Коммунальная доля под угрозой

Документ подготовлен по инициативе Московской городской Думы. Изменение порядка продажи долей направлено на решение проблемы «незаконных захватов» имущества.

Авторы законопроекта вдруг обнаружили ситуацию, о которой «профильные» СМИ пишут много лет: скупка микродолей, которым не соответствуют конкретные помещения. За этим нередко следует прессинг. «Захватчики» ломают двери, меняют замки; в общем, идет «создание невыносимых условий» для тех, кто реально живет в квартире, и принуждение к продаже по заниженной цене.

В пояснительной записке говорится о том, что эта схема «основана на незаконном приобретении посторонними лицами не выделенной в натуре доли в праве на имущество». Если бы такая покупка изначально считалась незаконной – так проблемы бы не было. Написать заявление в МВД, да и все. В том и сложность, что сегодня сделки по продаже долей – законны.

Законопроект предлагает запретить в квартирах, где проживает одна семья, продажу или дарение долей «посторонним лицам» (не членам семьи). И разрешить к свободной продаже только те доли, которым соответствуют конкретные помещения, с кадастровым номером.

В Петербурге такие ограничения помогут борьбе с массовой продажей «студий в коммуналках» – помещений с несогласованными перепланировками, когда в отдельных комнатах оборудуют санузлы и кухонные зоны. По данным агрегаторов, сейчас на рынке несколько сотен таких предложений. И они пользуются спросом – потому что денег на нормальное жилье у граждан не хватает. А вертикальный взлет цен на жилье за последние два года только добавляет популярности этому рискованному формату.

Но, если предложенный москвичами законопроект будет принят, он мгновенно парализует петербургский рынок комнат. Возможно, для читателей это новость, но в Петербурге формально нет коммунальных квартир, разделенных на комнаты. (По сведениям ГУИОН, в 2019 году их было менее десятка, в основном это бывшие общежития.) Так исторически сложилось, что в Петербурге коммунальные квартиры учитываются как единый объект, находящийся в общедолевой собственности. У квартиры есть кадастровый номер, у комнат – нет. В договорах они фигурируют как доли в праве. (Именно поэтому, кстати, администрация не может в точности подсчитать количество коммуналок.) Законопроект предлагает считать наличие собственного кадастрового номера «существенным условием договора», без которого сделка будет считаться ничтожной. То есть даже если в квартире несколько собственников, для продажи придется ставить комнаты на кадастровый учет по отдельности. И не факт, что получится. По словам опрошенных NSP юристов, сегодня петербургский Росреестр в этом отказывает. Дополнительные сложности возникнут в ходе приватизации... Заодно обвалится городская программа расселения коммуналок.

Редакция NSP направила вопросы юристам, материал будет дополняться комментариями.