Спрос на участки под жилье в Ленобласти в сентябре 2022 года сократился в 2,3 раза
В сентябре 2022 года было зарегистрировано 2814 сделок с участками ИЖС и СНТ – в 2,3 раза меньше, чем в августе. И в 1,8 раза меньше, чем год назад, в сентябре 2021-го.
В октябре количество сделок с участками, скорее всего, также заметно сократится. Потому что в экономике чудес не бывает.
Аналитики уже в августе фиксировали снижение количества покупательских запросов: минус 15,4% к июлю, минус 20% – год к году.
И тем не менее именно участки остаются самым популярным и ходовым товаром на областном рынке недвижимости. За девять месяцев 2022 года, по данным областного Управления Росреестра, в регионе было зафиксировано 53,6 тысячи сделок купли-продажи с участками под ИЖС и садоводство – на 10,8% больше, чем за тот же период прошлого года (48,4 тысячи сделок).
Построить дом своими руками
С января по сентябрь в области появилось 15,9 жилых домов на наделах ИЖС и садовых участках общей площадью 2,2 млн кв. м (табл. 1). В основном – по дачной амнистии, но более 80% – это именно новые дома, построенные в последние полтора-два года. За девять месяцев 2021-го – 13,3 тысячи частных домов, 1,8 млн кв. м. Плюс 20% за год.
Пандемия породила в этом сегменте весьма существенный дополнительный спрос – за счет осознания ценности и безопасности благополучной экологии и загородной жизни. «Удаленка», онлайн-сервисы и доставка сгладили некоторые серьезные неудобства жизни за городом.
Кроме того, бурный рост цен на квартирном рынке, подхлестнутый льготной ипотекой, сделал для многих семей недоступным или неоправданно дорогим приобретение жилья городского типа. В результате произошло сильное смещение спроса в сторону частных домовладений. В среднем за месяц граждане ставят на учет 1500-2000 частных домов в Ленобласти. И заключают примерно столько же ДДУ. Но средняя площадь частного дома – около 140 кв. м, средний бюджет сделки, по экспертным оценкам, – около 10 млн рублей. А квартиры в новостройке – 43 кв. м при бюджете 6,3 млн рублей.
Квартиры теряют популярность
На вторичном рынке в регионе за месяц продают примерно столько же квартир, сколько домов для постоянного проживания – 2-2,5 тысячи. В начале года квартирных сделок было почти вдвое больше – 3-4 тысячи в месяц, (см. табл. 3 и 4), но весной ипотека накрылась, и к осени показатели выровнялись.
Начало СВО вынудило многих потенциальных покупателей пересмотреть жизненные планы. Введение санкций и уход западных компаний привели к ценовому хаосу. А объявление в конце сентября частичной мобилизации и присоединение новых областей и вовсе поставили загородный рынок на паузу.
Тем не менее наблюдения за «кризисным» рынком позволяют нам предполагать, что в период общего спада сегмент участков проседает медленнее, чем новостройки или вторичный рынок жилья. В том числе из-за того, что на загородном рынке кредитные ипотечные схемы менее распространены, чем на вторичном или тем более на «первичке», где их доля составляет 80-90% (в масс-маркете).
Цены на загородное жилье растут
Цены на загородном рынке, конечно, тоже растут, особенно заметно – с лета 2020 года, когда стало понятно, что за городом от пандемии спасаться удобнее. Но динамика загородных цен сильно уступает городским показателям: плюс 20-30% за год. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость» на начало III квартала 2022-го, 38% сделок с участками в коттеджных поселках проходили в диапазоне от 100 до 200 тысяч рублей за сотку. Средний бюджет – 1,5 млн рублей. Еще 24% – до 100 тысяч (0,8 млн рублей). Стоимость надела в коттеджных поселках эконом- и комфорт-класса за год выросла на 8%. Потому что конкуренция: на рынке представлены более 300 поселков, 16,6 тысячи лотов.
И для девелоперов стоимость входа на этот рынок – затраты на приобретение, межевание, обустройство инженерных сетей и дорог – существенно ниже, чем при запуске многоквартирного дома. А есть еще огромный массив «старых» садоводств, как правило – с массой проблем, но зато и с приемлемым ценником.
