Рекордное число ипотечных программ изменилось и появилось этой весной
Весна принесла много нового на рынок кредитования. Пожалуй, еще никогда в российской истории вводные в сфере ипотеки не менялись столь стремительно: дважды снизилась ключевая ставка, появилась новая льготная программа, изменились условия ипотеки с господдержкой.
Центробанку приходилось одновременно решать несколько важнейших (и отчасти противоречивых) задач: не допустить бегства капитала, удержать валютный курс, как-то противодействовать инфляции, воздействовать на «недружественные» страны, не допустить коллапса в строительной отрасли и т. д.
Сразу после начала спецоперации ЦБ РФ экстренно повысил ключевую ставку с 9,5% годовых сразу до 20%. На тот момент, например в Сбере, еще можно было получить ипотеку под 11,3%, но вскоре банки увеличили ставки по рыночным программам до 20-23%. По такой цене граждан кредиты не интересовали. Займы брали только небольшие или на короткий срок, чтобы, например, быстрее закрыть сделку.
Подорожало и проектное финансирование. Многие застройщики отложили новые проекты.
Затем началась адаптация к новым условиям. 1 апреля льготная ипотека для новостроек подорожала до 12%, зато увеличился максимальный размер кредита: с 3 млн до 12 млн рублей – в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях, а в остальных регионах – до 6 млн рублей. 11 апреля Центробанк уменьшил ключевую ставку с 20 до 17%. Ставки рыночной ипотеки через пару дней снизили и банки, заемщики отреагировали вяло. Стоимость проектного финансирования пообещали ограничить 15% годовых.
Программисты на селе
В начале апреля вице-премьер Виктория Абрамченко заявила о возвращении программы «сельской ипотеки». Правительство РФ планирует выделить на льготные кредиты 7 млрд рублей. В конце апреля Россельхозбанк возобновил прием заявок. Параметры программы изменились. Ставка в 3% осталась, но теперь «сельские» займы нельзя использовать для приобретения квартир или для рефинансирования других кредитов. В Ленобласти льготы действуют более чем для 6000 населенных пунктов. Среди них нет крупных городов и поселков с населением от 30 000 человек, а также «урбанизированных территорий», таких как Бугры, Янино-1, поселок Новоселье и т. д. Лимит для Ленобласти – 5 млн рублей. Впрочем, специалисты Россельхозбанка говорят, что если оформлять ипотеку по одному объекту на двух супругов, то можно получить кредит и в 10 млн рублей!
Еще одна льготная программа запущена для IT-специалистов. Условия программы готовило Минцифры, постановление правительства РФ вступило в силу в мае. Кредиты на новостройки будут выдавать под 5% годовых. Программа будет действовать до конца 2024 года, а сумма выданных за это время кредитов составит 240 млрд рублей.
Гибридная льгота
На совещании по экономическим вопросам 25 апреля президент РФ Владимир Путин предложил понизить ставку по программе льготной ипотеки с 12 до 9%. Некоторые банки сразу начали принимать предварительные заявки по обновленной программе. 30 апреля премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление об изменении условий кредитования уже с 1 мая.
Между тем 29 апреля Центробанк еще раз снизил ключевую ставку – до 14% годовых. Это вызвало у девелоперов «осторожный оптимизм»: они рассчитывают на очередное сокращение стоимости проектного финансирования. А также на подешевевшую рыночную ипотеку, которая разморозит вторичный рынок.
В начале мая вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщил, что льготную ипотеку можно будет сочетать с рыночной, что позволит взять в кредит до 30 млн рублей на покупку жилья в Петербурге, Москве, Московской и Ленинградской областях и до 15 млн рублей – в других субъектах РФ.
