Кризис вынуждает девелоперов и застройщиков к осторожности, но стройка жилья не остановится

Эксперты рассуждают о грядущей стагнации на первичном рынке. Это подтверждается и данными статистики. По данным Росреестра, петербургские девелоперы за восемь месяцев 2022 года продали на 11% меньше. Так, с января по август включительно заключено 43 737 договоров долевого участия, что на 11% меньше, чем в 2021 году, и на треть меньше, чем за тот же период докризисного 2019-го. Абсолютный минимум по числу продаж зарегистрирован в мае 2022 года – всего 2902 договора. С тех пор объемы продаж растут, но пока показатели в полтора-два раза хуже, чем в феврале–марте.

Большинство опрошенных застройщиков признали, что теперь подходят к своим проектам крайне взвешенно, тщательнее оценивают их перед запуском. В целом, даже ближайшими планами девелоперы делятся неохотно. Осторожничают.

Тем не менее останавливаться никто не собирается: компании продолжают искать и покупать участки, хотя и не так активно, как до марта; выводят на рынок новые ЖК и новые очереди действующих; а темпы строительства наращивают. 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: 
– Большинство инвесторов занимают выжидательную позицию. Исключая, возможно, самых прозорливых. Спрогнозировать, как будет развиваться рынок, что будет с покупательским спросом в условиях высокой турбулентности, весьма непросто. Уже на самом высоком уровне заметили, что уровень покупок на первичном рынке недвижимости упал почти вдвое. По цифрам ввода мы еще прилично выглядим, но эти показатели – результат бурной деятельности «тучных» 2020–2021 годов. А для девелопера, который все понимает про инерцию, важен в первую очередь именно уровень текущего спроса. Сейчас мы говорим даже не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки. 
В компании «Л1» тем не менее новые объекты готовятся к выводу на рынок. У нас три перспективных проекта в обжитых городских локациях на юге города. В ближайшее время анонсируем один из них. 

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): 
– На рынок этим летом выведено довольно много проектов. В целом уровень пополнения предложения соответствует традиционному объему – около 300-350 тыс. кв. м ежемесячно. За полугодие объем предложения практически не изменился: в конце 2021 года – 3,92 млн кв. м, в конце II квартала 2022 года – 3,88 млн кв. м. Рынок цикличен: иногда предложение и спрос концентрируются в границах города, а потом уходят за КАД и в пригороды. Сейчас как раз активизировались застройщики в «заКАДье». Но крупные компании выводят в продажу проекты и в городских локациях. В 2022 году Setl Group начала продажи в ЖК Pulse Premier, Amber Club, малоэтажном ЖК Univer City, Astra Marine, ЖК премиум-класса Imperial Club на берегу Большой Невы, ЖК «Сенат». А недавно выведен на рынок ЖК «Дворцовый фасад» в Петродворцовом районе. До конца года холдинг готовится представить покупателям еще несколько проектов.  

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:  
– Рынок Петербурга подвержен региональной экспансии. То, что в свое время не очень получалось у московских девелоперов, пытаются сделать компании из других регионов. Шансы у них есть. Конкуренция среди петербургских девелоперов также растет. Местные компании активности не снижают: почти все девелоперы из «первой десятки» работают над новыми проектами, от поиска участков до начала строительства. Мы не прогнозируем спад, но для прямого сравнения рынка с докризисным мало стабильных критериев. Рынок меняется. Сознательное торможение проектов противоречит логике наполнения эскроу-счетов. Чем меньше на них средств – тем выше ставка по проектному финансированию. 
Общая тенденция, предсказанная еще в середине прошлого века, – комплексное освоение территорий. Сейчас у Петербурга есть земельный запас на южном направлении, которого хватит еще на несколько лет. Точечные проекты в исторических районах будут появляться и привлекать к себе внимание на фоне ограниченного выбора. Но если говорить о «комфорте» и «стандарте», делающих статистику, то направление здесь пока одно – неосвоенные ранее территории в формате КОТов.  
Мы готовим сразу несколько проектов, среди которых КОТы на юге Петербурга. Текущая реальность располагает к такому формату. Это возможность создавать жилые кварталы с нуля, по привлекательной для покупателя стоимости за кв. м. 

Мария Забелина, руководитель отдела маркетинга Maslov Group: 
– Апартаменты – достаточно новый для российского потребителя способ инвестирования. Однако в текущих реалиях именно он становится все более интересным, и в эту нишу приходит все больше новых игроков. 
2022 год стал кризисным для всего рынка. Для жилья ключевым стало изменение ипотечной ставки, на апартаменты повлиял резкий скачок стоимости стройматериалов и уход некоторых производителей мебели. Сказывается и поведенческий фактор: многие стали «придерживать» деньги и неохотно их инвестировать. Летом наметился положительный тренд, но рынок в стагнации, и едва ли выйдет на докризисные показатели в следующем году. Есть ощущение, что компании, «недополучившие» прибыль в 2022 году, будут сдвигать сроки строительства. 
Компания Maslov Group планирует запускать новые объекты, а также – пробовать свои силы в новых сферах. Сейчас на фоне роста популярности загородного туризма мы запускаем собственные базы отдыха в Ленобласти. 

