Коммунальная опасность
Законопроект о запрете на продажу долей третьим лицам может остановить программу расселения коммуналок.
Документ, внесенный в Думу, направлен на решение проблемы «незаконных захватов» имущества. Однако, если такой закон с поправками в Гражданский кодекс будет принят, возникнут и другие, не учтенные законодателями последствия. В Петербурге будет фактически заблокирован рынок комнат; под угрозой окажется и городская программа расселения коммуналок. Причина – в исторически сложившейся практике. В Петербурге коммунальные квартиры учитываются как единый объект, находящийся в общедолевой собственности. У квартиры есть кадастровый номер, у комнат – нет. В договорах они фигурируют как доли в праве.
Это неправильно. Возможно, стоило бы сначала привести петербургскую систему учета «к общему знаменателю», а уже на следующем этапе – реформировать законодательство.
Но Дума находится в Москве, и депутаты Федерального собрания редко обращают внимание на региональные особенности. Так получилось с законом о «всероссийской реновации» – за основу принят московский порядок, без оглядки на реальные финансовые возможности субъектов РФ. Тот же метод просматривается в законопроекте о статусе апартаментов: в нем говорится о каких-то условных «многофункциональных зданиях», в результате под раздачу попадают вполне законопослушные петербургские апартамент-комплексы гостиничного типа.
Если тот же принцип будет реализован в законе о продаже долей, Петербург останется «столицей коммуналок» навсегда.
Мнения экспертов:
«Обсуждаемый проект о внесении изменений в ГК РФ, вероятно, будет дорабатываться, поэтому обсуждать формулировки данной редакции как финальные пока преждевременно.
При этом предлагаемая норма о запрете продажи доли в общей собственности посторонним лицам призвана прежде всего обезопасить собственников отдельных квартир, разделенных на доли, от продажи таких микродолей третьим лицам.
Что касается коммунальных квартир, то комнаты в таких квартирах, согласно общей практике, являются отдельными объектами недвижимости, которым присваивается отдельный кадастровый номер, следовательно, собственник такой комнаты является собственником отдельного объекта, а не доли в общей собственности на квартиру.
На это неоднократно указывали и суды РФ. Так, например, Московский городской суд указал в своем определении на то, что «исходя из положений ч. 3 ст. 42 ЖК РФ коммунальная квартира не является объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в ней, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников изолированных жилых помещений (комнат)» (Апелляционное определение от 18.05.2021 № 33-19192/2021).
Однако в Петербурге действительно имеет место совершенно иная ситуация. Объектом недвижимости по сложившейся практике являются не комнаты в квартире, но квартиры целиком, а собственники комнат обладают долями в общей собственности на такую квартиру. Следовательно, если изменения в ГК РФ будут внесены в предлагаемой редакции, это сделает практически невозможным продажу таких долей в петербургских коммуналках.
Судебной практике известны случаи преобразования квартир, принадлежащих нескольким собственникам в долях, в коммунальные, с выделением комнат в отдельные объекты (см., например, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 27.03.2018 по делу № 33-4518/2018).
Возможно, после внесения обсуждаемых изменений в ГК РФ подобная практика начнет формироваться и в Петербурге, так как это будет единственный легальный способ для жильцов реализовать их право на распоряжение принадлежащим им имуществом, за исключением продажи квартиры целиком по соглашению со всеми ее собственниками»
«Законопроект представляет собой бессистемное предложение, где правильные цели предлагается достигать неправильными средствами. Защита прав участников долевой собственности осуществляется путем реализации права на преимущественную покупку доли при ее отчуждении третьему лицу. Следует отметить, что уже давно и успешно судебная практика позволяет оспаривать случаи дарения маленькой доли и последующий «довыкуп» остальных долей. Предложение о запрете на продажу долей третьим лицам – это грубое вмешательство в право распоряжения частной собственностью, и оно не может быть поддержано. Предложение об описании границ доли и возможности ее выделения в натуре свидетельствует о непонимании законодателями базовой терминологии гражданского права, где доля в праве всегда признается «идеально», то есть, если простыми словами, долей в каждой частичке объекта права, а не какой-то частью объекта. Смешивать порядок пользования и саму долю в праве общей долевой собственности нельзя. Единственное зернышко здравого смысла существует в предложении о создании возможности требовать принудительного выкупа доли в общем имуществе другими сособственниками. Создание механизма судебного понуждения к такому выкупу могло бы позволить разрешить целый ряд конфликтных ситуаций, когда совместная эксплуатация невозможна»
