Руслан Гайсин: «Я бы заставил всех застройщиков ставить свои бюсты перед жилыми комплексами, которые они возвели»

– В какой стадии находится ваш флагманский проект – КП «Резиденция у озера»? 
– Мы полностью закончили инженерную подготовку, провели газ и проложили все сети во второй очереди проекта. В этом году планируем полностью завершить благоустройство поселка. Уже оборудованы пляжи, установлены три детские площадки для разных возрастных категорий, остались небольшие штрихи. Cтудия ландшафтного дизайна Green point разработала для нас проекты входной группы, прогулочных зон, велодорожек. Все необходимые материалы и оборудование мы успели купить еще по старым ценам. Поэтому в основном в этот теплый период будем заниматься благоустройством и озеленением. Недавно договорились с одной из ресторанных групп. Откроем на пляже летний шатер-ресторан с теплым бассейном. 
 
– Вы еще планировали ТЦ... 
– Да, мы его проектируем, недавно закончили основные «бумажные» работы. Он задуман на въезде, на участке 1,5 га; параллельно договариваемся с будущими арендаторами. 
 
– Насколько будет востребован такой большой ТЦ, у вас же не тысяча домовладений в поселке? 
– А это не столько для коттеджного поселка, сколько для всего Токсово. В этой зоне огромное количество дорогих частных домов, но совершенно нет никакой инфраструктуры. Мы первыми начали развивать эту территорию, приступив к строительству первого организованного коттеджного поселка, хотя садоводства здесь стихийно развиваются давно. Только посмотрев на нашу экономику, сюда потянулись и другие девелоперы. Когда в 2010 году мы купили 20 га и пришли на эту территорию, мы совсем не понимали, будут ли востребованы участки и по какой цене. Но я верил в это место, оно очень красивое и недооцененное – здесь много водоемов, красивые леса, отличная инфраструктура для отдыха. Мы выводили проект на рынок по цене 150 тыс. рублей за сотку, хотя по себестоимости весь поселок обошелся нам по 170 тыс. за сотку, так что первые наделы продавались в минус. Но спрос оказался настолько высоким, что мы за три года реализовали оставшиеся участки по цене вдвое выше стартовой. 
 
– Сколько участков остается в продаже? 
– В «Кавголовском озере» – ни одного, в «Резиденции на озере» – около 50.  
 
– Сколько домов в «Резиденции» заселено? 
– На сегодня здесь проживают около 40 домовладельцев, на остальных купленных наделах строятся дома. Всего в проекте 173 участка. 
 
– Какова сейчас минимальная цена земли? 
– Цена за сотку – от 750 тыс. до 1,5 млн рублей. То есть столько же, сколько стоит земля в Курортном районе. Думаю, в ближайшее время участки подорожают примерно на 25-30%. Сейчас эта тенденция характерна для всего жилищного рынка, цены на загородные объекты растут вслед за городскими. 
 
–  По участкам в КП «Резиденция у озера» долгие годы шли судебные споры, связанные с наложением части участков на земли лесного фонда. Каков на данный момент их статус? 
– Статус участков – ИЖС. 
 
– Какими документами это подтверждается? 
– Сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, любое лицо может всегда запросить из реестра выписку по интересующему его участку. В Токсово долгое время творилось безобразие с учетом земель в садоводствах. Будучи депутатом, я пытался законодательно решить вопрос. В некоторых случаях там был даже не двойной, а тройной учет, на участки претендовали еще и военные. Сейчас все споры позади, КГА выдает градпланы, Росреестр регистрирует сделки. 
 
– Но ведь Генплан Лесколовского поселения отменен? 
– Генплан отменен в части спорных земель, наши участки к ним не относятся. 
 