Дмитрий Макаров, коммерческий директор компании «Полис Групп»: 
– Девелоперы стали осторожнее, но инвестиционную деятельность не останавливают, ищут новые участки. Могу предположить снижение объемов предложения примерно на 15%. Момент придерживания проектов прошел, сейчас компании активно их запускают. Но выход очередей происходит медленнее, чем планировалось, ввиду снижения спроса. 
Популярны локации Приморского, Красносельского, Пушкинского района. В основном это проекты КОТ, включающие всю необходимую инфраструктуру. Исключением не стал и наш новый 12-этажный комплекс «Полис Новоселье», который вышел на рынок в середине сентября. 

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»: 
– Инвестиционная активность застройщиков снизилась. В связи с высокой неопределенностью они сосредоточились на завершении текущих проектов и выводе очередей в действующих. Участки приобретались не так активно – цены на землю существенно выросли, в продаже мало подготовленных наделов и т. д. 
Основное предложение сосредоточено на бывших промышленных территориях. А там сложности с переводом земель, множеством собственников, с инженерной подготовкой и пр. Вторая категория – точечное строительство в уже сложившихся кварталах. Но мы продолжаем заниматься комплексной застройкой территорий. 

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Работать стало сложнее, кризис оказывает влияние как на поведение покупателей, так и на себестоимость строительства. Меняется состав участников рынка. Некоторые иностранные компании, давно и успешно работающие в Петербурге, заявили о завершении своей деятельности в России. Но жизнь продолжается и регулярно появляются сообщения о планах новых игроков, о получении разрешений на строительство, о покупке участков, старте продаж.  
У каждой компании есть план действий в кризисной обстановке. Сейчас все объекты своевременно вводятся в эксплуатацию.  
Холдинг «РСТИ» выпустил в продажу новые очереди в ЖК Cube, «БелАрт», готовятся к продаже несколько корпусов в ЖК «Тайм сквер». Не исключаем скорый выход в продажу новых объектов. РСТИ рассматривает новые участки под застройку и активно ведет разработку новых проектов. Мы внимательно следим за предпочтениями и требованиями покупателей.  

Павел Евсюков, руководитель направления стратегического маркетинга компании AAG: 
– Активность девелоперов по сравнению с началом весны выросла. Подано большое количество заявок на изменение зон Генплана, что свидетельствует об их активной работе над пополнением земельного банка. Вплоть до конца мая новые проекты были единичными. Но уже в июне ситуация начала выправляться. Спрос оживился, девелоперы сумели найти альтернативных поставщиков по большинству импортных позиций. Продажи в новых проектах или очередях открываются практически еженедельно, на рынок выходят новые игроки. 
Сейчас мы сконцентрированы на подготовке флагманского проекта AVANT на Пионерской улице, в его состав войдут квартиры и лофт-апартаменты в реконструируемых корпусах фабрики «Красное знамя». Точкой притяжения станет пешеходный променад между Пионерской и Большой Разночинной улицами. Продолжим развивать и локацию на берегах Охты – неподалеку от сданного ЖК ALTER появится новый дом бизнес-класса. Также в планах пилотный проект коттеджного поселка бизнес-класса в Курортном районе. 

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City: 
– В Петербурге девелоперы раскупили участки еще в прошлом году, сейчас новые пятна появляются нечасто, в том числе из-за готовящихся изменений Генплана. Интересных площадок в «сером поясе» немного. Цены высокие – около 60 тыс. рублей за 1 кв. м улучшений: девелоперы, похоже, выбрали все, что ниже этой планки. 
Мы ведем строительство апарт-отеля Well на набережной Обводного канала, 118а. Наша цель – не просто создать инвестиционно привлекательный объект, но и сделать вклад в будущее, в формирование городских территорий. Инвестор не будет тратить время на управление недвижимостью – УК возьмет на себя все обязательства. В Well можно не только приобрести апартаменты, но и стать партнером паевого инвестиционного фонда (ПИФ). В перспективе мы планируем строительство нескольких апарт-отелей под брендом Well в Петербурге, Москве и городах-миллионниках РФ. Поэтому внимательно изучаем развитие этого сегмента, мониторим лучшие локации. 

