НАШ ЦИТАТНИК: «С федеральным законом о реновации все понятно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении и урбанисты...» Виталий Никифоровский

11 августа, 05:45

Сергей Софронов: «Мы чувствуем себестоимость на кончиках пальцев»

Основные показатели рынка жилья и апартаментов не вызывают оптимизма. Продажи в новостройках Петербурга за май упали в 2,5 раза, на такую же величину аналитики прогнозируют снижение доходов от въездного туризма. О том, что сейчас со спросом на квартиры и апарты и чего ждать в ближайшей перспективе, мы беседуем с Сергеем Софроновым, коммерческим директором ГК «ПСК», и Анной Пановой, гендиректором УК PSK Invest (входит в ГК «ПСК»).

Сергей Софронов
Софронов
Сергей

коммерческий директор «Петербургская строительная компания»

– Насколько упал спрос на апартаменты? Может, у людей кончились деньги, и даже ипотека под 0% не поможет… 
Сергей Софронов: 

– Аналитики фиксируют снижение спроса с января 2022-го. По нашим проектам все было хорошо примерно до конца марта. Как известно, в марте во всех сегментах случился ажиотажный спрос, включая апартаменты. Его просадку мы почувствовали с конца марта. Люди интересуются инвестиционными покупками, но не совершают их. Значит, деньги у них есть, но они откладывают сделки по тем или иным причинам, формируя отложенный спрос. Пока граждане не очень понимают своих перспектив: доходов, занятости или бизнеса. Поэтому сейчас и не «заходят» в сделки. 
Все слышали, сколько денег было положено на трехмесячные депозиты в банки в феврале–марте. Сроки по ним вышли в июне, но значимого оживления на рынке нет. 
Свою роль в спаде сыграло увеличение ставок по ипотеке, но для апартаментов это не было критично. Доля ипотеки в сделках с апартами меньше, чем в жилом сегменте, и зависит от уровня объекта: в комфорт-классе – около 50%, в «бизнесе» – порядка 30%. 
Мы почувствовали снижение спроса на апартаменты и квартиры. По жилью комфорт-класса спрос начал восстанавливаться, по апартам растет число обращений, но они не перерастают в сделки. 

 Рынок жилья быстрее восстанавливается? 
Сергей Софронов: 

– Да, поскольку на ситуацию там больше влияет ставка по ипотеке. Когда по госпрограммам ее снизили до 9%, мы почувствовали некоторое оживление, невзирая на длительные майские праздники. Очередное уменьшение до 7% еще больше оживит рынок жилья, которое попадает в 12-миллионный лимит. 
Помогает и субсидирование ставки застройщиками. 

 В прошлом году ПСК субсидировала ипотеку на апартаменты до 4,1% на первый год. Насколько эта программа оказалась востребованной? 
Сергей Софронов: 

– Не очень. Хотя мы и сегодня продолжаем субсидировать ставку. Сделок с апартами в принципе на рынке было немного, хотя мы продали больше других. У нас нет цели реализовать все варианты по максимальной цене, а есть задача продавать в определенные сроки с определенной доходностью. Мы – один из самых крупных генподрядчиков на Северо-Западе по жилищному строительству, мы имеем возможность сокращать издержки, управлять себестоимостью, мы ее чувствуем на кончиках пальцев. За счет этого можем давать меньшую цену, чем наши конкуренты. 

 Сколько апартаментов остается в продаже в комплексе START? И каковы цены? 
Сергей Софронов: 

– Меньше 30 (из 3244 апартов), половина из них уже забронирована, и до конца лета мы распродадим остатки. Минимальная цена – 3,7 млн рублей за 19-20 кв. м. На старте такие варианты стоили 1,1 млн рублей. 

 Вы передаете юниты с отделкой, но без мебели? 
Сергей Софронов: 

– Есть возможность приобрести комплект мебели, чтобы сдавать в аренду через нашу УК. Но мы приостановили это предложение, потому что УК уже набрала необходимый лимит в 600 юнитов. 

 Почему не хотите брать в управление остальные юниты, если есть желающие? 
Сергей Софронов: 

– Когда мы создавали УК, мы предлагали ее услуги всем. Наиболее заинтересованные клиенты заключили договоры на меблировку и дальнейшее управление. Сейчас, на этапе передачи апартаментов в собственность, тоже есть желающие купить мебель. Возможно, мы пойдем им навстречу, но не факт, что возьмем юнит в управление. У рынка аренды есть определенная емкость. Чтобы качественно выполнить обязательства перед теми, с кем уже заключены договоры на управление, мы должны просчитывать возможности по заполнению номеров.  

 То есть 600 номеров вы способны загрузить, а больше – не уверены? 
Сергей Софронов: 

– Да, больше будет сложнее, как минимум в первый год работы. 

