Коммерсанты на стройке

В составе жилых комплексов обычно немало коммерческих площадей. Помещения для социальных учреждений отходят государству, остальные пристройки или встройки застройщики в основном продают инвесторам (реже – конечным пользователям). Однако некоторые компании оставляют площади себе, предлагая их в аренду и выступая по сути брокерами. О разных подходах к продаже и управлению такой недвижимостью мы расспросили застройщиков.

Максим ЖАБИН, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Мы предоставляем коммерческие помещения в аренду, чтобы влиять на судьбу наших жилых комплексов. Мы подготовили программу, которая ориентирована на привлечение перспективных арендаторов. Если этот процесс не контролировать, в итоге в новостройке, как это обычно происходит,  разместятся крупный ритейлер, 20 салонов красоты, 54 аптеки, 20 точек по продаже разливного пива и 25 салонов, продающих двери. Мы категорически против такого подхода, поскольку хотим наполнить комплекс качественным содержанием: пекарнями, ресторанами,  магазинами фермерских товаров, одежды, продуктов для детей, частными садами, медицинскими учреждениями и т.п. 
Для тех предпринимателей, которые прежде никогда не рассматривали такие комплексы, есть стимул – низкая стоимость аренды на первые три года: арендная плата до 300 рублей за кв.м в месяц плюс коммунальные услуги, чтобы была возможность раскрутить бизнес, встать на ноги, а  потом уже начать платить те 800–1000 руб./кв.м, которые мы рассчитываем в итоге получить.
Сейчас в управлении компании находится около 25 000 кв.м. 

Дмитрий СИДОРЕНКО, начальник управления продаж Группы ЦДС:
– Группа ЦДС продаёт коммерческие помещения как напрямую, так и через агентства.
Их покупка и последующая сдача в аренду – отдельная сфера бизнеса, которая давно вышла на профессиональный уровень. Портфельные инвесторы стали отдельной категорией клиентов, которые чётко понимают, чего хотят, какие помещения им нужны, кто является потенциальным арендатором. Чаще всего они приобретают универсальные объекты. У нас сформирован пул таких постоянных клиентов.
Сейчас экономическая ситуация не способствует покупке помещений конечными пользователями. Не имея возможности прогнозировать развитие на несколько лет вперёд, большинство компаний предпочитают арендовать. Как следствие, сейчас из восьми проданных коммерческих объектов только один покупает конечный пользователь. 
Раньше коммерческие помещения под стрит-ритейл зачастую проектировали по остаточному принципу. Первична была квартирография типового жилого этажа, которая могла негативно повлиять на планировку коммерческих помещений. Очевидно, что это создавало неудобства для бизнеса. Сейчас коммерция рассматривается как самостоятельная единица, обязательные элементы для помещения – отдельный вход и большие витрины. Заранее предусматривается место для крепления вывески с возможностью технического подключения к электричеству.  Внутреннее пространство формируется так, чтобы оставалось как можно меньше несущих стен, вместо них мы используем колонны и пилоны. Принцип свободной планировки распространяется по возможности и на соседние коммерческие помещения, чтобы при желании их можно было объединить. Около 80% всех вариантов имеют универсальное назначение. Это особенность стрит-ритейла, который очень зависит от конъюнктуры. 
Но есть и другая практика, которая применяется для объектов среднего формата (около 800 кв.м), где более жёсткие требования: погрузо-разгрузочная зона, мусорная камера и т.д. Тогда проект реализуют под конкретного заказчика, это долгосрочные сделки, подкреплённые инвестиционно-договорными отношениями.
Сейчас в жилых комплексах Группы ЦДС в продаже находится порядка 7500 кв.м.

Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– «Строительный трест» занимается как продажей встроенных коммерческих помещений, так и сдачей их в долгосрочную аренду. В настоящий момент общая площадь выставленных на продажу встроек – около 16 000 кв.м. 
Аренда коммерческих помещений от застройщика способствует увеличению объёмов продаж. Именно благодаря этому инструменту за несколько лет «Строительный трест» реализовал недвижимости для бизнеса на 1,1 млрд рублей. Сегодня в управлении компании находится 1500 кв.м встроек в домах (не считая площадей в бизнес-центрах и многофункциональных комплексах). 
За последние несколько лет портрет арендатора коммерческой недвижимости значительно изменился. Особенно это актуально для масштабных проектов комплексного освоения территорий. В прежние годы на первых этажах размещались небольшие магазины, химчистки и ателье. Сегодня их место заняли чайные и кофейни, spa-салоны, медицинские центры. 
При этом гораздо чаще стали открываться объекты образования. Как правило, это частные детские сады, развивающие студии для детей и школы иностранных языков. В наших домах за последние годы начали работать несколько таких учреждений. Например, детские сады Art Hello в жилых комплексах «Лиственный» у парка Сосновка и OSTROV на Петровском проспекте, а также английский детский сад Sun School в ЖК «Капитал» в Кудрово.