– У вас было 20 га у развязки Шафировского и Индустриального проспектов, где планировалось около 300 тыс. кв. м жилья. Несколько лет назад вы инициировали проект планировки территории. Какова судьба этого участка, вы его продали? 
– Да, недавно мы продали его одному из крупных застройщиков Петербурга. Проект готовили 7 лет – немного дольше, чем планировали. Но он полностью оправдал наши ожидания: там будет современный и обеспеченный всей инфраструктурой ЖК. 
Кстати, после мартовского бума на рынке жилья мне позвонили еще пять-шесть девелоперов, желающих купить эту землю. Такая же примерно ситуация и в загородке. Почему сейчас мы наблюдаем коллапс с участками? Потому что никто не ожидал такого огромного спроса в 2020–2021 годах. В одном из наших проектов за 5 месяцев мы продали 150 участков.  
 
– В каком? 
– В одном из наших КП, который мы реализуем совместно с партнерами и под их брендом. Это проект эконом-класса на территории 17 га. Мы решили не заниматься больше розницей в коттеджных поселках и теперь привлекаем крупных застройщиков на наши земли. Они проектируют, готовят инфраструктуру, продают и рассчитываются с нами. У нас несколько таких проектов, в том числе реализованных, некоторые находятся в работе. Мы готовим еще восемь проектов на нескольких сотнях гектаров. У нас большой портфель участков, которые ждут своего времени. 
Мы покупаем территории, создаем концепцию, готовим документы, получаем техусловия, передаем девелоперу, а дальше – сопровождаем его. Подобные проекты есть и по многоквартирным домам.  
 
– Много ли у вас таких партнеров? 
– Это семь компаний, все они хорошо известны на рынке города. Но мы открыты к общению.  
 
– Получается, почти каждый второй выводимый на рынок коттеджный поселок – ваш? 
– Пока не знаю, как быстро будут выходить эти проекты на рынок, поскольку сегодня назначение земли можно менять только через поправки в генпланы. Это цикличная процедура. Ситуация обновляется раз в 3–5 лет по мере развития города и области. У нас большой запас готовых земель, и по мере необходимости мы переводим под жилье или коммерческую недвижимость новые. Невыгодно сразу переводить 100 или 200 га, это потянет за собой сумасшедшие налоги.  

– Раньше у вас было свыше 200 тыс. га земли в разных регионах... 
– Это были земли под сельскохозяйственное производство площадью 240 тыс. га, мы их с выгодой продали. Но они никак не связаны с девелопментом. Сегодня всю землю наша компания покупает на рынке. 
 
– Какой у вас земельный банк? В каких районах находятся участки, на каком удалении от города?  
– Под девелопмент у ХК «Сити 78» есть более 800 га во Всеволожском районе, около 30 га в Петербурге и еще 3 тыс. га «сельхозки» в Псковской области, где мы развиваем питомники для садово-парковых центров «Грин Пойнт». И мы продолжаем покупать землю.
В Петербурге участки находятся в Выборгском и Фрунзенском районах, в Ленобласти – в Мурино и во Всеволожске. Мы изучали и другие локации, например Лосево, озеро Отрадное, но решили там не покупать, это далековато. 
 
– В стране и в экономике все быстро меняется. Планы корректируете? 
– Да, в марте собрали совет директоров и наметили дальнейшие действия. Половину инвестиций в новые проекты притормозили пока, будем наблюдать за развитием событий, а текущие проекты развиваем. Кроме того, смотрим на ниши, которые освобождают иностранные компании, уходящие из России, или бизнесмены, переехавшие за границу.  
 
