Для заемщиков ежемесячный платеж теперь важнее цены квартиры

О рынке ипотечного кредитования говорили участники бизнес-завтрака, проведенного оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя». Представители застройщиков, банков и риелторов пытались выяснить, что же такое ипотека – способ сэкономить или маркетинговый ход, как она влияет на продажи и кто ее сегодня берет.

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева констатировала, что в последние годы доля ипотечных сделок постоянно увеличивалась, и чем быстрее росли цены, тем быстрее прирастала ипотека. «Со снижением ставок и появлением их государственного субсидирования ипотека стала особенно привлекательной, и сегодня доля таких сделок, проводимых нашей компанией, составляет около 80%. Хотя в начале 2022 года этот показатель снижался до 74–75%. Среди ипотечных программ наибольшим спросом пользуется госпрограмма субсидирования ставок, на которую приходится 58% кредитов, и семейная ипотека – 37%. По рыночным ставкам берут только 4% кредитов, доля IT-ипотеки пока составляет только 1%», – говорит Ольга Трошева.

Что касается портрета заемщиков, то 53% из них это женщины. Около половины заемщиков это люди в возрасте от 30 до 40 лет. В среднем первый взнос составляет 21% от стоимости квартиры, а средняя сумма кредита – 5,7 млн рублей. Ольга Трошева уточняет, что первый взнос в последнее время снизился – ранее он был около 28%. «Сказались и программы, позволяющие снизить размер первого взноса. А вообще, за шесть месяцев стоимость жилья выросла примерно на 15%. И теперь основной критерий для покупателей это размер платежа, и застройщики с банками много работали над его снижением. Сейчас за студию можно платить по 15–20 тыс. рублей, что сопоставимо со стоимостью аренды квартиры», – рассказывает Ольга Трошева.

Она говорит, что период высоких ставок по депозитам закончился, и некоторые снимали деньги и вкладывали их в жилье, что в июне дало прирост по сделкам примерно в 15–20% по отношению к маю. Но большого наплыва покупателей она не ждет – не все деньги несут в недвижимость. 

Платеж важнее цены

Директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей говорит, что ипотека – тонкий лед для всех участников рынка: «И для клиентов, и для девелопера, который при самостоятельном субсидировании ставок должен компенсировать банку недополученный доход и договориться об удобных для клиента условиях. При ипотеке под 0,1% и у банков есть налоговые риски, и некоторые из них уже пересматривают условия подобных программ. Тем не менее сейчас расцвет ипотеки как финансового инструмента». Но она призналась, что нынешние ипотечные программы сложны, и даже она сама, имея 20-летний стаж работы в сфере недвижимости, для проведения своей покупки привлекла для консультации ипотечных экспертов.

Говорила она и о программах субсидирования ставок самими застройщиками. В этом случае клиент может взять ипотеку по ставке от 0,1%. Но при этом или цена квартиры вырастет на 10–30%, либо увеличится первый взнос – иногда с 15 до 50%. «У каждого девелопера свои отношения с банком, свои условия, каждый считает прибыль и убытки. Самая сладкая ставка в 0,1% это для тех, кому не важен размер первого взноса, – хорошая инвестиционная возможность», – полагает Елизавета Конвей.

Она уверена, что есть покупатели, которые готовы переплатить, но при этом им важна уверенность, что ежемесячный платеж будет подъемным. Она подтверждает, что маленький платеж сегодня перевешивает повышение цены.

Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что в мае объем продаж были минимальным, но с июня тренды переменились: «Не только потому, что кончились выгодные вклады – на них было не так уж и много денег. Оживление скорее из-за снижения ключевой ставки и по программе субсидирования ипотечных ставок». Ее компания также недавно запустила свою программу субсидирования ставок, и она озвучила несколько сложных вопросов. Например, как застройщики намерены решать проблемы при возможном расторжении договора долевого участия, заключенного с использованием таких «дешевых» кредитов. Насколько приходится увеличивать стоимость договора для комиссионного вознаграждения банку. Да и откуда брать эти средства – девелоперы работают с проектным финансированием, и такие комиссии этими кредитами не предусмотрены, и приходится на чем-то экономить. «Надо понимать, что все эти специальные ипотечные программы не вечны – застройщик не может до бесконечности субсидировать ипотеку, поскольку законодательство лимитирует его затраты», – говорит Светлана Денисова. 

Еще ипотеки!

Начальник отдела ипотеки Управления по региону Санкт-Петербург Группы «Эталон» Елена Зунделевич отметила, что ипотека сильно повлияла на стоимость первичного жилья – в 2020 году цены выросли на 21%, а в 2021-м – на 27%. «Теперь практически нет инвесторов – покупатели те, кто действительно нуждается в жилье или улучшает жилищные условия. Мы также долго не решались субсидировать ставки. Действительно, у этой программы должна быть срочность, она не может быть бесконечной, и люди должны это понимать», – считает Елена Зунделевич.

Она рассказала о программах, которых застройщики ждут от банков. Например, это ипотека без первого взноса – сейчас их мало и с очень высокой ставкой. А такие кредиты нужны молодым, которые не хотят долго копить.

Нужна и схема ипотеки, совмещенной с целевым кредитом на первый взнос, но с меньшей ставкой, чем у потребительского. А также программы субсидирования ипотеки на вторичную недвижимость – сейчас в ставках очень большой разрыв с первичным рынком. Ну, и включение в стоимость договора ипотеки не только отделки, но и мебели, паркингов и кладовых.

Начальник управления филиала «Росбанк Дом» ПАО «Росбанк» по СЗФО Ирина Ильясова пояснила, что субсидированные ставки есть давно, но просто сейчас они стали гораздо популярнее: «Мы открываем клиентам всю информацию по таким программам, и они сами могут выбирать, что им удобнее. Но большинство таких программ выгодно, только если заемщик не планирует досрочного погашения кредита».

Что касается кредитов на первый взнос, она рассказала, что такие уже есть, но выдаются под залог имеющегося жилья – ставка будет 11,5%, что гораздо выгоднее потребительского кредита. По таким кредитам клиент может не платить проценты до продажи имеющейся квартиры или же выплачивать их ежемесячными платежами вместе с ипотечным кредитом.

Коммерческий директор Группы RBI Дмитрий Фалкин дополнил коллег: "Программа с субсидированной ставкой, безусловно, стала мощным драйвером продаж, потому что, благодаря самым низким в истории России процентам по ипотечным кредитам, покупку нового жилья стали рассматривать даже те, кто раньше об этом и не мечтал".