Ольга ТРОШЕВА, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– В «Петербургской Недвижимости» сегодня в продаже находится порядка 11 000 кв.м встроенных коммерческих помещений в жилых комплексах Setl Group. Большинство коммерческих объектов реализуются в течение месяца после старта продаж. Постоянные клиенты есть – это инвесторы, выстраивающие собственную систему «пассивного» дохода. В среднем каждый из них совершает одну-две покупки в год, хотя случаются и более частые сделки.
Коммерческие помещения реализуются поэтапно. На самых ранних стадиях строительства объекты стрит-ритейла чаще всего приобретают инвесторы для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Готовые варианты и объекты с близким сроком сдачи более интересны клиентам, которые ищут помещение для собственного бизнеса. 
В последнее время мы фиксируем перераспределение спроса в сторону новых жилых районов.  Набирают популярность небольшие помещения до 60 кв.м, в то время как ранее самой востребованной площадью было 100 кв.м. Клиенты всё чаще запрашивают увеличенную мощность электроэнергии для установки оборудования – не менее 12 кВт на каждые 100 кв.м помещения. Кроме того, покупателям всё больше интересны открытые планировки, которые подходят под любой вид деятельности.  

Михаил ГУЩИН, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»):
– Мы продаём не все помещения. Оставить встройку в собственности застройщика и в дальнейшем сдавать в аренду – способ сохранить заявленный профиль работы, то есть гарантировать его жителям. 
Мы несколько раз проводили аукционы, когда понимали, что на предложение офисных и торговых помещений в конкретных локациях может быть повышенный спрос. Этот инструмент позволяет получить более справедливую цену за лот. Были случаи, когда помещение поднималось в цене более 30 раз при шаге аукциона в 100 000 рублей. Торги проводим своими силами.
Наиболее популярны для коммерции встроенно-пристроенные помещения площадью 70–120 кв.м. Их покупают либо инвесторы, либо владельцы небольшого бизнеса. Для инвесторов вложение не только в жильё, но и в коммерческие помещения – разумный способ распределения инвестиций. Коммерческие помещения более ликвидны, хотя и стоят они больше. Они окупаются быстрее, чем квартиры (особенно если локация удачная), их выгоднее сдавать в аренду. Кстати, владельцы малого бизнеса часто предпочитают не покупку, а аренду недвижимости у собственников.
В последние годы девелоперы стали больше внимания уделять правильному распределению пешеходных потоков: важно, чтобы пути клиентов стрит-ритейла не пересекались с путями жителей дома. То же касается логистики грузового транспорта, который обслуживает бизнес в коммерческих помещениях.
Мы ещё на этапе строительства стараемся регламентировать оформление будущих коммерческих помещений в едином стиле. Например, для Ultra City мы разработали стандарт, создав единую концепцию наружных вывесок. В ней прописаны места размещения на фасаде, указаны единые размеры несущих конструкций и световых консолей, способы их крепления. Планируем создавать такие документы для всех проектов. В противном случае эстетика фасадов на уровне этажа коммерческих помещений может быть испорчена.

Виталий ВИНОГРАДОВ, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Нежилые помещения мы продаём, сдавать их в аренду как направление бизнеса не собираемся.
Сейчас предлагаем помещения во всех наших проектах, кроме ЖК «Три кита» в Мурино и ЖК «Капитан Немо» на намыве. В них коммерческие объекты уже проданы.
Коммерческую недвижимость обычно выводят на рынок за полтора-два года до сдачи дома. Реализовать её на начальном этапе нецелесообразно: нужно либо продавать задешёво, что невыгодно нам, либо за оптимальную цену, что невыгодно нашим покупателям. К сдаче дома у нас остаётся около 5% помещений. Наиболее ликвидные – те, что выходят на проходные улицы, угловые – покупают буквально за несколько недель. В числе наших клиентов есть определённое количество инвесторов, которые постоянно вкладываются в такую недвижимость. 
Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 300–500 кв.м, которые предназначены для сетевых ритейлеров. 
А если удаётся сделать разгрузочную зону, успех объекту гарантирован. У нас в каждом проекте есть одно-два таких крупных помещения, остальное пространство стараемся нарезать по типу конструктора, чтобы несколько встроек при необходимости можно было объединить. 
Возможно, ситуация  в будущем изменится. Не всем комфортно, когда на первых этажах жилых домов располагаются магазины. Но пока это наиболее популярный функционал. 

 ###gallery###