Офисы дорожают

Арендные ставки на петербургском офисном рынке заметно увеличились за первый квартал. Уровень вакансии продолжает сокращаться вместе с объёмами нового строительства.

По итогам первого квартала 2019-го средние расценки подросли на 3% в классе А и на 2,3% в классе В, подсчитали в JLL. Это максимальный показатель с первого квартала 2013-го. Сегодня средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А составляет 1842 руб./кв.м в месяц, в классе В – 1265 руб./кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

Динамика запрашиваемых ставок аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга

Источник: JLL

«Первые кварталы в целом являются периодами наибольшего роста ставок аренды. Это обусловлено формированием бюджета арендодателей и, соответственно, параметров арендной кампании. В дополнение к традиционным факторам в 2019-м влияние оказало увеличение НДС, которое собственники учли в своих запросах, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге. – Росту способствует и уменьшение объёма свободных площадей».

Средняя доля вакансий на офисном рынке продолжает снижаться, сейчас свободны 5,4% площадей. По данным Maris | Part of the CBRE, это около 165 000 кв.м. В классе А показатель сократился до 3,1% (-0,4 п.п. за квартал), в классе В – до 6,6% (-0,6 п.п. за квартал). «Рынок находится на стороне арендодателя. При этом стало больше возможностей арендовать небольшие помещения, а количество доступных крупных блоков сокращается. Так, количество бизнес-центров в Петербурге, где свободно свыше 5000 кв.м, уменьшилось с начала года с 10 до семи, тогда как объектов с доступными блоками от 100 до 200 кв.м стало больше – с 29 до 33», – поясняет Владислав Фадеев.

Один из деловых комплексов, где есть крупные помещения, – это бизнес-центр класса В «Луч»  площадью 14 400 кв.м, который полноценно заработал в начале года, говорят в JLL. Введено также офисное здание компании «Базис-2» площадью 3500 кв.м, построенное для собственных нужд. Итого в первом квартале появилось лишь 17 900 кв.м новых офисов, что в полтора раза меньше среднего значения за аналогичные периоды в предыдущие десять лет. В Петербурге важным источником нового офисного предложения выступают реконструируемые объекты – на них приходится половина из числа офисных зданий, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 году, говорят в Colliers International. В соотношении по площадям на реконструируемые объекты приходится 41% ожидаемого объёма ввода.

Спрос на качественные площади в первом квартале на 55% превысил показатель за аналогичный период 2018-го, говорят в Knight Frank St. Petersburg. Суммарный объём арендованных офисов составил около 24 500 кв.м. По итогам квартала структура спроса значительно не изменилась. В основном заключались сделки аренды помещений от 1000 кв.м. Средний метраж снятого офиса – 1440 кв.м. Как сообщает Maris | Part of the CBRE, в первом квартале 2019-го основной объём сделок проходил с IT-компаниями. На долю этого сектора пришлась почти половина арендованных офисных площадей.

По подсчётам JLL, до конца года ожидается ввод ещё около 160 000–170 000 кв.м офисных площадей. По данным Knight Frank St. Petersburg, сейчас в стадии строительства и реконструкции около 200 000 кв.м качественной офисной недвижимости, заявленной к вводу в эксплуатацию в 2019 году, включая бизнес-центры для собственных нужд. По подсчётам Colliers International, до конца 2019 года в Петербурге анонсирован ввод в эксплуатацию еще порядка 145 000 кв.м арендопригодных площадей, 80% из которых относятся к спекулятивному строительству. В связи с тем, что часть бизнес-центров к моменту ввода в эксплуатацию частично или полностью сданы арендаторам, прирост нового предложения до конца года несущественно повлияет на рост уровня вакантности. Кроме того, средний за последнее пятилетие показатель чистого офисного поглощения превышает объём ожидаемого ввода и составляет 208 000 кв.м.

Новое строительство на рынке офисной недвижимости, тыс. кв.м

Источник: Colliers International

По данным  Colliers International, общий объём предложения качественной офисной недвижимости в Петербурге на конец I квартала 2019 года насчитывает 3,24 млн кв.м. Из них к классу А относится 1,34 млн кв.м, к классу В – 1,9 млн кв.м офисов.

Динамика ввода офисных площадей в Петербурге

Источник: JLL

Ключевые бизнес-центры, запланированные к вводу в эксплуатацию до конца 2019

Источник: Colliers International