Нескучные форматы

На пике моды

 Номерной фонд сервисных апартаментов растет стремительно. По данным Николая Антонова, партнера и гендиректора «МТЛ. Управление недвижимостью», еще год назад прогноз на 2023-й составлял 26 000 юнитов по Петербургу. Если же исходить из всех подтвержденных на сегодня девелоперских проектов, уже получается 32 300 номеров. С 2021-го по 2024-й городской рынок, по предварительным расчетам, пополнят 17 744 юнита. Этот объем сопоставим с новым предложением сервисных апартаментов во всей Европе (около 19 899 номеров за тот же период, по данным копании HVS). Кстати, большинство новых европейских апарт-отелей компактны (100-200 юнитов) и встроены в мультиформатные проекты. В этот сегмент приходит все больше гостиничных операторов. 

В Москве, напротив, рынок апартаментов продолжает стагнировать. Столичные девелоперы по-прежнему делают ставку на «псевдожилье» и считают, что добавлять сервис надо лишь в те проекты, которые плохо продаются.

В Петербурге – высокий спрос на фоне дефицита предложения, которое сократилось почти вдвое. Ожидания инвесторов не изменились: доходность от аренды – 7–8% годовых;  входная цена – 230 000–250 000 за кв. м; локация – рядом с метро, можно в спальном районе; в составе инфраструктуры (помимо спорта и фуд-корта): коворкинг или рабочие места в лобби, безопасность, профессиональная УК.

Пандемия способствовала активному развитию коворкингов. Они все чаще становятся составной частью гостиниц, апарт-отелей, студенческих кампусов, комь­юнити-центров в жилых домах и пр.

По подсчетам Николая Антонова, по обеспеченности местами в коворкингах Петербург отстает от Москвы на два года. «Однако этот показатель в Северной столице за 2021 год вырос более чем вдвое – до 20 с лишним мест на 10 000 горожан. И это заставляет задуматься о точке насыщения рынка. Вопрос: будет ли спрос на рабочие места поддержан экономикой города, которая сильно отстает от московской», – рассуждает г-н Антонов.

Петербургский рынок гибких офисов в 2022 году ожидает некоторое замедление темпов роста и укрупнение проектов. Конкуренция усиливается, и операторы активно выходят в другие города с населением от 1 млн человек. Эти прогнозы подтвердил Владимир Дорофеев, исполнительный директор сети коворкингов «Практик». Если раньше компания рассматривала площадки в 300-500 кв. м, то сегодня – от 3000 «квадратов». Уже подписан договор на 6000 метров в одном из регионов. «В каждой новой локации мы закладываем в проекты что-то новое. В последнем спроектированном коворкинге будут залы для йоги и функционального тренинга, классы танцев, а также музыкальные комнаты с профессиональными диджейскими установками, гитарами и барабанами. В московском проекте появится комната психолога. Услуга оказалась весьма востребованной: 83% наших резидентов ходили или собираются к психологу. В следующем году в Новосибирске откроем свою кофейню в коворкинге», – говорит г-н Дорофеев.

Потенциал рынка в Петербурге, по оценкам ГК «БестЪ», составляет более 100 000 кв. м (от 17 500 до 18 000 рабочих мест).

Например, московская сеть коворкингов 1 февраля открыла свой первый объект в нашем городе –  «SOK Достоевский», арендовав более 4500 кв. м в бизнес-центре «Премьер».

Модульный бизнес

 По мнению Ивана Починщикова, гендиректора IPG Estate, наряду с коворкингами клиенты все чаще выбирают сервисные офисы. Если девелопер построил классический БЦ, зачастую крупный корпоративный клиент просит добавить сервисных функций. «Нас радует, что классические офисы трансформируются, и мы будем проводить там больше времени, не только работать, но и жить. Корпоративные клиенты – основной драйвер сервисных офисов сегодня», – отмечает Иван Починщиков.

Девелоперы, специализирующиеся на строительстве жилья, тоже внедряют новые востребованные форматы. Но это скорее вынужденная мера. 

