоявленных городах-спутниках Петербурга нет и близко...» Николай Пашков

7 декабря, 00:19

Чем объяснить рекордные темпы ввода жилья на фоне пандемии и дефицита кадров?

Чем объяснить рекордные темпы ввода жилья на фоне пандемии и дефицита кадров?

Пандемия продолжается; на стройках не хватает примерно 40% рабочих; стройматериалы продолжают дорожать, невзирая на заклинания ФАС и Росстата. Цены на новостройки ползут вверх, реальные доходы сограждан – наоборот.

А в регионе готовятся зафиксировать рекордные показатели по вводу жилья. В Петербурге за 10 месяцев сдали 2,85 млн кв.м; план Минстроя – 3,12 млн – будет перевыполнен уже в ноябре. А впереди еще ударный декабрь! Ленобласть: с января по октябрь сдано 1,8 млн, план – 2,27 млн кв.м. Уже больше «квадрата» на каждого жителя, и рекорд тоже не за горами.
Чем объяснить такие фантастические показатели по вводу жилья на фоне общего негатива? (Все же не биотех, не IT, не фарма...) 
Это всплеск или тренд – случайный пик на графике или долгая тенденция? Помогла ли льготная ипотека? (Хотя ее ввели лишь в мае 2020-го.) Или это проектное финансирование торопит строителей (банки платежей ждать не будут)? 
Кстати, ваша компания сдает досрочно какие-либо объекты в этом году? И как быстро удастся продать рекордные объемы? 
И от чего будут зависеть показатели ввода жилья в средне- и долгосрочной перспективе?

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: 
– Нужно принимать во внимание длину девелоперского цикла – от двух до четырех лет. К примеру, в этом году мы ввели в эксплуатацию два корпуса ЖК Gröna Lund (оба досрочно) и пятую очередь ЖК Magnifika Residence, но эти проекты прошли согласования и получили разрешения на строительство в 2018-2019 годах, когда ситуация на рынке была более стабильна и предсказуема. То есть этот пик ввода – заслуга допандемийных стартов. В 2023-2024 годах количество вводимого жилья будет очень небольшим, и город постарается выровнять показатели. Причиной снижения объемов станут задержки с согласованием проектов и малое количество стартов в 2021 и 2022 годах. Тормозило запуск новых проектов множество факторов. Это выборный сезон, ротации в составе правительства, пандемия и ограничения, работа Градостроительной комиссии, которой явно не хватает опыта и эффективности. А также постоянные отсрочки принятия решения по Генплану и отсутствие перспективного планирования.
Разумеется, девелоперы заинтересованы в ускорении сроков передачи квартир дольщикам. Так застройщики снимают с себя налоговое бремя за непроданные квартиры и открывают эскроу-счета.
Сейчас очень важно удержать указанные объемы ввода, чтобы сбалансировать растущий спрос и стабилизировать рынок. А зафиксировать его получится лишь в случае уверенности девелоперов в том, что запуск новых проектов не сопряжен с рисками. Как градостроительными, в силу отсутствия нового Генплана, так и с растущей расходной частью проектов.

Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп»:
– Компании действительно стали строить быстро. Проектное финансирование, с одной стороны, помогает двигаться в графике и не зависеть от скачков спроса, с другой стороны, конечно, девелоперы заинтересованы в том, чтобы быстрее ввести объект в эксплуатацию и закрыть кредит. Покупатели тоже заинтересованы в том, чтобы поскорее заселиться в свои квартиры. Поэтому – да, мы имеем новый устойчивый тренд.
Компания «Полис Групп» тоже строит с опережением графика. Два проекта, которые реализуются с проектным финансированием, будут сдаваться в 2022 и 2023 годах.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Рекордные показатели по вводу жилья в этом году фиксируются не только в Петербурге и Ленобласти, но и по России в целом. В Москве перевыполнение плана на текущий момент составляет более 3 млн кв.м – 11,6 млн вместо 8,5 млн; в Калининграде строители также ввели +30% сверх норматива. Активность девелоперов можно объяснить простым законом рынка: спрос рождает предложение. Ключевую роль сыграла ипотека с господдержкой. Если ранее компании придерживали пятна под застройку до лучших времен, то за счет высокого спроса появились возможность и необходимость использовать то, что залежалось, и выводить в продажу новые проекты. У застройщиков благодаря рекордным объемам продаж 2020-го и первой половины 2021-го была возможность и строить, и пополнять земельный банк. В текущем году наши девелоперы, например, приобрели уже более 665 га для строительства жилья и апартаментов. Объемы возводимого жилья выросли и продолжают расти также за счет редевелопмента и расширения границ города.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Ввод жилья – это завершение строительного цикла, который был запущен (в среднем) три года назад. Таким образом, объемы ввода в 2021-м – результат того, сколько жилья вывели в реализацию в 2018-2019 годах. Эти объекты в любом случае были бы завершены, особенно учитывая, что многие из них строятся за счет проектного финансирования. Свой вклад, безусловно, внесла и льготная ипотека. В последние пару лет мы видели позитивную для строителей динамику рынка, которая не давала поводов задерживать ввод.  
Наша компания придерживается стратегии сдачи точно в срок, и мы не закладываем в график строительства искусственный запас времени, чтобы вводить объекты досрочно.
Будущий объем ввода также зависит от количества выведенных на рынок новых объектов. В прошлом году мы наблюдали определенный провал по этому показателю, сейчас отчасти достигнут баланс спроса и предложения. По-прежнему продолжается достаточно серьезная конкуренция девелоперов за земельные активы. При этом участки, которые еще несколько лет назад казались не очень интересными, сейчас приобретают актуальность. Можно предположить, что в среднесрочной перспективе темпы вывода нового жилья будут понемногу нарастать. Сдерживать этот процесс будут дефицит участков и усложняющийся цикл подготовки новых проектов. 