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI: 
– Новые проекты стартуют, но очень аккуратно, небольшими объемами. Девелоперы не будут ничего массово «замораживать»: земля куплена, придерживать активы особого смысла нет. По итогу 2022 года мы ожидаем снижение вывода новых объектов на рынок примерно на 35%. Считается, что в более выгодной ситуации застройщики, у которых больше проектов в высокой стадии. С другой стороны, наша практика показывает, что наиболее яркие новые проекты в хороших локациях будут пользоваться спросом всегда. Как, например, наш ЖК «МИРЪ» на Миргородской. 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: 
– Инвестиционные перспективы девелоперов все больше зависят от параметров ипотеки. Себестоимость строительства существенно выросла, а покупательская способность остается на уровне предыдущих лет. Без понимания перспектив господдержки сложно оценить экономическую эффективность. Девелоперам приходится вести себя консервативно. Очереди крупных проектов дробятся на мелкие части, с выводом в продажу новых крупных проектов застройщики не торопятся. Мы реализуем ЖК «Огни залива» в Красносельском районе. Южное направление сейчас стало приоритетным, хотя многие годы его развитие сдерживалось. 

Виталий Коробов, директор компании Element Development: 
– По данным Nikoliers, за последние полгода девелоперы инвестировали $236 млн в новые участки. Около 70% сделок – приобретение земли под жилую застройку. За первое полугодие 2021-го сумма таких вложений составила $1,1 млрд.  Снижение активности связано с нестабильной экономической ситуацией, активным спросом в 2020-м и 2021 годах. Сыграли роль подорожание банковского финансирования, проблемы с логистикой, рост цен на стройматериалы и дефицит рабочей силы. По мере стабилизации ситуации и понижения ключевой ставки девелоперы начинают более уверенно прогнозировать ценообразование и строить финансовые модели, темпы приобретения участков постепенно увеличиваются, как и запуск новых объектов. 
Наша компания в этом году закрыла несколько сделок по покупке участков. Мы стараемся выбирать локации в обжитых районах, с развитой инфраструктурой и рядом с зелеными зонами. В октябре мы выведем на рынок новый объект премиального класса в Московском районе, на улице Коли Томчака. До конца 2022 года будут анонсированы еще два проекта. 

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»: 
– Весь 2021 год девелоперы активно скупали участки. Затем на фоне резкого повышения ипотечных ставок спрос сократился, и в этом году активности на земельном рынке практически не было. Выжидательную позицию заняли и покупатели. Возможно падение спроса и замедление темпов вывода новых проектов из-за санкций и жесткой системы проектного финансирования. 
Наша компания в ближайшее время планирует вывести на рынок новые очереди проектов «Окла» и «Янила». Оба возводятся в формате квартальной застройки со всей необходимой инфраструктурой. Мы не намерены отказываться от опций, которые повышают комфорт проживания. Наоборот, мы намерены улучшать свой продукт. 

Артур Гайсин, генеральный директор ХК «Сити 78»: 
– Интересные объекты в удачной локации всегда в цене, и на них есть спрос. Объем предложений сохранится на сегодняшнем уровне. У многих компаний есть уже подготовленные объекты, которые они планируют реализовать в 2023 году. 
Сейчас одинаково успешным может быть как масштабный проект, так и камерный, на 200 квартир. Успех зависит не от величины, а от грамотной концепции, правильного маркетинга и удачного расположения.  
Мы видим хорошие перспективы в сегменте промышленно-индустриальной недвижимости: сейчас немногие девелоперы занимаются этим, а качественных объектов для производства и хранения товаров в Петербурге по-прежнему не хватает. 

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S: 
– В нынешних условиях многие застройщики с опаской начинают новые проекты, предпочитая сосредоточиться на уже строящихся. Интерес к жилью поддерживается льготной ипотекой, которая не распространяется на коммерческую недвижимость. Коммерческие проекты оказываются рискованными, и девелоперы все чаще выбирают формат сервисных апартаментов: они более устойчивы к кризисам.  
В 2020 году мы запустили программу развития сети апарт-отелей YE’S по франшизе – проектируются объекты в Нижнем Новгороде и Новосибирске, ведется строительство апарт-отеля YE’S Leader в Петербурге. В следующем году мы планируем запустить еще два проекта в Петербурге и Казани. 

Елена Федорова, управляющий партнер ГК «Глобал ЭМ»:  
– Осторожность – естественная реакция на кризис. Девелоперы и застройщики тщательнее планируют и анализируют новые проекты. Заметные изменения претерпевают проекты бизнес-класса: застройщики уменьшают площадь лотов, оптимизируют те решения, которые на данный момент считают излишними. Полагаю, что многие таким образом готовятся к спаду в 2023 году. Спад будет, хотя его глубину спрогнозировать сложно.