«Из-за увеличения себестоимости строительства мы не готовы активно осваивать новые сектора. С рентабельностью жилищных проектов они не могут конкурировать. Но растет качество и мультифункциональность самих жилых комплексов. Их частью становятся коворкинги, общественные пространства, спортивные зоны, детские центры, – рассказывает Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест». – На рынке осталось мало участков, предназначенных исключительно под жилье. Поэтому приходится рассматривать и другие функции: апарт-отели, коливинги, селф-сториджи, офисы. Хотя, пожалуй, не от хорошей жизни».

Сейчас в разработке у «Строительного треста» проект коттеджного поселка с курортной составляющей.

Эксперты прогнозируют развитие глэмпингов, хотя удачных примеров таких проектов не приводят. Интересный аналог глэмпингов – модульные дома, не требующие согласований. Их, например, выводит на рынок инвестор Артур Путяков. Он выкупил 4 га на острове озера Пойкелусъярви в Карелии, где собирается поставить около двух десятков деревянных модульных домов на бетонных блоках. Это небольшие полностью автономные постройки с туалетом и душевой, предназначенные для аренды. К ним прилагается небольшая инфраструктура: ресторан, зона для мероприятий (под шатром), баня на берегу, три причальные стенки, а также очистные сооружения. На острове есть связь и электричество. Первую очередь комплекса обещают открыть уже этим летом. Гостиница будет работать круглогодично. Стоимость проживания – от 10 000 до 20 000 рублей в сутки (с питанием). Окупить затраты можно за три года, уверен инвестор.

Отголоски 70-х

 Забытый бизнес из прошлого – отели системы таймшер – собираются возродить  основатели сети коворкингов «Практик». Новый таймшер предназначен для небедных (с зарплатами от 500 000 рублей) айтишников – цифровых кочевников. Проект стартует в Ленобласти, правда, его адрес не афишируют. Параллельно прорабатываются другие точки в России и Европе. По словам Владимира Дорофеева, сейчас готовятся четыре площадки по миру, одна из них – в Португалии. Деньги в развитие сети вкладывают бывшие соотечественники, ныне живущие в Европе. «Есть интересанты из списка «Форбс». Мы выступаем как сособственники, вкладываем идеи и компетенции, формируем команды», – рассказывает Владимир Дорофеев. Членство в клубе обойдется примерно в 110 000–150 000 рублей в месяц. Проживать в том или ином отеле можно от недели и более.

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, напомнил, что бизнес, аналогичный таймшеру (но куда более демократичный), уже более 30 лет развивает гостиничный оператор Wyndham (одним из отелей VALO управляет этот бренд). 

«Есть клуб для владельцев апартаментов сети Wyndham. Взнос примерно $100 в год дает право поменяться на время юнитами в разных странах. Такая схема работает в мире. Только в России она не прижилась по разным причинам. Считаем, что это тоже перспективная тема, которую можно развивать. Инфраструктура в мире для этого есть», – считает г-н Сторожев.

Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ» привел примеры новых форматов в Европе: «В Германии многие церкви пустуют, их стараются приспособить под другие функции. Эти помещения активно задействуют «айтишники» – под свои хабы, центры и коворкинги. Пригождаются и алтарь, и исповедальня. Все используют для новой IT-религии. А в Дании построили жилой комплекс с большими балконами, где жильцы обустраивают настоящие огороды».

Лариса Аниканова, гендиректор Бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign (входит в ГК «БестЪ»), предложила новинку в духе времени – делать spa-салоны при дата-центрах. Ведь серверные вырабатывают много тепла, которое никак не используется. Эту энергию можно рассматривать и как альтернативный источник для отопления соседних бизнес-центров.   

«У человека изначально нет потребности во многих вещах. Но когда предлагаешь ему новый продукт, потребность появляется. Тот, кто создает больше потребностей, тот в выигрыше», – констатирует Константин Сторожев.