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Для рынка Петербурга объемы по вводу не рекордные, а скорее традиционные. Так, в 2019-м сдали 3,48 млн кв.м, а в 2018-м – даже 3,89 млн «квадратов». Вот для Ленобласти планируемый ввод действительно максимальный за последние пять лет. Это следствие того, что пару лет назад спрос на квартиры в регионе был очень высоким, и девелоперы ударными темпами выводили новые проекты, большая часть которых и сдается в этом году. В основном к финалу строительства большая часть квартир реализована. 
То есть показатели ввода не определяют предложение квартир на рынке. Текущие цифры скорее говорят нам о том, что рынок здоровый и живой. Основная масса застройщиков выполнила обязательства перед дольщиками. 

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– С начала года на рынок выведено на 71% больше новых объектов, чем за 2020-й. Цифра казалась бы впечатляющей, если бы для сравнения не использовался период начала пандемии, когда форс-мажорные обстоятельства буквально сковали рынок недвижимости. Срочный переход на онлайн-сделки тормозили смежные государственные и банковские службы. Количество рабочих на стройках сократилось ради соблюдения санитарных норм. И далеко не все покупатели готовы были совершать капиталоемкие покупки по картинкам в Интернете. К тому же меньше чем за год до описываемых событий застройщиков перевели на новую схему работы с использованием эскроу-счетов. Новые издержки и административные барьеры сметали с рынка малый и средний бизнес. Многие компании тормозили вывод объектов до того момента, пока схема не будет обкатана и доработана. Как итог: во втором квартале 2020-го предложение было на рекордно низком для рынка уровне, в то время как после введения льготной ипотеки в мае того же года объем спроса вырос сразу на 40% по отношению к апрелю. 
Нынешние показатели кажутся нам очень высокими только в сравнении с предыдущим периодом дефицита. 

Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»:
– Объемы ввода, которые подсчитываются в Минстрое и Росстате, касаются не только многоквартирных жилых объектов, но и индивидуального домостроения. И в первом полугодии 2021-го более половины от совокупного ввода жилья в РФ пришлось на ИЖС. 
В Петербурге, например, по итогам сентября лидером по вводу стал Пушкинский район, там тоже высока доля ИЖС. Возможно, частных застройщиков стимулировала программа льготной ипотеки на ИЖС для семей с детьми. Но даже если не брать во внимание данные по вводу в частном секторе, успехи корпораций тоже вполне объяснимы. В Москве, например, за последние два-три года значительно выросла этажность жилых зданий: только в этом году введено в эксплуатацию порядка 30 высоток – от 25 до 59 этажей! Это также увеличивает объем застройки, а значит, и ввода. 
Также отмечу, что проекты, которые вводятся в этом году, стартовали преимущественно в благополучном 2019-м. Но и сейчас расчетный срок реализации проектных остатков нормальный – около двух лет. Это не говорит ни о затоваривании, ни о значительном дефиците жилья. Баланс приемлемый. В Петербурге с участками внутри КАД уже ощущается напряженность. Поэтому вполне вероятно, что в грядущем мы рекордные показатели по вводу не повторим.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Реальные доходы граждан более правильно оценивать по регионам. И они зависят (в том числе) от реализации в субъектах РФ крупных инвестиционных проектов. По этому показателю СЗФО уверенно занимает позиции в группе лидеров. В ближайшие годы за качество жилья развернется очень серьезная конкурентная борьба, я в этом не сомневаюсь. Экономика региона динамично развивается, это и формирует спрос на недвижимость, деньги к деньгам.
Высокие показатели ввода по пригородным локациям – долгосрочная тенденция. «Второй дом» с функцией социального дистанцирования  и благополучной экологией теперь необходим каждой семье, без исключения. Но индивидуальный жилой дом требует много внимания и сервисных затрат, а это не всем подходит. И возникает вопрос: какой альтернативный продукт (кроме ИЖС) девелопмент может предложить покупателю?
Хорошие проекты во всех сегментах выкупают быстро, это всегда вопрос баланса цены и качества. Однако, например, в части малоэтажных рекреационных проектов рынок испытывает дефицит. В этом сегменте, по данным аналитиков, самая высокая динамика прироста стоимости квадратного метра.