Каковы будут условия гибридной ипотеки, пока непонятно. Сбербанк предложил следующую схему: из максимального кредита в 30 млн рублей 12 млн субсидируются из бюджета, а оставшуюся часть субсидирует банк за счет комиссии застройщиков. В результате ставка для клиента на сумму до 30 млн рублей составит 8,7% по ипотеке с господдержкой. «70% наших партнеров по всей России подтвердили готовность работать по данной схеме, и в будущем их станет больше», – говорит вице-президент, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Николай Васев.
Рынок ипотечного кредитования осторожно нащупывает новый баланс. Нужно одновременно поддержать строителей, не вызвать ажиотажного спроса (как в пандемию), убедить недоверчивых заемщиков, что в итоге все будет хорошо...
Ипотека для IT-специалистов
- Максимальная ставка по кредиту – 5% годовых.
- Сумма кредита – 9 млн рублей для субъектов РФ, где живет менее миллиона человек, для городов-миллионников и регионов с населением более 1 млн – до 18 млн рублей.
- Минимальный первоначальный взнос – 15%.
- Максимальный срок кредита – 30 лет.
- Получить льготную ипотеку смогут граждане России в возрасте от 22 до 44 лет включительно. Место работы – компания, аккредитованная в области информационных технологий. Перечень компаний утвердит Минцифры.
- Перечень объектов аналогичен условиям по ипотеке с господдержкой для новостроек.
Ипотека с господдержкой на новостройки
- Максимальная ставка – 9%.
- Максимальная сумма кредита – 12 млн рублей для Петербурга, Москвы, Ленинградской и Московской областей, 6 млн – для остальных регионов.
- Первоначальный взнос – не менее 15%.
- Максимальный срок кредита – 30 лет.
С помощью льготной ипотеки можно купить:
- квартиру в строящемся доме по ДДУ или договору цессии с застройщиком;
- квартиру в уже введенном в эксплуатацию многоквартирном доме или таунхаусе по договору купли-продажи с застройщиком;
- готовые индивидуальные жилые дома с участками по договору купли-продажи с застройщиком (юрлицо или ИП);
- строящиеся индивидуальные дома с участками у юрлиц и ИП.
Кроме того, можно купить участок и оплатить строительство на нем частного дома; если участок уже есть, можно оплатить по льготной ипотеке договор подряда на строительство частного дома.
«Сельская ипотека»
- Ставка – 2,7-3%.
- Максимальный срок кредита – 25 лет.
- Первый взнос – 10%.
- Максимальная сумма кредита: в регионах – 3 млн рублей, в Ленобласти и ДФО – 5 млн рублей.
Льготный кредит можно использовать для приобретения готового дома ИЖС или для покупки участка ИЖС с подрядом на строительство. Возраст дома при покупке у юрлица не должен быть более трех лет, при покупке у физлица – не более 5 лет. Каждые три месяца в течение пяти лет после приобретения или достройки дома надо подтверждать регистрацию в нем.
Мнения экспертов:
Мы спросили у участников рынка, как изменилась доля ипотечных сделок в их компаниях в апреле и насколько успешными будут новые льготные программы.
«В апреле доля ипотечных сделок в нашей компании снизилась по сравнению с мартом на 15% и составила 50%. При этом почти 11% покупок прошло с использованием «семейной ипотеки». Стали более востребованными рассрочки. Мы предложили клиентам сразу несколько выгодных программ.
В апреле мы также запустили две совместные программы со Сбербанком. В рамках первой ставка от 2% (по «семейной ипотеке») и от 5% (по обычной льготной) на весь срок кредита. По второй программе ставка от 0,1% (по «семейной ипотеке») или от 2% (по обычной льготной) на первые два года, затем ставка повышается до 5,7% или 8,7% соответственно.
Льготная ипотека на новых условиях поддержит спрос, но его объемы прогнозировать сложно»
«Для любого нашего клиента мы точно найдем и согласуем оптимальную ипотечную программу, как и всегда. А вот статистику пока дать не можем: мы работаем в высоком ценовом сегменте, все сделки штучные, по нашим продажам тенденции рынка проследить невозможно»
«Банк начал принимать предварительные заявки по программе «сельской ипотеки». Желающих много: до ста заявок в день. Понятно, что далеко не все они будут конвертированы в кредиты, но интерес высокий. Заявки можно подавать дистанционно, в том числе – через наш маркетплейс «Свое село». Пока у нас нет информации о том, когда Минсельхоз начнет реализовывать субсидии.