 Сколько собственников были бы готовы отдать вам в управление свои юниты, не будь ограничений? 
Сергей Софронов: 

– Оценочно – более 1000. Большинство собиралось и собирается сдавать юниты самостоятельно. Если анализировать другие проекты, позиция собственников периодически меняется. Например, недовольные работой УК инвесторы разрывают контракты и сдают самостоятельно, и наоборот. 

 Не страшно открывать апарт-отель почти на 3,5 тыс. номеров в это непростое время? 
Сергей Софронов: 

– Нет. Мы отвечаем за загрузку только тех номеров, которые взяли в управление. START ориентирован в основном на долгосрочную аренду, доля краткосрока будет сведена к минимуму. Это самое доступное цивилизованное арендное жилье у метро.  

Анна Панова, УК PSK Invest
Панова Анна
директор УК PSK Invest,
«Петербургская строительная компания»

 Сколько номеров вы взяли в управление в Putilov Avenir?  
Анна Панова: 

– На сегодня нам передано порядка 150 номеров, это около 55% проданного номерного фонда. В этом проекте ограничений нет. Это абсолютно гостиничная локация с минутной доступностью от метро, мы готовы взять хоть весь номерной фонд. С самого начала мы предлагали услуги управления, но основную часть номеров нам передали во время подписания акта приема-передачи. Меблировку ранее переданных номеров мы уже закончили, сейчас идет доукомплектация текстилем. А остальные юниты меблируем до конца лета.  

 Все ли успели закупить для двух отелей, которые скоро откроются? Не будет ли сложностей с оснащением тех номеров, которые дольщики передадут вам в последний момент? 
Анна Панова: 

– Нет, мы находимся в диалоге с поставщиками мебели и техники, могут измениться лишь цены. Были определенные сложности даже не с оборудованием и техникой, а с итальянскими стульями для проекта START. Но поменяв логистику, поставщик все же нашел возможность доставить к нам товар. 

Сергей Софронов: 
– Для Putilov Avenir все оборудование и материалы закуплены и поставлены, юниты переданы дольщикам. Как уже сказано, на этапе передачи номеров были проданы дополнительные услуги и по меблировке, и по управлению. Эти юниты мы доукомплектуем до конца лета. 
В START уже передали дольщикам более 1000 апартов, процесс продолжается. Вся мебель и техника есть. Хотя где-то пришлось оперативно искать замену. Кстати, не все фирмы попали под санкции, так, IP-домофонию до сих пор нам поставляет итальянский производитель. Мы не оптимизировали решения по мебели и технике.  

Сданный апарт-отель Putilov Avenir. Фото: ПСК
Сданный апарт-отель Putilov Avenir. Фото: ПСК

 Инвестиционных сделок в сегменте апартаментов стало меньше после введения эскроу? 
Сергей Софронов: 

– Да. Застройщики пользуются проектным финансированием, и они особо не зависят от темпов продаж. Но заработать на инвестиционных сделках можно: в зависимости от проекта – от 20% и выше. Хотя большая часть покупателей стремится заработать на сдаче в аренду, а не на перепродаже. В жилых проектах таких сделок больше. 

 Когда собираетесь открывать два апарт-отеля? 
Анна Панова:
 

– Начало сервисной эксплуатации запланировано на середину августа. Основная задача сейчас – запустить эти два отеля к сезону наибольшего спроса. Гостиницы обычно выводят на рынок в марте, чтобы охватить высокий сезон. Апартаменты, как правило, в сентябре, потому что миграционный спрос в основном приходится на сентябрь. Апарт-отели – это гибкий продукт, ориентированный и на посуточную аренду, и на долгосрок.  

 В обоих проектах будут использованы обе схемы? 
Анна Панова: 

– START больше ориентирован на долгосрочную аренду, это спальный район, но с шаговой доступностью от станции метро. Конечно, в высокий сезон часть номеров будем предлагать и в посуточную аренду.  
А Putilov Avenir и другие отели этой сети больше «заточены» под кратко-срок, хотя для каждого объекта мы разрабатываем свою схему, исходя из локации. Если отель находится далеко от метро, мы не будем его подтягивать к гостиничному формату. 

 Как в изменившихся условиях собираетесь выполнять обязательства по доходности? 
Анна Панова: 

– Основной наш проект – START, где много номеров в управлении. Если смотреть цены, то это самый доступный и качественный объект в Петербурге. У наших коллег-конкурентов проекты в другом ценовом сегменте. В кризис основной спрос всегда смещается в сторону самого доступного, а в случае с апартаментами – это START. Плюс мы активно работаем с вузами и другими корпоративными клиентами. Мы видим, как и почему объект будет заполняться.  

