НАШ ЦИТАТНИК: «В День строителя уместнее говорить не о зданиях как таковых, а о тех людях, которые их создают. И дай Бог, чтобы мы и дальше могли созидать, придумывать и воплощать свои идеи, делиться творчеством и передовыми мыслями...» Борис Мошенский

17 августа, 08:23

Какие направления развития и меры господдержки оживят бизнес в сфере недвижимости?

Вот и пройден экватор 2022 года. Позади – шоковая весна. Впереди – «структурная перестройка экономики». Рынок недвижимости учится жить в новой реальности.

С какими направлениями развития и мерами господдержки вы связываете надежды? 

Где видите потенциал возможного роста во втором полугодии 2022-го? 

На какие результаты деятельности рассчитываете выйти к концу года?

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»: 
– Руководство страны и субъектов РФ делает сильный упор на расширение предложения строящегося жилья, что уже позволяет избежать глубокого кризиса на рынке. Постепенное снижение ключевой ставки, за которым последовала корректировка ставок по рыночным продуктам и смягчение условий по льготной программе, положительно сказалось на спросе. В июне количество обращений в нашу компанию значительно увеличилось, если сравнивать с маем. Но ожидать восстановления до уровня прошлого года, конечно, не приходится. 
Важное решение для отрасли – субсидирование ставки по проектному финансированию до 15%. С учетом покрытия эскроу эффективная ставка составляет около 10%. При этом следующей ожидаемой мерой хотелось бы видеть поэтапное раскрытие эскроу-счетов в процессе строительства. Девелоперам нужна доступная ликвидность для реализации крупных проектов в формате квартальной застройки и для приобретения новых участков. 
В целом рынок стабилизируется, застройщики неплохо адаптируются к новым экономическим условиям. Решается ситуация с импортозамещением и выстраиванием новых логистических цепочек в части производства, поставок стройматериалов и оборудования. Покупателям доступны программы застройщиков по субсидированию части кредита. По итогам июня доля ипотеки в наших проектах уже превышает 90%. Без субсидируемых ставок этих сделок не было бы. 

Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест»: 
– Сейчас ощущается нехватка господдержки при покупке недвижимости на вторичном рынке. Ипотечные ставки составляют в среднем 10-12%, в то время как на «первичке» они находятся на уровне 6-7%. Между тем при поддержке вторичного рынка должен произойти рост продаж и новостроек, поскольку часть покупателей совершает покупку квартиры на «первичке» после реализации старого жилья.     
Если говорить о перспективах до конца года, мы рассчитываем на стабилизацию рынка и уверенные продажи. 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: 
– Конечно, главная мера – ипотека с господдержкой, а также все продукты, к которым рынок уже привык (ипотека для семей с детьми, IT-ипотека). Важно и то, что люди уже адаптировались в целом к сложившейся ситуации, что не возникает новых негативных явлений. Во всем этом мы видим наш потенциал роста. 
Полагаю, что наши годовые показатели будут близки к запланированным ранее. У нас был все-таки очень успешный I квартал, а начало III квартала тоже дает основания для оптимизма.  
Мы планируем до конца года вывести в продажу новый объект жилищного строительства и верим в его успех.  

Оксана Кравцова, генеральный директор компании «Еврострой»:
– Прогнозы сейчас давать очень сложно. При этом снижение ставок по ипотеке, господдержка, субсидированные программы застройщиков с банками – все это должно в ближайшее время стимулировать спрос. Но элитного сегмента напрямую это не касается, так как на наши продажи больше влияет курс валют. По сегодняшнему курсу покупать недвижимость, конвертируя доллары, невыгодно, поэтому мы сами сознательно понижаем цены, чтобы нивелировать эту разницу.
Мы диверсифицируем риски – открываем второй апарт-отель, расположенный на Крестовском острове, по соседству от нашего жилого комплекса «Привилегия». На днях получили категорию 4 "звезды". Сейчас завершаем ремонт и готовимся к открытию.


