НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

30 сентября, 01:13
29 августа в 16:07

Как ТСЖ на проспекте Добролюбова в Петербурге сохранило дореволюционный дом

ТСЖ на Добролюбова, 19 известно на весь город: огромные светопрозрачные двери в парадную, сквозь которые виден холл с камином и креслами, отделкой камнем, парадной лестницей, огромной люстрой. Дом жители поддерживают сами: начали в 1990-е годы, объединившись и собрав деньги на ремонт. Но на вопрос о том, как содержать дом, если ему больше ста лет и он в центре Петербурга, говорят – начинайте с труб. NSP рассказывает историю и опыт сохранения этого дома.

Фото: NSP

Жилое здание на пр. Добролюбова, 19 – это доходный дом акционерного общества «Строитель». Построен в 1915 году. Статус объекта культурного наследия (ОКН) дом получил в 2001 году, а вот предметы охраны оформили только в 2011-м, рассказывает председатель ТСЖ на Добролюбова, 19 Наталья Николаева. Внешний фасад, выходящий на синий забор то ли арт-парка, то ли Судебного квартала, пока ждет ремонта. Во дворах же за коваными воротами стены чистые. И можно, не цепляясь глазами за подтеки, любоваться рядами окон нестандартной формы. Есть здесь и таблички «последнего адреса»: это имена жителей – жертв политических репрессий, которые перечислены также и на сайте ТСЖ. 

Парадная, видная с проспекта Добролюбова, производит особое впечатление при сравнении с фотографиями 1980-х годов, которые сохранились и тоже доступны. «В 80-е дверь не закрывалась. Рядом футбольный стадион, болельщики шли с матча, заходили в парадную, как в туалет», – вспоминают старожилы. Тогда же исчезли зеркала, мрамор со стен.

Граждане объединились для ремонта во второй половине 1990-х. Сначала собрались и привели в порядок один этаж, буквально вышли со шпателями. Потом начались работы на других этажах.  Как вспоминает Наталья Николаева, ЖКС тогда не возражал, сказали – делайте, что хотите. 

Одно из украшений холла дома – витражи. Первые из них восстанавливали специалисты Мухинского училища. Это обошлось в несколько тысяч долларов. Деньги на ремонт тоже собирали жильцы. 

1 из 7
Фото: NSP

Сначала трубы, потом фасады  

На вопрос, что посоветовать жителям других исторических домов, начинающим приводить дом в порядок, Наталья Николаева отвечает: начинать стоит не с декоративной отделки, а с чердаков и подвалов. И еще – для старых домов особенно важен отвод воды. 

В 2008 году в подвале на Добролюбова, 19 замерзли трубы, половина дома осталась без воды. Через два года создали ТСЖ. Сопротивления у прежней управляющей компании, по воспоминаниям собственников, это не вызвало. 

В доме 60 квартир, 122 собственника, это довольно стандартное количество для старого фонда. На собраниях ТСЖ средняя явка – 80%, говорит Наталья Николаева. В доме есть правление и есть управдом – как законодательная и исполнительная ветви. 

Имущество управдом обходит и инспектирует два раза в неделю. К такому графику пришли опытным путем. Такая система позволяет быстро выявлять неисправности, не позволяя им разрастись до больших поломок. Это позволяет за счет текущего ремонта сократить потребность в ремонте капитальном. 

«Хотите подвал посмотреть?» – спрашивает Наталья Николаева. В подвал надо спускаться, пригибаясь, но он сухой, чистый, непривычно аккуратный. Официально, кстати, часть подвального помещения продана, что вызывает возмущение жителей – они говорят, что именно внимание к коммуникациям крайне важно для сохранения постройки. Трубам тут, кажется, уделяют даже больше внимания, чем знаменитой красивой парадной. 

Вероятно, именно такое отношение к дому – все время следить и оперативно чинить то, что сломалось, – подходящий вариант для сохранения исторического наследия. Взамен порядка, которым периодически "радуют" горожан городские службы: «ремонтные работы будут внесены в бюджет на 2024 год в случае возможности финансирования».