1 из 2
Сданный апарт-отель Start. Фото: ПСК

 Какова минимальная цена аренды? 
Анна Панова: 

– В START мы изначально закладывали 22 тыс. рублей в месяц, эта ставка сохраняется. Но когда будем публиковать тарифы, мы еще раз оценим ситуацию на рынке и, возможно, скорректируем ценники. 
В Putilov Avenir – в районе 30 тыс. рублей, что на уровне цен в проектах наших коллег. Демпинговать мы не хотим, но и завышать тарифы не будем. 

 У вас были две программы доходности: «гарантия» и «приоритет». Какой воспользовалось больше покупателей? 
Анна Панова: 

– Гарантированная не очень востребована. Она была популярна в период становления рынка. Сегодня многие покупатели владеют юнитами и в других проектах, они уже профессионалы и понимают, что программа операционного дохода приносит больше. 

 Что происходит со спросом на жилье? Вы корректировали цены в проектах Friends и «Северная корона»? 
Сергей Софронов: 

– По ЖК Friends со второй половины мая пошло оживление, особенно по входящим обращениям. По мере продаж и роста строительной готовности растет и стоимость квартир, последнее повышение было 1 июля. Цены с начала года выросли несущественно – на 5%. 
Премиальная недвижимость оказалась меньше подвержена колебаниям. Однако не скажу, что все ринулись вкладывать в нее. Еще довольно много кредитоспособных граждан выводят деньги в пока еще дружественные страны, в ту же Турцию, Дубай. Часть наших покупателей оказалась там. Но мы не увидели в «Северной короне» снижения спроса, хотя и его резкого роста тоже не произошло. Дисконтов не даем, по мере реализации квартир повышаем цены. В сложное время – в апреле – в «Северной короне» мы начали продажи коммерческих помещений. Спрос был активный, за месяц продали пять помещений, средняя цена – 500 тыс. руб./кв. м; сделки проходят от 100 млн рублей и выше. У людей по-прежнему есть деньги на руках. 

Строящийся ЖК Friends. Фото: ПСК
Строящийся ЖК Friends. Фото: ПСК

 Вы продолжаете поиск новых участков под жилье?
Сергей Софронов:

– Сейчас нет. У нас в портфеле достаточно земельных активов, в проектировании находится довольно большой объем жилья, который еще не представлен рынку.

 Ваши прогнозы на ближайшие полгода-год: восстановится ли спрос на жилье и апартаменты?
Сергей Софронов:

– Мы не испытываем иллюзий, что до конца лета восстановим прежние показатели. Наверное, это начнется не раньше осени. Покупатели выжидают, пытаются понять собственные перспективы. Если жилье относится к базовым потребностям человека, то апартаменты – это инвестиции. 
Но куда еще вкладываться, если не в доходную недвижимость? Альтернативных и более надежных источников не остается. Один из сценариев – плавное восстановление с осени, начиная с увеличения спроса и роста стоимости кв. м. Новых проектов выводится немного, а объем предложения сократился. Плюс у нас есть отложенный спрос за первое полугодие, который реализуется в том числе и в апартаментах.
По загрузке у меня вообще нет сомнений. Апарт-отели показали свою устойчивость и в коронакризис. Не будем забывать, что сильно ограничен и выездной туризм, поэтому многие (в том числе мои друзья и знакомые) стали активно ездить по России. 
А Петербург – один из самых востребованных туристических городов.

 Однако аналитики предрекают, что доходы от туризма упадут вдвое. Как переживут этот спад апарт-отели?  
Анна Панова:

– Мы выводим проекты в период активизации долгосрочной аренды, поэтому ситуация на рынке туризма для нас не имеет ключевого значения. Мы нацелены на молодежно-студенческую аудиторию и сезонную трудовую миграцию. К тому же при сокращении спроса на отели всегда в более выигрышной позиции оказываются новые, современные и комфортные объекты. Непонятно, что будет с западными брендами, но если они все же уйдут, наша сеть Avenir займет хорошие позиции.
Спад туризма, конечно, есть. Не факт, что все, привыкшие отдыхать за рубежом, переориентировались на внутренний туризм. Скорее всего, люди просто отказались от своих планов. Сейчас рынок на перепутье. К следующему сезону ситуация будет более стабильной и понятной. 

 Западные сервисы и агрегаторы ушли или уходят. Какие из отечественных аналогов реально работают? Как вы справляетесь без привычных инструментов?
Анна Панова:

– Агрегаторы больше ориентированы на работу в центральных локациях. Любой отель, невзирая на внешние факторы, не особо рассчитывает на тот же booking.com. Основная задача управляющего любой гостиницы – сократить долю таких агрегаторов и больше продавать самому, увеличивая долю корпоратов. Мы не исключение.
Вряд ли в ближайшее время кто-то полностью заместит booking, однако аналоги есть. Достаточно давно работают сервисы «Островок», «Броневик» и пр., которые вызывают доверие.