Андрей Амосов, руководитель филиала в Санкт-Петербурге IBC Real Estate: 
– Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то наиболее логичными выглядят меры по поддержке промышленности, которая должна активно вписаться в концепцию импортозамещения. Бизнес поддержат налоговые льготы и субсидии. Поддерживать ритейл при отсутствии крупных игроков бессмысленно. Офисная недвижимость поддержит себя сама, благодаря госкорпорациям и компаниям нефтегазового сектора. Роста не наблюдается пока нигде. Удерживает позиции индустриально-складская недвижимость. На наш взгляд, это сейчас единственный сегмент, имеющий перспективы в плане импортозамещения и вывода на рынок новой продукции. В нем пока нет явных предпосылок к значительному увеличению вакансии, а значит, такие объекты по-прежнему интересуют инвесторов. 

Виталий Коробов, директор компании Element Development: 
– Эффективными мерами господдержки в последние полгода стали снижение ключевой ставки и процентов по льготной ипотеке. Субсидирование ставок для застройщиков по проектному финансированию до 15% годовых тоже сыграло большую роль в оживлении рынка. Такие меры возвращают экономику проектов практически к докризисному уровню и позволяют девелоперам завершать начатые стройки и возобновлять программы развития. 
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов тоже могло бы стать хорошей мерой поддержки. Уменьшилась бы кредитная нагрузка на застройщиков и частично нивелировался бы негативный эффект от удорожания строительных материалов. Хотя в плане спроса мы настроены оптимистично, в то же время нас радует заявление замглавы Минстроя Михаила Стасишина о том, что если интерес к приобретению недвижимости не восстановится за летние месяцы, то последуют новые меры господдержки для строительной отрасли.  
В целом с начала года спрос на апартаменты за пределами Петербурга вырос в 2,5 раза. К примеру, по итогам второго квартала количество обращений в нашу компанию увеличилось на 200%. Большинство сделок по проекту «Bereg.Курортный» в Сестрорецке – ипотечные, причем если в марте их доля составляла 12%, то в мае – уже 46%. Средний чек покупки увеличился на 10%. При этом около 70% покупателей в нашем проекте – это инвесторы, остальные приобретают апартаменты для собственного проживания. До конца года мы ожидаем сохранения уровня спроса. 

Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Основной фактор роста – поддержка ипотечного кредитования. Если при этом произойдет стабилизация макроэкономической ситуации, к концу года спрос на жилье приблизится к докризисным значениям. Конечно, провал, случившийся в апреле–мае, дальнейший рост не компенсирует, однако осенью ситуация должна выровняться.  
Вторым аспектом является восстановление логистических цепочек и стабилизация рынка труда, что приведет к нормализации себестоимости строительства. К концу полугодия она даже несколько снизилась из-за уменьшения неопределенности на этом рынке. В марте компании закладывали дополнительные риски в расчетах. Сейчас ситуация более стабильная, что и привело к минимизации наценки за риск.  

Вадим Парадник, генеральный директор ГК «Глобал ЭМ»:  
– Поскольку рынок еще только адаптируется к новым условиям, которые поставлены перед нашей экономикой, что-либо прогнозировать достаточно затруднительно. В настоящее время у нас есть как начатая работа над новыми заказами, так и движение в сторону полной реализации проектов, стартовавших в прошлом году и в начале этого. Даст бог, мы, как минимум, не снизим темпы своей производительности, а как максимум, увеличим их. 

Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald: 
– На мой взгляд, государство должно заниматься макрорегулированием. При нормально работающих финансовых институтах, экспорте и импорте будет развиваться и строительный рынок. 
Что касается возможного роста, то для нас ситуация складывается неплохо. Запущены новые инфраструктурные проекты, и наши знания, умения и возможности там точно пригодятся. Пока все весьма оптимистично. Единственное, что изумляет, – это цены на новую технику. То, что мы считали неоправданно дорогим в январе, сейчас стоит ровно в два раза дороже. 