– Почему решили развивать садово-парковые центры? 
– Это бизнес моей супруги. У нее собственная ландшафтная студия, и она более 10 лет занимается благоустройством и озеленением загородных проектов. Заказов много: как частных, так и коммерческих и муниципальных. Сейчас пришло время выводить этот проект на новый уровень. 
В свое время я строил много АЗС в разных частях города, поэтому пришла идея на выездах с основных трасс создать садовые центры. Мы ориентировались на действующие проекты – «Динас парк», «Мох» и др. Это некая выставочная площадка с отделом продаж. Мы хотим предлагать услуги ландшафтного оформления, а также сопутствующие товары для благоустройства загородного дома и сада. По сути, это такой магазин-бутик в 300–400 кв. м с открытой площадкой, где будут представлены образцы ландшафтного оформления участка. Клиент может на самой площадке или в каталоге выбрать дизайн, и через пару недель такой проект будет реализован у него на участке.
Под первый садовый центр мы купили 30 соток на Новоприозерском шоссе и уже начинаем стройку. В мае поставим временное сооружение, и центр может работать. Параллельно будем возводить капитальное здание, которое будет готово до конца года. 
 
– Во сколько обойдется один такой центр? 
– Участок и здание будут стоить примерно 100 млн рублей без учета товарного запаса. 
 
– Сколько всего садовых центров будет и когда планируете их построить? 
– Мы стремимся охватить все семь основных выездов из Петербурга. Сейчас запустим первый проект, и дальше видно будет, как пойдет процесс и требуется ли какая-то корректировка планов. Участки собираюсь купить в этом году, а сроки реализации будут зависеть от экономической ситуации. 
 
– Вы собираетесь строить индустриально-складской комплекс в Ленобласти. Это еще одно новое направление бизнеса? 
– Да, мы купили 16 га на Мурманском шоссе и строим там сейчас индустриальный парк «М-18». Все вопросы по подключению к сетям уже решены, получены предварительные условия, идет обустройство съезда с трассы. Сейчас мы дорабатываем концепцию проекта, в том числе готовим заявку на получение статуса индустриального парка, чтобы наши резиденты могли иметь льготы. Вероятнее всего, мы будем разбивать участок на лоты от 0,5 га. Часть из них продадим, а часть – застроим под покупателя. Место перспективное, через несколько лет туда выйдет ВСД. Уже есть потенциальный резидент, который хочет производить строительные панели. Думаю, за год-полтора мы заполним комплекс резидентами.  
 
– Есть другие проекты по созданию складов? 
– Пока нет, к складской недвижимости мы всегда относились с осторожностью, так как этот сегмент дает меньшую доходность, чем жилье, торговля и офисы. Жильем мы занимаемся, торговля и офисы в последнее годы просели, поэтому склады нам показались более интересными.  
 
– Вернемся к жилью. Чьим именем названа площадь в деревне Хиттолово, где находится ваш дом? 
– Моим, там моя семья живет. 
 
– Почему вдруг? 
– Я построил поселок («Кавголовское озеро». – NSP) и сделал это, на мой взгляд, очень хорошо. Я даже думал бюст себе там поставить. 
 
– Вы точно не умрете от скромности… 
– А скромность тут ни при чем. На самом деле я бы заставил застройщиков всех жилых проектов ставить свои бюсты перед входом в ЖК. Хорошо сделал – люди будут благодарить, плохо – будет оплеванный стоять. Это честно. Я лично надеюсь, что лет через сто мои правнуки будут гордиться мной и моими проектами. 
 
– Что будет с ценами на жилье, в том числе на загородные дома? 
– Во многом это зависит от того, как в 2022 году изменятся доходы населения. Если они начнут снижаться, покупка недвижимости уже не будет приоритетом. Люди будут озабочены сохранением качества жизни.  
 
– В прошлом году вы баллотировались в Госдуму. Вам надоело заниматься бизнесом или видите свое будущее во власти? 
– К работе депутата я всегда относился скорее как к своему долгу перед обществом и во многом как к благотворительности. Мне хотелось разрабатывать и совершенствовать законы, которые сделают жизнь лучше. Тем более предпринимательский опыт позволяет видеть пробелы и недостатки в законодательстве. Когда я был депутатом, у меня практически не осталось времени на бизнес, зато я много работал с людьми, фактически был службой скорой социальной помощи. Возможно, когда-нибудь я вернусь к продолжению политической карьеры, но сейчас мне гораздо важнее заниматься бизнесом и быть со своей семьей.