Эдуард Тиктинский: «Мы кратно наращиваем земельный банк»

– В чем новые вызовы для девелоперов сегодня? 
– Основные вызовы связаны с санкциями, которые усложняют закупку импортных материалов и оборудования, что особенно критично для проектов высоких классов. Сейчас девелоперы активно ищут и находят альтернативные каналы поставок. И второй вызов – это текущая неопределенность со спросом. Если сравнивать первое полугодие 2022 года с аналогичным периодом 2021-го, то снижение активности покупателей составило около 20%. Хотя надежды участников рынка, конечно, связаны с постепенным возвращением к нормальным значениям ставок ипотеки и с тем, что активно заработают субсидированные программы.
Но главное, почему лично я уверен в перспективах рынка: Петербург – это второй мегаполис и второй рынок недвижимости страны после Москвы. При любом кризисе эти два рынка падать будут последними, а восстанавливаться первыми. Есть и другие причины, почему деньги пойдут на рынок недвижимости. В 2020-2021 годах была высокая активность на фондовом рынке, куда пришло много неквалифицированных частных инвесторов. В 2022 году по понятным причинам произошло падение. Инвесторы, потеряв часть средств, будут выводить деньги из финансового сектора. Кроме того, в конце февраля и в марте банки давали хорошие условия по краткосрочным депозитам – вплоть до 20% и даже более. Срок этих депозитов три-шесть месяцев, и он подходит к концу, а новые условия уже совершенно другие. Очевидно, что для многих решением вопроса о том, куда теперь вкладывать эти деньги, станет именно рынок недвижимости.
Давно известно, что россияне всегда рассматривали недвижимость как стабильный долгосрочный инвестиционный актив – прежде всего для сохранения денег в кризисные периоды. Это «актив-убежище», который не может обесцениться. Ведь недвижимость у нас в долгосрочной перспективе никогда не дешевеет. Может быть только локальное снижение цен на фоне кризисов, но в перспективе двух-трех лет рынок всегда восстанавливался. Все вышесказанное позволяет нам уверенно смотреть в будущее и продолжать нашу политику по максимально активной покупке земли. 

– Как менялся земельный банк компании в последние годы? Может, компания пересматривала планы? 
– В последнее время, в соответствии с утвержденной стратегией, мы кратно наращиваем земельный банк. Если за 2021 год компания приобрела новые участки под строительство объектов площадью 200 тыс. кв. м, то в 2022 году ставим себе цель в 400 тыс. кв. м. В феврале–марте процесс закупки земли несколько замедлился в силу возникшей неопределенности, но он никогда не останавливался совсем. И сегодня мы продолжаем вести большое количество переговоров, рассматриваем целый ряд участков в разных частях города. В этом году у нас уже закрыто несколько сделок, и мы рассчитываем до конца года выйти на плановую цифру по закупкам. 

– Расскажите о перспективных проектах, какие участки привлекают RBI? 
– В земельном банке компании сейчас участки под строительство порядка 500 тыс. кв. м жилья (не считая проектов, которые уже сегодня в стройке и в продаже). Некоторые из них мы уже анонсировали. Например, участки на ул. Шостаковича и пр. Большевиков, в Репино и Зеленогорске, на ул. Средней Колтовской и ул. Чапыгина. По многим другим участкам информацию раньше времени стараемся не раскрывать.
Как видите, нам интересны площадки как в центре и прилегающем к центру «сером поясе», так и в периферийных районах, в зонах, находящихся или примыкающих к сложившейся застройке. Конечно, при условии перспективной локации и развитой транспортной доступности, например, как в комплексе Ultra City или новом проекте на ул. Шостаковича. Интересен Курортный район. В целом, привлекательны локации, где мы видим возможность создать продукт уровня RBI – это элита, бизнес-класс и проекты, которые, по современным критериям рынка, можно оценить как «комфорт-плюс».  

– Как изменился ваш подход к оценке участков? На что обращаете внимание в первую очередь и какие параметры наиболее важны? 
– Наш подход отработан годами и не меняется. Это маркетинговый анализ, то есть определение класса объекта и его цены, составление графика продаж. Это градостроительный анализ: технико-экономические показатели проекта, его архитектурная концепция, оценка градостроительных рисков и т. д. Плюс экономический анализ. 
И все эти составляющие одинаково важны. На их основании принимается решение о покупке. Естественно, текущая турбулентность на рынке заставляет еще более скрупулезно и ответственно относиться к расчетам всех показателей и к формированию предложения для собственника земли. 

– Как идут переговоры с продавцами сейчас? 
– Каких-то значительных изменений тут я не вижу. Да, имеет место некая переоценка предложения со стороны девелоперов, связанная с пересчетом себестоимости. Это отчасти влияет на те условия, которые девелоперы могут предложить собственникам участков. Можно ли назвать это влияние существенным? Вряд ли. Объем предложения на рынке тоже не претерпел существенных изменений: мы не видим массовой «заморозки» переговоров со стороны собственников и девелоперов. Как не видим и того, что требования собственников к покупателям внезапно изменились. 

– Какие районы в ближайшие годы будут развиваться активнее всего и почему? 
– Развитие тех или иных зон зависит не столько от желания или возможности девелоперов строить в конкретном районе, сколько от наличия в этих зонах участков, которые можно приобрести.  
С этой точки зрения сегодня есть два основных направления, которые формируют основной объем сделок на земельном рынке. Во-первых, зоны в районе КАД; во-вторых, «серый пояс». Участки в центре или в «спальных» районах на рынке представлены, но в небольшом количестве, и в целом погоды на рынке они не делают. Повторюсь: основной тренд – это либо «гринфилды» близ КАД, либо «браунфилды» в «сером поясе». 

– Какой надел компания не купит никогда, а какой, наоборот, купит не торгуясь? 
– Каждый участок уникален, тут нет догм. Да, можно говорить о том, что существует, например, некая «нижняя» граница по площади, за которой экономически эффективный, рентабельный проект нового строительства реализовать сложно. Условно, это порядка 5000 кв. м. Но главный принцип остается прежним: мы должны видеть, что в данной конкретной локации мы сможем создать тот продукт, который умеем и хотим создавать. Поэтому, например, в нашем активе сегодня нет участков за пределами традиционной черты Петербурга, за КАД (кроме традиционных курортных зон). Другой аспект – это градостроительные сложности. Но даже если нужно менять Генплан и ПЗЗ – это не стоп-фактор. Такой участок можно рассматривать. Просто мы понимаем, что процесс его освоения может занять больше времени, и нужно учитывать это в структуре сделки. 
В любом случае каждый участок мы анализируем. Если видим, что наш анализ соответствует предложению продавца, то, конечно, можно не торговаться и совершать сделку на условиях собственника. Но распространенная ли это история?  Сегодня нет. 

– Юг России остается перспективным для строительства регионом? 
– Да, мы по-прежнему активно его рассматриваем. Прежде всего, интерес представляет все черноморское побережье Краснодарского края.  

Материал подготовлен в рамках специального проекта NSP.RU - "ДОСТИЖЕНИЯ ГОДА", приуроченного к профессиональному празднику День строителя.

.