Алина Плетцер, генеральный директор ООО «ННЭ»: 
– К сожалению, ни под какие меры господдержки негосударственная экспертиза не попадает. Поэтому мы рассчитываем только на свои силы. 
Конечно, мы ощущаем падение объемов и изменение характера объектов. Но любые внешние изменения – это повод пересматривать подход к работе и оптимизировать внутренние процессы, меняться, чтобы сглаживать негативное влияние извне. С начала 2020 года мы постепенно и планомерно возвращаемся к финансовым и производственным показателям успешных 2014-2015 годов. Но высокая степень неопределенности значительно замедляет этот процесс. 
Тем не менее этот год для ООО «ННЭ» знаковый – нам исполняется 10 лет. Это серьезный юбилей и, в первую очередь, показатель стабильности и профессионализма компании. Мы взрослеем, стараемся не строить прогнозов, а планово и качественно выполняем свою работу. 

Александр Шарапов, президент РГУД, президент Becar Asset Management: 
– Одним из приоритетных направлений развития я считаю туристическую отрасль. Причем одним из ее драйверов является не просто внутренний, а молодежный туризм. Сегодня на него приходится уже больше половины турпотока в стране. Поэтому именно молодежные отели – коливинги и лайфстайл-отели – в ближайшее время будут на волне. 
Считаю необходимым, чтобы в рамках господдержки отрасли государство расширило перечень критериев для гостиничных проектов, претендующих на льготы. Лично мне неизвестен ни один отель, который получил был субсидию на кредит под его строительство. Возможно, дело в том, что список этих отелей нигде и никогда почему-то не раскрывался. 
Мы видим и сохранение интереса, в том числе со стороны региональных игроков, к развитию коворкингов. Для всех этих направлений мы разработали свои франшизы. 
Как никогда актуален и вопрос диджитализации отрасли. Современные форматы недвижимости просто не могут существовать без цифровой начинки, а в передовых IT-решениях нуждаются как эксплуатация, так и клининг недвижимости. РГУД занимается этим направлением в рамках комитета Proptech, но важно и участие государства. 

Дмитрий Мареев, генеральный директор ООО «СПбЛЗ»: 
– Надежды вещь неблагонадежная, поэтому ориентироваться будем на меняющиеся обстоятельства и условия. Сейчас гибкость в стратегии развития – это единственное, что позволяет оперативно реагировать. Господдержка необходима в виде льготного кредитования по ставке ниже ключевой, налогового поощрения компаний и предприятий, которые вкладываются сейчас в модернизацию и развитие производств. 
Пока сложно нащупать этот потенциал, будем пытаться адаптироваться под новые реалии. 
Объемы строительства и реконструкции в нашем сегменте ощутимо сократились, но по итогам года мы планируем сохранить показатели предыдущих лет. 

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens: 
– Отрасли необходимы меры господдержки, в первую очередь – госрегулирование цен на строительные материалы. Весной этого года рынок столкнулся с беспрецедентным подорожанием материалов отечественного производства. И если на арматуру цены в итоге опустились до уровня годичной давности, то стоимость бетона все еще остается необоснованно высокой, что похоже на отраслевые «внутренние санкции». 
Также, на мой взгляд, нужны меры поддержки в виде субсидированных ставок по проектному финансированию для «зеленых» проектов, реализующихся в рамках комплексного устойчивого развития территорий. Мало просто запустить льготную ипотеку для специалистов IT-отрасли, важно, чтобы на рынке было предложение, отвечающее потребностям этой аудитории: энергоэффективное жилье, с развитой внутренней инфраструктурой, с общественными пространствами и т. д. 
Высокий потенциал роста во втором полугодии есть у загородной недвижимости. Переезд из городской квартиры за город, ближе к лесу и реке становится популярным сценарием. В Петербурге у этого тренда даже больше возможностей, чем в Москве: расстояния между пригородами и центрами деловой активности меньше, и позволить себе жить ближе к природе могут даже те, кому необходимо постоянно бывать в городе по рабочим вопросам. Наиболее востребованы будут объекты, сочетающие преимущества загородного дома и удобства городской квартиры.  