Мы учли предыдущий опыт, отладили все процессы, теперь проверка заемщика и объекта будет занимать меньше времени – уложимся в предписанные условиями сроки»
«Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж новостроек не изменилась. Доля «семейной ипотеки» в апреле составила порядка 30%. Когда ключевая ставка ЦБ снизилась, клиенты снова стали рассматривать ипотечные кредиты на стандартных условиях. У «Петербургской Недвижимости» на эскроу-объекты от Setl Group действует дисконт на ипотечную ставку – 4% на период строительства. Есть программа с Промсвязьбанком – ипотека со ставкой 2,99% на весь период, а также программа с банком ВТБ – «семейную ипотеку» можно получить под 0,1%.
Безусловно, льготная ипотека поддерживала и продолжает поддерживать спрос на недвижимость на первичном рынке. И сейчас, когда условия стали более выгодными, спрос будет плавно расти»
«В апреле у нас не прошло ни одной сделки на вторичном рынке с ипотекой под 20% – никто такие кредиты брать не хотел. Готовимся работать с программой для «айтишников», ее минус в том, что она направлена только на первичный рынок.
Сегодняшние «рыночные» ставки – 14-15% годовых. Активность потенциальных заемщиков повысилась. По такой цене готовы брать ипотеку 70% наших клиентов, не успевших купить квартиру на «вторичке» в феврале.
Льготная ипотека, конечно, стимулирует спрос на новостройки, однако сейчас на решение заемщика влияет не только ставка, но и недостаточная уверенность в завтрашнем дне.
Некоторые уже потеряли работу, кому-то снизили зарплату, кто-то находится в «подвешенном» состоянии»
«До февраля доля ипотечных сделок по апарт-отелю «Начало» была 90%. В феврале произошел сильный спад спроса. С конца марта и в апреле у нас шли сделки с покупателями из северных регионов со 100%-й оплатой. В середине апреля мы согласовали с нашим партнером – Сбербанком – субсидированную ипотечную ставку в размере 4,1% на первый год. С конца апреля и после снижения ключевой ставки ЦБ мы договорились о новой ставке – 1,1% на первый год.
Рынок апарт-отелей зависит от конкурентных льготных ипотечных программ для жилья. Снижение ключевой ставки нам на руку: наши ипотечные программы зависят только от нее, а государственные льготы на нас не распространяются. Сейчас с точки зрения инвестора апарты более конкурентоспособны, чем в феврале–марте»
«В апреле доля ипотечных сделок не изменилась относительно марта, несмотря на запуск программы с господдержкой. Все-таки 12% – это почти вдвое больше, чем год назад. Поэтому сокращение объемов выдачи ипотеки относительно прошлого года вполне объяснимо. Как правило, снижение ставок всегда увеличивает спрос. Очень надеемся, что данное изменение положительно повлияет на покупательскую способность.
«Семейная ипотека» сегодня самая востребованная и доступная программа, и сделки с ней проходят очень активно. Кредиты на «рыночных» условиях берут очень редко. Только когда покупатель точно знает, что сможет закрыть долг в самое ближайшее время. Например, ждет поступлений от продажи квартиры.
Сейчас у нас действуют программы с субсидированием ставок следующих банков: Сбер, ВТБ и «АК Барс». При этом субсидированная ставка действует весь срок кредитования»
«Ситуация меняется очень динамично, сложно давать прогнозы. Фактически ставки сейчас вернулись на уровень начала осени 2021 года, без существенного роста цен (если сравнивать объекты в аналогичной стадии готовности). Мы верим, что льготная ипотека останется важным фактором поддержания спроса.