Понятно, что падение реальных доходов граждан, снижение потребительского оптимизма серьезно скажутся и на загородном рынке. Но обвального кризиса здесь не будет. Как не было его ни в 2008-м, ни в 2015-м. В крайнем случае – долгая пауза.
Динамика регистрации сделок с домами, участками и квартирами в Ленобласти, 2021–2022 гг.
Мнения экспертов
«Пока о реакции рынка на последние события судить сложно, для выявления тенденций нужно больше времени. Мы надеемся на позитивные сигналы от правительства РФ и дополнительные меры стимулирования спроса на недвижимость, активизацию кредитных программ по покупке участков и строительству частных домов.
Полагаю, количество срочных продаж в общем объеме рынка увеличится незначительно. Мы также не видим рисков «заморозки» значительного количества проектов и банкротства девелоперов. Поведение участников рынка сейчас диктуется политическими рисками и неопределенностью, а не экономической ситуацией. Основные шоки наша экономика уже испытала, и рынок недвижимости показал хорошую устойчивость к этим шокам. Земля остается базовым активом со стабильным ростом капитализации, к тому же – не требующим значительных затрат на содержание. Кроме того, людей с накоплениями 1-2 млн рублей в десятки раз больше, чем с накоплениями в размере от 7-8 млн. А квартир дешевле этой суммы сейчас на рынке новостроек почти нет…»
«Продажи в бизнес-классе, конечно, упали. Трудно сказать, как долго это продлится, участники рынка, продавцы и покупатели, заняли выжидательную позицию. На мой взгляд, быстрого отскока ждать не стоит: из тех граждан, которые уехали, не все вернутся обратно. Спрос на жилье будет восстанавливаться медленно. А дальше все будет, как всегда. Мы строим и обустраиваем коттеджный поселок «Ламбери» более десяти лет, пережили не один кризис. Главное – качественно делать свою работу, корректировать графики, менять приоритеты, но следовать четко намеченной цели.
Сейчас мы строим семь инвестиционных домов, залили фундаменты еще под три дома. Не из-за того, что мы заядлые оптимисты, это расчет, проверенный годами, – всегда вкладывай в собственное дело»
«В настоящее время темп продаж стабилен. Реализация перестала расти, но и не спадает. Меньше звонков. При этом количество показов не уменьшается. Пока в наших поселках нет обращений за срочной продажей. Но мы уже на главном меню сайта добавили опцию «Срочный выкуп дома или участка».
В случае позитивного сценария СВО и возвращения к некоторой стабильности покупательская активность будет нарастать, но не сразу, а по прошествии нескольких месяцев, когда на рынок вернутся микроинвесторы. В то же время есть фактор, который уже сегодня все активнее звучит от покупателей и риелторов о том, что граждане начинают опасаться жить в многоквартирных домах (например, из-за возможных терактов) и предпочитают перебираться за город. Этот вариант будет подталкивать к приобретению загородных домовладений «конечных» покупателей»
«На загородном рынке люди стали еще внимательнее, больше обычного переживают, будут ли в срок проложены сети, подключены газ, электричество… У нас в «Виль-Парке» газовые сети уже выведены на каждый участок, заявки на электричество поданы заранее, не придется подключать по новому огромному тарифу.
Участки с готовыми коммуникациями в приличном месте всегда будут в цене. Снижение цен на землю в ближайшей перспективе маловероятно. После спада спроса, вызванного шоком, следует новый всплеск активности. Земля всегда была самым надежным способом вложить и сохранить деньги. Но подозреваю, что сейчас люди предпочтут оставить средства "на всякий случай»
«Постоянная жизнь в кризисах научила девелоперов быть терпеливыми, не паниковать и не демпинговать.
В демпинге вообще нет никакого смысла, как в 2008-м: что ни делай, результат будет один – никто ничего не купит. Однако ни мы, ни другие компании работы на своих проектах не прекращаем и не сокращаем. Наоборот, торопимся до холодов успеть побольше наружных и инженерных работ завершить. Потому что неясно, как в дальнейшем будут обстоять дела с работниками. Все это пригодится, когда рынок оживет. А сейчас будет долгая пауза»