Евгений Хохлов, директор по маркетингу инвестиционно-строительного холдинга AAG:  
– Основные надежды связаны с пролонгацией уже существующих программ в части кредитования как застройщиков, так и покупателей, а также с возможностью дальнейшего улучшения условий (например, процентных ставок). Плюс частичное или полное распространение льготной ипотеки на объекты вторичной недвижимости и загородного жилья. 
Если рассуждать о перспективах рынка в целом, скорее всего, будет происходить его скачкообразное восстановление. На мой взгляд, большего оживления стоит ожидать в массовом сегменте, на который и направлены меры господдержки.  Скорее всего, сохранится стабильно высокий интерес к загородной недвижимости (включая участки). Предположу также, что как только покупатели увидят потенциальную доходность по апартаментам, стоит ожидать довольно быстрого возвращения этого сегмента на докризисный уровень (хотя по итогам года просадка в 25-35% все равно будет). 
Пока же динамика курсов валют сейчас предоставляет гораздо более привлекательные возможности для получения инвестиционного дохода, чем вложения в те же сервисные апартаменты. 
Что касается запуска новых проектов, это будет целиком зависеть от складывающейся конъюнктуры, которую никто в среднесрочной перспективе спрогнозировать не сможет. Поэтому будем исходить из обстоятельств, взвешивая все риски. 

Юсуп Магомедов, основатель компании «Дом Одет»: 
– Мы рассчитываем на то, что меблировку квартир в новостройках можно будет включать в ипотечный кредит. Для этого нужна соответствующая законодательная база, и работа над ней сейчас идет. 
Кстати, и от покупателей жилья есть большой спрос на такую услугу. Просто не все застройщики готовы брать на себя этот объем работ с непонятной правовой базой. 
Сейчас мы прорабатываем договоры с тремя крупными девелоперами.  Конечно, пока без ипотеки, но развитие  в этой сфере должно идти постепенно. 

Кирилл Рузанов, генеральный директор УК «Начало.Сервис»: 
– Нас в первую очередь интересует обнуление НДС для гостиниц. Будем заниматься этим вопросом. А в целом для девелоперов стало бы отличной поддержкой снижение уровня контроля, количества согласовательных органов и уменьшение препятствий на пути вывода на рынок новых проектов. 
Мы рассчитываем на то, что турбулентность закончится, а вместе с нею и скачки разных показателей, которые непредсказуемо меняются от месяца к месяцу. Тогда и прогнозировать станет проще. 

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
– Сегмент апарт-отелей остается новым рынком, где нет четко выработанных подходов и стандартов. Сервисные апартаменты – это коммерческая недвижимость, значит, инвесторы не могут пользоваться льготной ипотекой, и вместе с тем к нам неприменимы многие меры поддержки гостиничного бизнеса.
Нас затронуло принятое в апреле решение об обнулении ставки НДС для объектов туриндустрии. Однако реализация законопроекта началась в июле, а значит, увидеть первые результаты мы сможем не раньше четвертого квартала.
Сервисные апартаменты – это хорошо упакованный инвестиционный продукт, предлагающий своим вкладчикам прозрачные доходные программы. В кризис сегмент привлекает инвесторов в первую очередь не как способ заработка, а сохранения своих накоплений. Несколько лет назад мы решили первыми в своей сфере развивать бизнес по франшизе. УК сопровождает реализацию проекта на всех его этапах: от проектирования и до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Есть уже реализованный проект YE’S Astana, построенный в столице Казахстана.
Сейчас мы продолжаем переговоры по новым проектам. В первом квартале стартовало строительство YE’S Leader на 700 апартаментов от ГК «Лидер Групп». Помимо этого, есть два новых проекта в Нижнем Новгороде и Новосибирске. Они на стадии проектирования, до конца года мы планируем получить разрешение на строительство.