Дмитрий Михалев, руководитель отдела по связям с общественностью и органами государственной власти компании «СПб Реновация» (группа «Самолет»):
– Обычно цикл реализации жилых проектов в Петербурге от получения ГПЗУ до ввода в эксплуатацию длится около трех лет. То есть сегодняшние показатели ввода – это результат работы девелоперов в период трех-четырехлетней давности. Но последние два года предложение строящегося жилья снижалось, поэтому, вероятно, в следующие несколько лет ввод в городе уменьшится.
Наша компания за последние пять лет не допускала переносов срока ввода, напротив, многие объекты сдавались досрочно, а дольщики получали ключи ранее дат, указанных в ДДУ.

Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service:
– Полагаю, одна из основных причин высокого спроса и на квартиры, и на апартаменты – развивающаяся инфляция. Вкупе со стагнацией доходов она порождает неуверенность в завтрашнем дне. Недвижимость – один из немногих понятных обычному гражданину активов. Чем больше неуверенность, тем выше инвестиционный спрос. Люди перекладывают накопления из валюты, закрывают депозитные счета. (Только в октябре-ноябре банки начали повышать доходность депозитов, но она все равно ниже фактической инфляции.) А рост цен поддерживается ограничениями при запуске новых проектов. Дефицит предложения и неопределенность на законодательном уровне провоцируют дополнительный спрос...
То мы срочно принимаем закон об апартаментах, то откладываем... И закона нет, и новые проекты тормозят на старте. Частные инвесторы спешат купить то, что есть, потому что уверены: лучше не будет. Чтобы увеличить объем предложения, нужно выключить «ручное управление», исключить возможность принимать решение относительно новых объектов «по усмотрению», а не по установленным законами и нормативами признакам. Человек решает позаботиться о своем будущем, придумывает себе небольшой инвестиционный доход от сервисных апартаментов, а ему говорят: «Давай ты еще детский садик построишь...»

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
– Объяснение простое – людям нужно где-то жить. И людей, которые хотят улучшить жилищные условия, очень много. Потребность базовая, и решается она в приоритетном порядке. Есть и очень много переезжающих в Петербург. Все это стимулирует строительство.
Если говорить о вводимых проектах, это и наследие последних лет перед эпохой эскроу. Тогда застройщики активно пополняли земельные банки, чтобы иметь запас, пока система не будет настроена. А настройка, как мы помним, шла непросто.
На рынке недвижимости ничего случайного не бывает. И снижение объемов ввода через пару лет вполне может быть. Недавно новые проекты на рынок выводились в гораздо меньшем, чем обычно, объеме.
Льготная ипотека помогла увеличить продажи, сократить товарный запас и подняла цены. Это ее ключевое влияние на рынок. Проектное финансирование тоже оказывает свое воздействие. Поэтому сейчас серьезно ставится вопрос о сокращении сроков реализации проектов: от бюрократических до строительных. Это общероссийская тенденция. Компании, которые строят и продают быстрее других, остаются в выигрыше.
На днях на полгода раньше срока мы сдали ЖК «Новый Невский». Команда этого проекта сейчас строит ЖК Friends у Новоорловского заказника. Полагаю, что и здесь темпы порадуют покупателей. Ввод жилья будет зависеть от оптимизации всех строительных процессов. Президент на днях поручил правительству подготовить предложения по сокращению инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%.
Если рассуждать о Петербурге, нам нужно обновить правила работы в историческом центре. Пока проекты будут «зависать» из-за дореволюционного статуса любого заброшенного здания, развитие города будет отставать от общих темпов нового строительства.

Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1»:
– Могу предположить, что застройщики на фоне всеобщего подорожания стройматериалов, рабочей силы, техники и т. п. пытаются освоить денежные средства, чтобы сэкономить на затратах. Плюс в рамках проектного финансирования идет борьба за уменьшение банковских процентов (чем выше готовность, тем ниже ставка).
До конца года мы планируем ввести в эксплуатацию жилые комплексы «Шекспир», «Поэт» и «Классика. Дом для души». БОльшая часть квартир к моменту сдачи уже распродается. Однако при вводе в эксплуатацию застройщики получают всплеск интереса со стороны клиентов, ориентированных на готовое жилье. Поэтому после сдачи дома остатки расходятся примерно за полгода.
Показатели ввода будут зависеть от общей экономической и эпидемиологической ситуаций, платежеспособного спроса, миграционной политики. Важно, какой курс выберет администрация города при выделении пятен под застройку, при выдаче разрешений, какие обременения будут «навешивать» застройщику и какие условия проектного финансирования будут актуальны. Резюмируя: будет рентабельность бизнеса – будут высокие показатели ввода.

Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald:
– Положа руку на сердце, тотального негатива в экономике мы не наблюдаем. Да, видим пандемию во всей красе: QR-коды, прививки, ограничения общепита и сферы услуг. Но промышленность работает, строительство не останавливалось, предприятия непрерывного цикла деятельность не прекращали. Неслыханные цены на сырьевые ресурсы накачивают экономику деньгами, и Россия – один из главных бенефициаров сложившейся ситуации. Когда возникает избыток денег, их начинают инвестировать в реальную экономику. Отсюда и рост сектора строительства как передового в экономике.
Высокие цифры по вводу жилья – это реализация отложенного потенциала, который был зажат цепочкой экономических кризисов. Применительно к рынку Северо-Запада такие темпы будут наблюдаться относительно недолго – просто закончатся подготовленные для строительства локации и запустится новый цикл освоения пространств как внутри города (в пресловутом «ржавом поясе»), так и за его пределами.
Льготная ипотека и проектное финансирование ускорили реализацию всех проектов в строительстве. К девелоперам, наконец, пришло понимание, что понятия «быстро», «дешево» и «качественно» нельзя совместить в строительстве. Строить стали быстрее, но дороже, потому что финансирование заемное. А вливание денег от льготной ипотеки нивелировало подорожание жилья, потому что для конечного пользователя его ежемесячный платеж по ипотеке не изменился.
Мы сносим здания и готовим площадки под новое строительство и тоже внесли свою лепту в ускорение. Благодаря нам ряд новых интересных проектов стартовал гораздо раньше намеченных сроков.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:
– Думаю, рекордные показатели по вводу жилья связаны с тем, что в этом году завершается строительство многих объектов, начатых в первой половине 2019-го. Тогда застройщики особенно активно выводили в продажу жилые комплексы. Многие стремились нарастить объемы именно до 1 июля, когда в силу вступили изменения в закон о долевом строительстве. Компания «КВС», кстати, одной из первых в Петербурге и Ленобласти перешла на проектное финансирование. И в октябре этого года мы как раз ввели свой первый эскроу-объект – квартал «Атмосфера» в микрогороде «Новое Сертолово». Досрочно же мы смогли сдать два корпуса в ЖК «Ясно.Янино» (на четыре месяца раньше). Во всех наших объектах со сроком сдачи в 2021 году квартиры уже распроданы. 

Марина Токмакова, руководитель практики недвижимости «Дювернуа Лигал»:
– Сложно не заметить на улицах города все больше машин с номерами из других регионов, в том числе отдаленных. Налицо миграция населения в крупные мегаполисы. В Петербурге можно найти работу, получить медицинскую помощь, соответственно, здесь возникает спрос на жилье, который вдобавок разогнала льготная ипотека. Кроме того, россиянин весьма ограничен в передвижениях по миру, меньше тратит на отдых и может подумать об улучшении жилищных условий. Сказывается совокупность факторов: отложенный спрос, люди и бизнес перестали бояться пандемии (все научились жить в новой реальности), узость рынка потребления, стимулирование со стороны государства, внутренняя миграция за более комфортной жизнью.
Думаю, этот всплеск будет носить временный характер, потом начнется некий спад или стагнация, и все выйдет на модное нынче «плато».
Что касается объемов ввода, здесь помогло проектное финансирование. На рынке остались крупные, надежные застройщики, которые понимают и принимают свои обязательства перед банками и, как показывает практика, выполняют их. Конечно, оказало влияние и наличие льготной ипотеки и в целом конъюнктура рынка, о которой сказано выше.