Все застройщики уже заложили в свои модели проектов расходы на субсидирование. Например, в нашем проекте Ultra City можно купить квартиру по программе «семейной ипотеки» с рекордно низкой ставкой 0,1% на весь период. Господдержка доступна со ставкой от 6% годовых на весь период. Это уже совсем другие возможности для покупателей. Сейчас готовим программу субсидирования остатка кредита до параметров господдержки. Например, если стоимость квартиры составляет более 14 млн рублей (это размер лимита по господдержке 12 млн рублей плюс 15% первоначального взноса), то такая программа позволит приобрести ее с той же ставкой в 8,9%»
«Доля ипотечных сделок в нашей компании остается на уровне 80%. В апреле соотношение ипотечных заемщиков и покупателей с «живыми деньгами» практически не изменилось.
Снижение ставки до 9% оказалось гораздо более интересным предложением, чем прежняя ставка в 12%.
За апрель 2022 года очень сильно прибавила «семейная ипотека». Объем вырос примерно до 40% от общего числа ипотечных сделок, хотя раньше не превышал 10-15%. «Семейная ипотека» остается самой доступной.
Мы не видим предпосылок для роста цен на новостройки. Предел уже достигнут, учитывая покупательскую способность населения. Однако застройщики не могут избежать роста себестоимости ввиду изменения логистических цепочек и удорожания материалов. В такой ситуации можно ожидать снижения маржинальности проектов. Вероятно, сохранится тренд к сокращению числа малых девелоперов и к укрупнению оставшихся на рынке компаний»
«В марте 2022 года доля сделок по ипотеке с господдержкой, включая «семейную ипотеку», составила почти 72% от общего числа сделок с привлечением кредитов. В апреле компания вышла на близкие показатели. Строительство комплексов для проживания семей с детьми – наш приоритет, поэтому «семейная ипотека» стабильно пользуется популярностью. По некоторым нашим объектам доля таких сделок достигает 51%.
Пересмотр ипотечных ставок по госпрограммам поддержит первичный рынок. Но поддержка нужна и «вторичке» – многие клиенты улучшают жилищные условия, продавая имеющееся жилье»
«У нас в апреле не было ни одной заявки по ипотеке с господдержкой при ставке 12% и тем более – по ипотеке на коммерческих условиях. Ситуация изменилась только после снижения льготной ставки до 9%. Ставки «семейной ипотеки» привлекательны, но мы видим снижение спроса на этот продукт. Это индикатор потребительских ожиданий. Часть людей надеется на снижение цен. Другие опасаются потерять работу.
Мы не планируем запускать совместные с банками программы субсидирования ставок, предпочитаем давать скидки на квартиры в ЖК «Огни залива». Это более гибкий подход: клиенту выгоднее получить конкретную скидку и иметь большой выбор ипотечных банков.
Себестоимость строительства растет. Мы не можем снизить цены и не имеем права рисковать: чтобы исполнить все обязательства, мы должны за счет продаж покрывать все издержки, связанные в том числе с увеличением себестоимости»
«В апреле доля ипотечных сделок у нас снизилась с 70 до 30%. Это связано с тем, что мы запустили программу беспроцентной рассрочки с первым взносом от 10%, которая пользуется большой популярностью. Так, если в марте рассрочку оформили всего 11% наших покупателей, то в апреле – уже 67%.
При этом мы также работаем со всеми действующими ипотечными программами.
К примеру, мы субсидируем ставку по льготной ипотеке для наших клиентов, за счет чего снижаем ее до 6,8%. «Семейную ипотеку» наши покупатели могут оформить со ставкой от 3,7% – эта программа по-прежнему остается одной из самых востребованных. И, конечно, мы работаем с новой ипотекой для IT-специалистов. По этой программе мы предлагаем сниженную ставку 4,7%, а также дополнительную скидку на квартиру. Кроме того, клиенты могут оформить ипотеку траншами: сумма кредита делится на две части, и можно сэкономить на процентах»