Фото: NSP

Как согласовать ремонт парадной, если дом имеет охранный статус  

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА 

Градозащитник, юрист Анна Капитонова:  

– Богато декорированные парадные могут быть в доме-памятнике или в доме, у которого нет такого статуса. И те и другие могут быть одинаково красивыми. В домах не-памятниках иногда парадные даже более богато украшены. 

Главное, о чем должны помнить жители: парадная многоквартирного дома – общая собственность. Жильцы – полные хозяева, и работы должны проводиться с их согласия. Например, в доме Бака ремонт координирует совет дома. 

В домах-памятниках, т. е. имеющих охранный статус, для работ нужно получить согласование КГИОП. Для этого нужно разработать проект реставрации или ремонта. Этот проект проходит государственную историко-культурную экспертизу, после этого КГИОП дает разрешение на работы. 

Ремонт может проводить организация, которая имеет соответствующую лицензию, а также могут проводить работу волонтеры под ее надзором. 

Упрощенного порядка согласования этой процедуры не существует. Попытка согласовать в комитете методики – это не совсем эквивалентно разрешению на работы в конкретной парадной. 

Как правило, если совет дома готовит проект ремонта или реставрации "исторической" парадной, то он старается включить в него все необходимые работы. Никто не хочет делать отдельный проект, чтобы, условно, помыть витраж. Скорее всего, если жильцы ввязались в согласование такого документа, в него заложат еще восстановление двери, лестницы и т. п. 

К сожалению, во многом разрушена система подготовки реставраторов, которая была в СССР и сохранялась еще до 2000-х годов. Коммерческая реставрация есть, она может быть хорошей, но не хватает научной школы, исследований… 

Если же дом не под охраной КГИОП, то согласований ведомства и не требуется. В этом смысле процедура упрощается. Но все же хотелось бы подчеркнуть, что реставрационные работы должны делать квалифицированные специалисты, а не рабочие управляющих компаний. 

Жители иногда организуют платные экскурсии в парадные, что позволяет окупать хотя бы частично затраты. Совет дома может распоряжаться помещениями, может проводить экскурсии во дворах и т. п. В большинстве домов в историческом центре есть что показать и есть что о них рассказать. Почти везде есть истории жителей. Но экскурсии должны организовываться с согласия жильцов. 

Фото: NSP

Согласование ремонтных работ в охраняемых домах  

Комментарий КГИОП  

Работы по сохранению объекта культурного наследия (в том числе работы по расчистке/ремонту/восстановлению витражей, оконных заполнений, элементов декоративно-прикладного искусства) проводятся на основании задания и разрешения на проведение указанных работ. Их выдает КГИОП, как и согласования по проектной документации. Обязательное условие – осуществление технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия.

Одним из часто встречающихся видов нарушений в области сохранения объектов культурного наследия является производство самовольных работ. 

Значительную часть самовольных работ составляют работы по приспособлению объектов для современного использования в отсутствие надлежащих согласований и разрешений. Также часто встречаются факты отклонения от ранее согласованной проектной документации в ходе работ.

Некоторые самовольные работы выполняются из благих побуждений: чаще всего выявляются факты производства самовольных противоаварийных работ (замена окон, окраска фрагментов фасадов, отбитие слабодержащихся элементов архитектурного декора и т. д.). При этом для производства противоаварийных работ действующими административными регламентами предусмотрен упрощенный порядок получения разрешений, о чем КГИОП неоднократно уведомлял управляющие организации. 

Методические рекомендации по соблюдению данного порядка размещены на сайте КГИОП в разделе «Полезная информация». В ряде случаев работы по техническому обслуживанию и текущему уходу могут быть проведены в рамках хозяйственной деятельности собственника или иного законного владельца ОКН. В таком случае согласование с КГИОП не требуется.